כתב כמויות - המדריך השלם לשנת 2024

מה זה כתב כמויות?

כתב כמויות הוא אחד המסמכים החשובים ביותר להכנה לפני תחילת שיפוץ בית. כתב כמויות, המגיע לאחר שרטוט התכנית האדריכלית, מפרט את פעולות השיפוץ לפי סוגי עבודות, וכל עבודה לפי הפעולות הנכללות בה והעלויות שלהן. למעשה, כתב כמויות משמש מעין "מפת דרכים" של השיפוץ. בכתב הכמויות יכללו על העבודות שייעשו במהלך השיפוץ: החל מפירוק והריסה, דרך עבודות עפר, עבודות בנייה, חשמל, גבס, טיח, אינסטלציה, איטום, ריצוף ועוד.

המטרה היא לפרט ככל הניתן על כל אחד מהעבודות ותתי-העבודות, מבחינת פרמטרים כמו תיאור פעולה, כמות יחידות נדרשות של ציוד לבנייה ושיפוץ, גודל חללים, סוגי חומרים בשימוש ועלויות ליחידה.

כתב הכמויות יפרט את החומרים על פי סוג העבודה: בריצוף, למשל, יצוין סוג המרצפות וכמות המ"ר המבוקש, פאנלים, חיפויי קירות ומדרגות.

בעבודות פירוק ובינוי, הפרטים יכללו פירוק ריצוף לפי מ"ר, פינוי פסולת, פתיחת חלון או דלת בקיר, החלקת תקרה וקירות.

בפעולות בינוי, חשוב לציין בשלד יציקות עמודים בהתאם לתכנית, בידוד, חיזוקי ברזל, יצירת קורות, יציקת קירות בטון ומדרגות. בבנייה עצמה חשוב לציין האם מדובר בבניית קירות בבלוקים, בניית מחיצות פנים, הוספת בנייה בגבס, ועוד. מבחינת טיח, כתב הכמויות יציין נתונים על הטיח החיצוני וטיח פנימי הכולל תקרות.

באשר לדלתות וחלונות, כתב כמויות יכלול פירוט על התקנת משקופים עיוורים, התקנת ספי חלונות, מסגרות אלומיניום, משקיפים חיצוניים דקורטיביים ודלתות.

מפרט הנגרות בכת כמויות יכלול שטח מטבח\מטבחים, ארונות קיר, ארונות אמבטיה וכל ריהוט נוסף.

בעבודות חשמל יצוין מספר נקודות תאורה, נקודות תקשורת, הארקה, לוחות חשמל ותקשורת, רמקולים והתקני חשמל, כמויות שקעים ומתגי הפעלה, כולל פירוט של דגמים נבחרים.

בכל הנוגע לאיטום, יפורט מספר החדרים הרטובים, אופן הביצוע וסוג חומר האיטום, לפי מ"ר.

בתחומי אינסטלציה יצוינו סוג הצנרת, מספר נקודות מים, מספר אסלות וכיורים, סוגי כלים סניטריים ואינטרפוץ, ומיקום דוד המים. כמויות הצינורות השונים הנדרשים לביצוע תשתית הביוב ונקודות המים.

בתחום הצבע, יצוין סוג הצבע, מספר שכבות, מ"ר כולל, האם התקרה נצבעת והאם נצבע גם מבחוץ וגם מבפנים.

כאשר יש גינה, כתב הכמויות יכלול גם ריצוף חוץ, יציקות, מילוי אדמת גן, הכנת תשתיות וחיפויים חיצוניים, נקודות מים חיצוניות והכנה להשקיה, סוג וכמות צמחייה ואלמנטים נוספים כמו שבילים, עצים וכו'.

כתב כמויות יכול להיווצר על ידי אדריכל , מעצב פנים, איש השיפוצים, מהנדס בניין ולעתים גם על ידי הלקוח עצמו. ההמלצה היא שהמעצב או האדריכל שבנו את התכנית האדריכלית, יגזור ממנה את כתב הכמויות ויסייע בבחירת קבלן השיפוצים ובבחינת הצעת המחיר שלו.

כאשר הלקוח בוחר לעבוד ללא מעצב פנים או אדריכל , לעתים הוא מבצע את שלב הכנת כתב הכמויות בעצמו, עם דף נייר או בגיליון אלקטרוני, עם פירוט נרחב ככל הניתן על הפעולות הנדרשות לביצוע. על מנת להפיק כתב כמויות , אפשר להיעזר במחירון משרד השיכון והבינוי בו קיימים פרטים לעלויות הבנייה הממוצעות לחומרים ולעבודות עצמן.

ישנה גם אפשרות לגיבוש כתב הכמויות על ידי קבלן השיפוצים, בעקבות הצעת מחיר, על פי המצב בשטח ובעקבות החלטה עקרונית על כך שאתם עומדים לעבוד עם אותו קבלן מסוים.

כתב כמויות – דוגמה למבנה של טבלה:

למה צריך כתב כמויות?

כתב כמויות הוא מסמך חשוב משום שהוא מבטיח להשאיר כמה שפחות קצוות פתוחים או תוספות מחיר מפתיעות בהמשך התהליך. בעזרת כתב הכמויות ניתן לבנות לוח זמנים משוער, בעקבות סך המשימות הנדרשות.
איש מקצוע שיקפיד לגבש כתב כמויות מפורט ומציאותי, חוסך ללקוח ולעצמו הרבה טרחה וסיכון בתהליך השיפוץ. כתב כמויות מפורט מקל על האדריכל\מהנדס מטעם הלקוח לפקח על כך שקבלן השיפוצים מבצע את העבודות על פי תקן בטיחותי ומקצועי. ככל שהמידע בכתב הכמויות מפורט באופן מדויק יותר, כך גם הפרויקט ינוהל בצורה חלקה ונכונה.

הסיבות המרכזיות לחתום על כתב כמויות בתור חלק מכל שיפוץ הן תמחור מדויק על מנת למנוע הפתעות בהמשך, השוואת מחירים בין אנשי מקצוע, ובתור מסמך מחייב כנספח להסכם החתום בין הלקוח לקבלן השיפוצים, כך שאם קבלן השיפוצים לא עומד בהתחייבויותיו, יש ללקוח מסמך משפטי מחייב עם פירוט הפעולות הנדרשות.

ישנם מקרים בהם קבלנים מציעים מחיר התחלתי ולאחר מכן, בעיצומן של העבודות, מתמחרים את התוספות בתעריפים גבוהים, בשלב בו כבר אין אפשרות לסגת. כתב כמויות מפורט אמור למנוע ככל הניתן מצבים שכאלו, משום שלכל פריט יש תמחור, וניתן לתמחר כל תוספת באופן מדויק ולא מנופח.

מה חשוב לדעת?

ישנן מספר נקודות שחשוב לקחת בחשבון כאשר מקבלים הצעה של כתב כמויות מהקבלן, האדריכל או המעצב.

למשל, חשוב לבדוק שבעל המקצוע משתמש בחומרים המתאימים ביותר לעבודה מסוימת – למשל, מהם חומרי האיטום הנדרשים לחדרים 'רטובים'.

בנוסף, חשוב גם לבדוק בסעיפי כתב הכמויות פעולות סופיות כמו ניקיון בסוף פרויקט, הדברה, ביצוע תיקונים ונתוני קצה אחרים שיכולים להיות חלק מסעיפים הערות.

אם לפרויקט יש מפקח, חשוב שישתמש בכתב הכמויות כדי לעקוב אחרי הביצוע בפועל, יוסיף נתונים על מועדי הגעת הפריטים, מועדי הרכבתם, ביקורת, מסירה ותוצאות ביקורת. עבור צרכים של ניהול רכש, מלאי וייצור, אפשר להוסיף טורים כגון מועדי אספקה נדרשים ובפועל, מחירים אצל ספקים, עלות הובלה ועוד.

עוד טורים שכדאי לשקול להוסיף לכתב הכמויות: מספר קטלוגי, תקן רלוונטי, שם מוצר מדף המתאים לעבודה, מוצר חליפי, כמויות שונים לצרכים שונים (הזמנת כמות גדולה יותר כדי לקזז פחות ובלאי. מומלץ גם להוסיף נתונים שיעזרו לקבלת החלטות, כמו ריבית על אשראי, עלות אחסנה, הפרש במחיר לפי גולד מנה מוזמנת, חיי מדף ועוד.

עוד שימוש יעיל לכתב כמויות הוא פירוט לחלוקת תפקידים בין קבלני משנה, למשל אם פעולת מעברי הצנרת אינן באחריות קבלן המיזוג, יש לשייך את העבודה לקבלן האיטום.

סיכום

לסיכום, אין ספק שכתב כמויות הוא מסמך חשוב במיוחד לקראת שיפוץ. הוא מתווה את הדרך ועוזר בשערוך העלות, הזמן ואנשי המקצוע הנדרשים לביצוע הפרויקט. כתב הכמויות כולל פעולות הנדרשות בכל התחומים, החל מחשמל, דרך אינסטלציה, ריצוף, גבס ועד חלונות ודלתות.

כתב כמויות מוביל בתור כלי עזר לתכנון וכרשימה לביצוע ביקורת, לבדוק שכל הפריטים הנדרשים אכן נמצאים בתכניות, ובנוסף כמקור מידע להכנת לוח זמנים.