"בחינת ההשבחה תיעשה לפי התמורה שאותה מקבל בעל הדירה הישנה"

פסיקה רבת משמעות של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב, לענייני פיצויים והיטלי השבחה , עשויה לשנות את התמונה באשר לכלכליות פרויקטים לפינוי-בינוי: על פי ההחלטה שהתקבלה אתמול (ב') בדיון סביב פרויקט פינוי-בינוי ברמת אביב בתל אביב, היטל ההשבחה בפרויקט יוטל על בעלי הדירות – ולא על היזם.

כידוע, נושא היטל ההשבחה נחשב לאחת הסוגיות הבוערות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית נכון להיום, מצידם של הקבלנים והיזמים הפועלים בסקטור זה. לא מעט הצהרות נאמרו סביב העניין, בעיקר משום תחושתם של אנשי הנדל"ן כי היטל ההשבחה הוא אחד המכשולים העיקריים בדרך להקמת פרויקט התחדשות עירונית ראוי, כלכלי ורווחי עבורם. בעבר כבר התבטאו בנושא יו"ר הוותמ"ל, אריאל יוצר, וסמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון, באירועים שונים של מרכז הנדל"ן , ויוצר אף ביקר את הדרך שבה מחושב ההיטל נכון להיום. ייתכן שפסיקת ועדת הערר מאתמול תעשה סוף-סוף סדר בעניינים, ותקל משמעותית על היזמים והקבלנים.

כאמור, הדיון נערך אתמול בעקבות עררים שהוגשו בנוגע לפרויקט – מיזם פינוי-בינוי ברחוב רקנאטי שבשכונת רמת אביב בתל אביב. מדובר בפרויקט שמקדמת אשדר חברה לבנייה כבר מ-2003, ובמסגרתו מתוכננת הריסה של שלושה מבנים בני ארבע קומות עם 96 יחידות דיור, והקמת שלושה מגדלים בני 17 קומות כל אחד במקומם, עם 198 יחידות דיור בסך הכול.

במקרה של תוכנית פינוי-בינוי יש לבצע הערכה באמצעות כימות התועלת שתוכנית הפינוי-בינוי, שהיא התוכנית במצב החדש, מקנה לבעלי הדירות הישנות ובאמצעות כימות תועלת זו בלבד"

במהלך קידום התוכנית התגלעו מחלוקות בין השמאים של שני הצדדים בנוגע לאופן חישוב ההשבחה. במסגרת הדיונים אף מונה שמאי מכריע , כנהוג במקרים אלו – אך הנושא הגיע בסופו של דבר לפתחה של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב לענייני פיצויים והיטלי השבחה , בראשות יו"ר הוועדה עו"ד בנימין זלמנוביץ'. לאחר ששמעה את הצדדים קבעה הוועדה באופן תקדימי כי היטלי ההשבחה בפרויקט יוטלו על בעלי הדירות ולא היזם. 

"לטעמנו, במקרה של תוכנית פינוי-בינוי יש לבצע הערכה באמצעות כימות התועלת שתוכנית הפינוי-בינוי, שהיא התוכנית במצב החדש, מקנה לבעלי הדירות הישנות ובאמצעות כימות תועלת זו בלבד, המהווה השבחת המקרקעין במובן התכליתי", קבעה הוועדה. "פועל יוצא מכך הוא שיש להתעלם מהדירות העודפות שמקבל היזם, ובכלל מכל תמורה שלא מקבלים בעלי הדירות הישנות. דינן כדין 'עלויות עודפות', שכן הן נקודת האיזון שבלעדיה לא יצא הפרויקט מהכוח אל הפועל.

יזם בפרויקט התחדשות עירונית איננו מחליף של הבעלים. הוא משמש כקבלן ביצוע; הא ותו לא. הוא לא הנהנה הכלכלי מאישורה של התוכנית. 'ההנאה' שלו היא ההנאה שיש לכל בעל מקצוע שזוכה במכרז לנתינת שירותי בנייה"

האם יזם בפרויקט פינוי-בינוי הוא הנהנה מאישורה של התוכנית המשביחה או האם גם הוא נהנה מאישורה של התוכנית? לטעמנו יזם בפרויקט התחדשות עירונית איננו מחליף של הבעלים. הוא משמש כקבלן ביצוע; הא ותו לא. הוא לא הנהנה הכלכלי מאישורה של התוכנית. 'ההנאה' שלו היא ההנאה שיש לכל בעל מקצוע שזוכה במכרז לנתינת שירותי בנייה. הדירות העודפות, דהיינו התמורה שמקבל היזם, מהווה שווה ערך לשירותי הבנייה שהוא מספק לבעלי המקרקעין, ובתוספת רווח יזמי סביר שלו הוא ראוי בשל ההשקעות שביצע לצורך הוצאת התוכנית מהכוח אל הפועל".

עוד פסקה הוועדה: "הוודאות, היציבות והפשטות שיובילו לגביית מס אמת מחייבים שבחינת ההשבחה תיעשה לפי התמורה שאותה מקבל בעל הדירה הישנה בפרויקט שהוא, ורק הוא, 'בעֲלָם של המקרקעין', והתמורה שהוא מקבל היא המשקפת נכונה את עליית ערכם של מקרקעין עקב אישור התוכנית.

במצב החדש מקבל 'בעלם של המקרקעין' דירה חדשה ולרוב גדולה יותר מדירתו המקורית, לעיתים גם עם חניה תת-קרקעית ומחסן. לעמדתנו, רק על תוספת זו קמה החבות בתשלום היטל השבחה "

במצב החדש מקבל 'בעלם של המקרקעין' דירה חדשה ולרוב גדולה יותר מדירתו המקורית, לעיתים גם עם חניה תת-קרקעית ומחסן. לעמדתנו, רק על תוספת זו, בהתאם למבחנים שמאִיִים מקובלים, קמה החבות בתשלום היטל השבחה ".

לעיון בהחלטה המלאה, לחצו כאן

כעת מעניין לראות כיצד החלטה זו תשפיע על תחום ההתחדשות העירונית כולו, אם בכלל. כידוע, החלטות הרשויות ומוסדות התכנון בתל אביב ובסביבתה משליכות לא פעם על החלטות גם באזורים אחרים וברשויות אחרות, ולכן ישנו סיכוי לא קטן כי החלטה רבת משמעות זו תיושם גם בהחלטות לגבי פרויקטי פינוי-בינוי אחרים – אלא אם כן הסוגיה תובא לפתחם של בתי המשפט, ואלו יפסקו אחרת.

לדברי עו"ד צבי שוב , מומחה תכנון ובנייה, "החלטה זו מצביעה על עצימת עיניים של המערכת המשפטית למצב המורכב הקיים בתחום ההתחדשות העירונית, ואין להשליך מהמקרה הנדון על היטלי השבחה בהתחדשות עירונית באופן רחב יותר. במקרה הנדון היה ידוע כבר מה התמורה שמקבלים הדיירים, ועל כן יכלה ועדת הערר לבחון את ההיטל. עם זאת, החוק הקיים לא נתן דעתו למקרים מורכבים ולהשלכות, ולכן החלטה זו תביא למחלוקות רבות. יש לתקן בחקיקה את עניין הפטור מהיטל ההשבחה ולהפוך אותו לקבוע בחוק, ולא כפי שהוא כיום - ברירת מחדל של הרשויות. 

נוסף על כך, כדי למנוע מצב שבו בעל הזכויות ישלם ריבית בטרם תחילת העבודה על הפרויקט, יש להעביר את תשלום ההיטל לשלב שבו הפרויקט מתממש ויוצא לפועל, ולא כפי שנהוג כיום - לשלם ההיטל במעמד החתימה מול היזם כיוון שכידוע, בהתחדשות עירונית ישנן מהמורות רבות וגם חתימה עם יזם לא מבטיחה בניה של הפרויקט ומימושו. במקרים שבהם אושרה תכנית אבל לא קיימת הסכמה עם יזם, או כאשר היזם ביטל את ההסכמים כי גילה שהעסקה לא כלכלית וכדומה, החלטה זו לא תהיה הוגנת כלפי בעלי הדירות והזכויות. ההחלטה יוצאת מנקודת ההנחה כי התוכנית להתחדשות עירונית אכן תשביח את הנכס אך זה אינו ניתן לבחינה בצורה פשוטה".

עו"ד עפר טויסטר, שמשרדו מייצג, בין השאר, יזמים בענייני היטלי השבחה , מציין כי לדעתו ההחלטה עלולה לפגוע בחברות יזמיות שנכנסו בעבר לפרויקטים של פינוי-בינוי על בסיס תחשיב שלא לקח בחשבון את היטל ההשבחה של הדיירים, על אף שהתחייבו לדיירים לשאת בו. "הניסיון מלמד כי בעת אישור פרויקטים של פינוי-בינוי, מוסדות התכנון לא נוהגים להוסיף יחידות למכירה על מנת לכסות מרכיב זה, ולכן על היזמים יהיה לשאת בתשלום זה.

מכיוון שבהחלטה נקבע שניתן יהיה להשתמש בפטור שניתן לדיירים לשימוש עצמי, הרי שיזם שדאג להבטיח כי אותם דיירים שזכאים לפטור יעשו בו שימוש, 'יימלט' מהתשלום לפחות בגין אותם דיירים. אשר לעתיד, הרי שברור שבעת בדיקת כדאיות של פרויקט, יש להתחשב לאור ההחלטה, ולפחות עד לבחינתה בערכאות גבוהות יותר, גם במרכיב זה של היטל השבחה , שכמקובל אמור 'להתגלגל' על היזם. בכל מקרה, אין ספק שההחלטה מגבירה את אי-הוודאות שיש ליזמי פינוי-בינוי, וזאת מעבר לאי-הוודאות הקיימת ממילא בימי קורונה אלו, בהם יזם צריך להעריך את מחיר המכירה של דירות ועלויות הבנייה בתקופה שלאחר משבר הקורונה".