"יש להיזהר מאוד מעצירת התמ"א; לא נכון להתנהל בצורה תזזיתית"

האם ההחלטה על עצירת תמ"א 38 הייתה נכונה, ומה למעשה נכון לשוק הנדל"ן הישראלי? על השאלות הללו ניסה לענות אתמול (ג') אריאל יוצר, סגן הממונה על התקציבים במשרד אוצר ויו"ר הוותמ"ל, שהתארח בפאנל מיוחד במסגרת כנס מיסוי נדל"ן 2020 של מרכז הנדל"ן ופירמת ראיית החשבון EY .

יוצר התייחס בפאנל באופן נרחב לנושא ההתחדשות העירונית, וסיפק הצהרה מעניינת באשר לתוכנית המדוברת ביותר אולי בעת האחרונה: "עולם הנדל"ן הוא עולם כבד ועצום כל כך, עד שלקח לתמ"א להיטמע חמש שנים שנים. היום היא תופסת נתח משמעותי מאוד באופן יחסי מתוך כלל הדירות החדשות, לכן צריך להיזהר מאוד מעצירתה, ולכן לא חשבתי שצריך לעצור אותה כבר במאי 2020. 

ערכנו לא מעט דיונים בנושא הארכתה או אי-הארכתה של התוכנית, ואני אישית התלבטתי בנושא לא מעט. בסופו של דבר אני שמח על ההחלטה שקיבלנו. בשורה התחתונה, לא נכון לנהל את שוק הנדל"ן בצורה תזזיתית כל כך ולבטל את התמ"א באופן מיידי. אני מבין מאוד את הביקורות התכנוניות כלפיה, על כך שהיא שוברת את ההיררכיה ואת הרציונל התכנוני - יש כאן פגיעה במרקם התכנוני כולו. ההארכה שניתנה בסופו של דבר, לשלוש שנים, ניתנה מתוך רצון שבזמן הזה יבואו כלים אחרים שידעו להחליף אותה".

יוצר דיבר בפאנל גם על תחום ההתחדשות העירונית כולו, וקבע כי הפוטנציאל שלה לא מוצה: "שנים אומרים לנו, וגם אנחנו אומרים בעצמנו - יש פוטנציאל עצום בהתחדשות עירונית. ראשית, מבחינת ההיצע: אנחנו חיים במדינה שאפשר לצופף אותה, לא מיצינו את מה שניתן למצות מהקרקע התפוסה. שנית, יש חשיבות לשמר כל קרקע פנויה עבור הדורות הבאים. לכן הפוטנציאל בהתחדשות עירונית גדול, אך הוא עדיין לא התממש בצורה אופטימלית, אנחנו נמצאים רחוק מאוד משם.

לאחר שהתקבל התיקון בחוק שמאפשר לוותמ"ל לעסוק גם בהתחדשות עירונית, הפנינו זרקור משמעותי מאוד לעניין. כרגע נמצאות בקנה עוד כ-60,000 יחידות דיור שהקבינט והממשלה כבר הכריזו על המתחמים שבהם הן נמצאות כמתחמי התחדשות מועדפים שיקודמו בוותמ"ל".

אם רוצים תנופה ופרויקטים מאסיביים בתחום, כדאי לשקול מודל שבו רשויות עם תקצוב משמעותי להתחדשות עירונית יזכו לעזרה ולתמיכה מהמדינה, כדי שלא ייתקלו במכשולים הנוגעים לאגרות ולהיטלים, ושלא יגיעו למצב שאין להן מענה תקציבי לפרויקטים – לאו דווקא ברמת הבניין הבודד אלא במתחמים הגדולים"

יוצר, כך נדמה, מודע היטב לבירוקרטיה ולסחבת הרבה שמאפיינת את התחום, וגם לכך התייחס בדבריו: "מכיוון שהתחדשות עירונית מתבצעת על קרקע תפוסה, ולא על קרקעות מדינה, כל נושא הפיתוח מורכב יותר. אם רוצים תנופה ופרויקטים מאסיביים בתחום, כדאי לשקול מודל שבו רשויות עם תקצוב משמעותי להתחדשות עירונית יזכו לעזרה ולתמיכה מהמדינה, כדי שלא ייתקלו במכשולים הנוגעים לאגרות ולהיטלים, ושלא יגיעו למצב שאין להן מענה תקציבי לפרויקטים – לאו דווקא ברמת הבניין הבודד אלא במתחמים הגדולים.

באשר לבניין הבודד, חשוב להפסיק לעבוד ברמת ההיתר האחד, על המגבלות שלו, ולעבוד בראייה תכנונית כוללת יותר. התוכניות שאנחנו מגבשים כעת כחלופה לתמ"א 38 יאפשרו התחדשות עירונית בבניין בודד, אך בדרך שתאפשר הגשת תוכנית והיתר בהינף אחד – בהליך מהיר ויעיל יותר לעומת תב"ע רגילה. כמו כן, לאפשר לוועדות המקומיות גמישות רבה יותר במקרים כאלו, בכל הנוגע לפתרונות תשתית באזור של אותו בניין. זה יהיה מבחן גדול מבחינתנו, להפיק מחדש משהו שלא ישפוך את התינוק עם המים, ולצד זה להתחיל לעבוד בצורה מאסיבית יותר על התחדשות עירונית. כך או כך, ככל שהרשויות והממשלה ייערכו טוב יותר עם מסמכי מדיניות או עם הוראות ברמת השכונה, כך יהיה טוב יותר".

"העברת התכנון לאוצר – מהלך אסטרטגי שבוודאי שינה את כללי המשחק"

נוסף על נושא ההתחדשות העירונית התייחס יוצר בפאנל, שבו השתתפו גם עו"ד רו"ח ורד אולפינר ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי, לנושאים מעניינים אחרים, וביניהם עניין התחזיות בענף, שניתנות חדשות לבקרים ומתיימרות לראות את הנולד. "רוב התחזיות בעשור האחרון פספסו במידה כזו או אחרת", אמר. "בשוק סבוך ומורכב כמו שוק הנדל"ן, עם כל כך הרבה נעלמים, צריך בוודאי לקחת בעירבון מוגבל כל תחזית. 

מאותו מקום בדיוק אנחנו כממשלה מנסים לנתב ולנהל את הנושאים שיש לנו השפעה עליהם כך שנדע להכין ולהניח תשתית שתאפשר לשוק הדיור לתפקד בצורה טובה, ובמטרה שההיצע יהיה מספק לאור הביקוש הטבעי".

יוצר התייחס לנושא בעקבות סרטון "מתמרמרים" של מרכז הנדל"ן על התחזיות שניתנות בקשר לענף הנדל"ן שוב ושוב ובמשך שנים:

בין לבין הספיק יוצר להתייחס גם להעברת מנהל התכנון ממשרד הפנים למשרד האוצר לפני שנים אחדות, לבקשת שר האוצר משה כחלון – מהלך שבעקבותיו החל לשמש בשני התפקידים שבהם הוא מחזיק כיום. "זהו מהלך אסטרטגי מאוד, לטעמי", אמר יוצר, "שבוודאי שינה את כללי המשחק בעולם התכנון". כזכור, בחודש פברואר שעבר הצהיר שר הפנים, אריה דרעי, כי העברת מנהל התכנון לאוצר הייתה "טעות גורלית".