"שיעור אשראי הדיור מכלל האשראי גבוה ב-15% מהמדינות המפותחות"

שיעור האשראי לדיור מכלל האשראי שמועמד למשקי בית בישראל גבוה מהמקובל ברוב המדינות המפותחות; החוב לדיור בישראל ביחס לתוצר ממשיך להיות נמוך יחסית לעולם; והאינדיקטורים בשוק הדיור לא מצביעים על התנהגות נפיצה. זה, בשלושה משפטים, תקציר דו"ח היציבות הפיננסית של בנק ישראל למחצית השנייה של 2019, שפורסם היום (ד').

הדו"ח סוקר ענפים שונים בכלכלה הישראלית, במטרה לנתח את ערוצי החשיפה לסיכונים במערכת הפיננסית ואת רמת פגיעותם, ולבטא הערכה באשר לסיכונים העיקריים של השוק ולכושר העמידות של המערכת. בין היתר, כמובן, בודק דו"ח הבנק את שוק הדיור, וביחס אליו הוא קובע נחרצות כי "למרות העלייה שנרשמה בחודשים האחרונים במחירי הדירות, האינדיקטורים משוק זה לא מצביעים על התנהגות נפיצה".

על פי הדו"ח, אומנם בין יולי לדצמבר 2018 נרדמה ירידה רצופה במחירי הדירות, ולאחריה עלייה במחירים מאז ינואר 2019, "אך בהסתכלות ארוכת טווח, מחירי הדירות לא עלו בשנתיים האחרונות. במקביל, קצב העלייה השנתי של מדד שירותי הדיור בבעלות, שמבוסס על חוזים חדשים ומתחדשים, עמד באוגוסט 2019 על 2.5%. נוסף על כך, יחס מחירי הדירות לשכר הדירה התייצב ברמה גבוהה לפני כשנתיים וחצי ואף ירד מעט משיאו, ובהתאמה האינדיקטור להתנהגות נפיצה התרחק מהרף הסטטיסטי שמזהה התנהגות נפיצה. גם יחס מחיר הדירה לשכר הממוצע למשרת שכיר ישראלי נמצא בירידה: קצב עליית השכר השנתי עמד באוגוסט 2019 על 2.5%".

אנשי בנק ישראל מדגישים בדו"ח כי "ככל שהיחס יישאר ברמתו הנוכחית, הרף הסטטיסטי צפוי עוד להתרחק מהערך הקריטי, כי האינדיקטור נועד לזהות התנהגות נפיצה ואינו מתחשב ברמת המדד, גבוהה ככל שתהיה, אלא רק בקצב עלייתו". 

החוב לדיור בישראל ביחס לתוצר ממשיך להיות נמוך יחסית לעולם, כ-27%, אולם האשראי לדיור ממשיך לגדול, תוך שהמערכת הבנקאית חשופה בשיעור ניכר לאשראי זה. עוד נכתב בדו"ח כי שיעור האשראי לדיור מכלל האשראי שמועמד למשקי בית נחשב גבוה יחסית – 65% לעומת כ-50% ברוב המדינות המפותחות

דו"ח היציבות הפיננסית מקדיש פרק נרחב לאשראי לדיור, ושם הממצאים מעניינים לא פחות. כך, מציין הבנק כי קצב הגידול של סך חוב משקי הבית עמד באוגוסט על שיעור שנתי של 4.9%, ובאוגוסט הסתכם ב-576 מיליארד שקל. "עם זאת, עיקר הגידול נרשם באשראי לדיור, שמשקלו באשראי הכולל למשקי בית עומד על 65% ומהווה מרכיב משמעותי במאזני הבנקים - 33.4% מיתרת האשראי המאזני. אשראי זה שמר על שיעור גידול יציב, תוך הימשכות מגמת העלייה בביצועי המשכנתאות והתגברות הסימנים לעלייה ברמת המינוף (LTV)".

האשראי לדיור עומד, אם כן, על סך של 377 מיליארד שקל. החוב לדיור בישראל ביחס לתוצר ממשיך להיות נמוך יחסית לעולם, כ-27%, אולם האשראי לדיור ממשיך לגדול, תוך שהמערכת הבנקאית חשופה בשיעור ניכר לאשראי זה. עוד נכתב בדו"ח כי שיעור האשראי לדיור מכלל האשראי שמועמד למשקי בית נחשב גבוה יחסית – 65% לעומת כ-50% ברוב המדינות המפותחות.

עלייה במשכנתאות בשיעורי מימון גבוהים;
איכות תיק האשראי לדיור - ברמת סיכון נמוכה יחסית

עוד כולל הדו"ח של בנק ישראל התמקדות ספציפית בתחום המשכנתאות לדיור. הוא מזכיר את העלייה בביצועי המשכנתאות בשנה האחרונה (שהגיעה לשיא של כמעט עשור ביוני האחרון),ומציין כי "עיקר הגידול במשכנתאות הוא בהלוואות בריבית משתנה, ועיקר הצמיחה בביצועי המשכנתאות מקורה בהלוואות לרכישת דירה ראשונה. 

החל ברבעון השני של השנה נרשמה עלייה בחלקן של ההלוואות עם שיעורי מימון גבוהים ביחס לשווי הנכס בשיעור 60%-75%. מגמה זו הושפעה בין היתר מההקלה האסדרתית בדבר שקלול נכסי סיכון בגין משכנתאות בדרישות ריתוק ההון, בהתאמה לתקינה הבינלאומית".

נכון למועד הדו"ח גובה ההחזר ביחס להכנסה נמוך, ועומד על ממוצע של 26.4%; התקופה לפירעון יציבה, כ-22 שנים; ושיעורי ההפסד של התיק נמוכים. במקביל, חלה ירידה בריבית הריאלית שמשוקללת על המשכנתאות, שנובעת מירידה בעלויות גיוס המקורות של הבנקים"

עוד מציין הדו"ח בהקשר זה כי במסגרת תוכנית " מחיר למשתכן ", חלקן היחסי של הלוואות ששיעור המינוף שלהן הוא 60%-75% גבוה יותר ביחס למגמה זו בקרב יתר רוכשי דירות יד ראשונה - 44.9% במחיר למשתכן לעומת 31.3% כשיעור כללי.

הדו"ח מסכם וקובע כי איכות תיק האשראי לדיור במערכת הבנקאית משקפת רמת סיכון נמוכה יחסית, "זאת בהמשך לשורה של צעדים מקרו-יציבותיים שננקטו בישראל, בעקביות עם צעדים דומים ביחס לתיקי אשראי לדיור שננקטו בעולם. נכון למועד הדו"ח גובה ההחזר ביחס להכנסה נמוך, ועומד על ממוצע של 26.4%; התקופה לפירעון יציבה, כ-22 שנים; ושיעורי ההפסד של התיק נמוכים. במקביל, חלה ירידה בריבית הריאלית שמשוקללת על המשכנתאות, שנובעת מירידה בעלויות גיוס המקורות של הבנקים".