הקורונה והנדל"ן הסיני: היזמים עלולים להפסיד מיליארדי דולרים

על וירוס הקורונה אנחנו שומעים כבר כמה שבועות ארוכים מאוד – ובינתיים לא נראה שיש פתרון באופק. מספר החולים הולך ועולה, וכך גם מספר המתים, אם כי חשוב לציין ששיעור התמותה מתוך סך החולים אינו גבוה מאוד. לאחרונה, ככל הנראה מתוך בשלות מסוימת או 'התבגרות' בתהליך ההתמודדות עם הנגיף, מתחילים בכירי הכלכלנים ברחבי העולם לחשוב בצורה רחבה יותר: לא רק על סכנת החיים, אלא גם על הסכנה לכלכלה העולמית.

חשוב לזכור: סין היא אחד מהמרכזים הכלכליים החשובים ביותר בעולם, שנייה רק לארה"ב ככל הנראה – בין היתר משום שמדובר במדינה עצומה. וכשערים שלמות נסגרות בה, ללא יוצא וללא בא, והופכות לערי רפאים, ברור שיש לכך השפעה: גם, ובעיקר, על הכלכלה המקומית, אך גם על הכלכלה העולמית, בטח ובטח אם המצב יימשך כך זמן רב, ואם ערים נוספות בסין יצטרפו לווהאן ולאחרות, שהפכו לערים בהסגר.

לא צריך להתאמץ יתר על המידה כדי לחבר את הדברים יחד ולהבין שאחד הענפים שנפגעים יותר מכול מהמצב הוא ענף הנדל"ן: בתור אחד ממנועי הכלכלה העיקריים בכל מדינה מתפתחת, בתור תחום שיוצר פעילות רבה בשוק, ובתוך ענף שמושך אליו משקיעים בכמויות אדירות, מתוך המדינה ומחוצה לה, אפשר רק לחשוב כמה רבה יכולה להיות הפגיעה במצב שכזה.

מימון במאות מיליארדים ייעצר

סין ייחודית בתחומים רבים, בוודאי בהשוואה לעולם המערבי, אך בתחום הנדל"ן העקרונות הם אותם עקרונות, פחות או יותר: כולם זקוקים לבתים, ככל שהאוכלוסייה גדלה נדרשים יותר ויותר בתים, הגידול באוכלוסייה מייצר גם צורך בעוד ועוד שטחי מסחר, משרדים, שירותים כללים, מוסדות ציבוריים וכדומה – ולכן הנדל"ן הוא מוצר מבוקש לאורך עשרות שנים.

אם לגבי הצורך המצב דומה, הרי ששאר הדברים אינם בהכרח דומים – בעיקר בכל הנוגע להתנהלות השוק. כך למשל, היזמים בסין נשענים במידה רבה מאוד, כנראה רבה יותר מאשר במדינות אחרות, על מקדמות, על מכירות מקדימות (Pre-Sales) ועל השקעות. השוק המקומי מתבסס על הכספים הללו, ורבים מאוד מהפרויקטים למעשה ממומנים על ידיהם – כלומר על כספים שמועברים אל היזמים מראש.

סין היא מדינה צומחת ומתפתחת בקצב אדיר; הביקוש בה לפרויקטים עצום, וגם ההיענות של הציבור. משקיעים מתוך סין ומחוצה לה יש למכביר, כך שענף הנדל"ן יכול להישען על הכספים הללו ו"לבנות" עליהם, תרתי משמע, כל עוד המצב רגיל. הבעיה מתחילה כאשר ישנו מצב חירום, וכשהשגרה מתהפכת ב-180 מעלות

במצב עניינים רגיל אין כאן כל סיבה לדאגה: סין היא מדינה צומחת ומתפתחת בקצב אדיר; הביקוש בה לפרויקטים עצום, וגם ההיענות של הציבור. משקיעים מתוך סין ומחוצה לה יש למכביר, כך שענף הנדל"ן יכול להישען על הכספים הללו ו"לבנות" עליהם, תרתי משמע, כל עוד המצב רגיל. הבעיה מתחילה כאשר ישנו מצב חירום, וכשהשגרה מתהפכת ב-180 מעלות. וזה בדיוק מה שקורה עכשיו.

כאמור, הופעתו של וירוס הקורונה הדאיגה בתחילה את העולם, באופן טבעי, בעיקר בשל הדאגה מהתפשטותו ומפוטנציאל ההרג שלו. כעת הדאגה נוגעת גם למשמעויות הכלכליות, שאומנם כרגע הן רלוונטיות לסין – אך מה שרלוונטי לסין בימינו, רלוונטי לכל העולם. האטה של ממש בסין תשפיע על הכלכלה העולמית במידה כזו או אחרת.

ההערכות בנוגע לנזקים שגורמת התפשטות הווירוס בסין ולהשפעה שלה על ענף הנדל"ן המקומי מדאיגות מאוד: בכתבה שפורסמה בימים האחרונים באתר TheRealDeal נכתב על האטה במכירות בסין, מן הסתם בעיקר באזור העיר ווהאן וסביבתה, שם התפרץ הווירוס. נכון להיום, מדובר על ירידה של עד 33% בהשוואה לינואר 2019 באזורים אלו.

חישובים זהירים, שמדברים על ירידה של כ-20% באותם תשלומים מקדימים, הופכים במספרים לכ-173 מיליארד דולר. במילים אחרות: מתוך המימון שהיו צפויים לקבל היזמים הסינים – מימון שעליו התבססו בכל הערכה ובכל תוכנית עסקית לטובת הקמת הפרויקטים שהם מקדמים - "ייעלמו" קרוב ל-200 מיליארד דולר

ההערכות מדברות, לעת עתה, על צמצום של מיליארדי דולרים במימון שלו זכו היזמים הסינים בתקופה האחרונה, בגלל המצב הקשה. חישובים זהירים, שמדברים על ירידה של כ-20% באותם תשלומים מקדימים, הופכים במספרים לכ-173 מיליארד דולר. במילים אחרות: מתוך המימון שהיו צפויים לקבל היזמים הסינים – מימון שעליו התבססו בכל הערכה ובכל תוכנית עסקית לטובת הקמת הפרויקטים שהם מקדמים - "ייעלמו" קרוב ל-200 מיליארד דולר. מכל זווית שלא נסתכל על כך, מדובר בסכומים בלתי נתפסים.

מיעדי השקעה פופולאריים – לערי רפאים?

חשוב להבין עד כמה אותם כספים קריטיים עבור שוק הנדל"ן הסיני: היזמים בסין אומנם נוהגים ליטול מימון עצמי, כפי שקורה כאן בישראל למשל בשנים האחרונות בנפח הולך וגדל – אך מימון זה מהווה פחות מ-50% מסך כל ההפקדות והמכירות המקדימות שאנשי הנדל"ן בסין אוהבים כל כך. 

נזכיר בהקשר זה שסין הפכה בשנים האחרונות, במקביל לפופולאריות שלה בכלכלה בכלל, ללהיט גם בתחום הנדל"ן. ערים שונות בסין נחשבות מבוקשות מאוד להשקעה – ולראיה, מבין עשר הערים שבהן מחירי הנדל"ן עלו בשיעור הגבוה ביותר ברבעון השלישי של 2019, שתיים נמצאות בסין. אלו גם שתי הערים היחידות בדירוג שאינן נמצאות באירופה.

אז נכון: כרגע המשבר הבריאותי עוד לא הפך למשבר כלכלי, והתגובה מהירה יחסית של כל הגורמים הנוגעים לעניין עשויה להפוך את ההשפעה למינורית – זאת בתקווה שהמשבר יחלוף בקרוב. ככל שהווירוס ימשיך להטיל אימה ברחובות סין ולשתק את הערים ואת הכלכלה במדינת הענק, כך ההשפעה על הכלכלה כולה, ועל הנדל"ן בפרט, תהיה גדולה יותר.