"הפקטור המשמעותי ביותר בשוק הדיור - הריבית; השפעתה כ-50%"

מה הן ההשלכות של שוק נדל"ן שמתפקד כבר שנים ארוכות תחת ריבית נמוכה? ועד כמה לריבית הזו תפקיד חשוב בהתנהגות המחירים בשוק הדיור? "הריבית היא הפקטור הכי משמעותי במשחק הזה – 50% מהסיפור", הכריז דורון שהרבני, שותף מנהל בפירמת EY ישראל, בכנס המיסוי 2020 של מרכז הנדל"ן ופירמת ראיית החשבון, שנערך אתמול (ג') באוניברסיטת תל אביב. 

דורון שהרבני

שרהבני פתח בסקירה כללית על עלם הכלכלה, וציין כבר בפתיחת דבריו כי שיעורה הנמוך של הריבית "מתדלק את הכלכלה", וגרם לעלייה דרמטית בגיוסי החוב. משם עבר לסקור את שוק הדיור, והתעכב על חלקו בהשקעות משקי הבית, בישראל ובעולם: "הון משקי הבית בכל העולם מושקע בנדל"ן למגורים בהיקפים של יותר מ-150 טריליון דולר – סכום גבוה יותר הן מההשקעה במניות והן מההשקעה באג"ח", אמר שרהבני. "זהו הנכס שבו מושקע הכי הרבה כסף בעולם. מחירי הדיור בישראל עלו בעקביות לאורך שנים: הכלכלה הישראלית עשתה קפיצה ענקית, ומחירי הדיור איתה. מחיר ממוצע למ"ר בתל אביב הוא 17,100 דולר, ברמה של ניו יורק ומעל ערים כמו ז'נבה וטוקיו. 

ההחזר החודשי במונחי הריבית של שנת 2000 היה אמור להיות היום 10,125 שקל, כלומר 100% מההכנסה הממוצעת במשק, אך הריבית הנמוכה מימנה בערך מחצית מהעלייה בהחזר החודשי, ושימשה פקטור משמעותי שמאפשר לשוק לרחף ברמות המחיר שבהן הוא מרחף כיום"

לפני שנתיים הייתה תחושה של עצירה בעליות המחירים, בעיקר כתוצאה מלחץ של בנק ישראל על הבנקים ורצונו להוריד מהם סיכון - בשל החשש ממשבר שיזעזע את הבנקים. בשל כך ראינו שחיקת מחירים לתקופה מסוימת, אך היום גם השר כחלון לא יכול לחלוק על זה שחזרנו לעליות מחירים בשוק הדיור הישראלי".

כאן התפנה שרהבני לשאלה חשובה נוספת, שמעסיקה רבים: כיצד מצליח השוק הישראלי לממן את העלייה במחירי הדיור? גם כאן הוא מפנה את הזרקור אל עבר הריבית הנמוכה: "עלות דירה ממוצעת גבוהה ב־50% ממה שהייתה לפני כעשרים שנה, בשנת 2000. ההחזר החודשי גם הוא עלה, כמובן – אז איך יכול זוג צעיר לממן את העסקה הזאת ובכל זאת לרכוש דירה?

ההחזר החודשי במונחי הריבית של שנת 2000 היה אמור להיות היום 10,125 שקל, כלומר 100% מההכנסה הממוצעת במשק, אך הריבית הנמוכה מימנה בערך מחצית מהעלייה בהחזר החודשי, ושימשה פקטור משמעותי שמאפשר לשוק לרחף ברמות המחיר שבהן הוא מרחף כיום". 

"שנה עם פסיקות מדהימות בבית המשפט העליון"

אחרי דבריו של שהרבני דיברה בכנס רו"ח ועו"ד ורד אולפינר, שותפה וראש תחום מיסוי נדל"ן בפירמת EY ישראל, ועסקה בפסיקות הנוגעות למיסוי שניתנו השנה על ידי בתי המשפט. אולפינר הצהירה כי "התקופה האחרונה הייתה תקופה עם פסיקות מדהימות בבתי המשפט בישראל. הערכאות המשפטיות, ובעיקר בית המשפט העליון, סיפקו לנו בשנתיים האחרונות פסקי דין שלאחריהם כולנו נשארנו פעורי פה".

אולפינר סקרה במהלך הרצאתה כמה מהסוגיות החשובות ביותר שזכו להתייחסות מצד שופטי העליון לאורך התקופה האחרונה, כדוגמת סוגיית איגוד מקרקעין, הסכם שכירות העולה על 25 שנה וכולל תקופת הקמה – וכמובן נושא קבוצות הרכישה, שעליו אמרה אולפינר: "כאשר אנחנו בוחנים כיום קבוצת רכישה , המשמעות היא לא רק של מס רכישה , מע"מ ומיסים ישירים. זו סוגיה שקיבלה משנה תוקף השנה כי גם הממונה על החוק המכר החל להסתכל על הנושא ולבחון אותו – ואני לא חושבת שאף אחד רוצה להגיע למצבה של קבוצת שרונה יונייטד".