טופס 4 ואישור אכלוס בזמן הקורונה? קשה ומורכב – אך אפשרי

אחת המשימות המורכבות בענף הנדל"ן בימים אלו, ימים של משבר קורונה, של סגר ושל מגבלות רבות, היא ככל הנראה משימת הוצאת טופס 4, הוא טופס אכלוס בניין. אם בימים כתיקונם הזמן שעובר עד לקבלת האישור נחשב מורט עצבים ולעיתים גם מסורבל בירוקרטית, הרי שבימים כמו אלו הנוכחיים, כשהוועדות המקומיות לא תמיד עובדות ומוסדות התכנון באופן כללי פועלים במתכונת מצומצמת, המשימה הזאת הופכת קשה פי כמה. האם זה אומר שמדובר במהלך בלתי אפשרי? לחלוטין לא.

כמה וכמה ידיעות "צצו" להן בימים האחרונים על אישורי אכלוס לפרויקטים שונים. אולי זו מעין הסתגלות למצב, ואולי יד המקרה, אך כמה וכמה מקרים כאלו הצטברו לאחרונה – ומוכיחים שיש תקווה, ושיש אפשרות להתחיל באכלוס בניין חדש, גם בתקופת מגבלות רבות, וגם כאשר ציבור רוכשי הדירות עצמו בוחר בעיקרו "לשבת על הגדר", באופן טבעי.

עם פרוץ המשבר רוכשי הדירות התקשרו אלינו, ושאלו לא אם תהיה דחייה במועד המסירה, אלא בכמה זמן תידחה המסירה. הם הבינו לבד שהסיכוי לקבל טופס אכלוס בתקופה כזו קטן מאוד"

אבל איך זה קורה בפועל? מה הדרך שצריכה לעשות חברה עד שתקבל את האישור המיוחל? קבוצת יחד , מהחברות הבודדות שקיבלו טופס 4 בימים האחרונים – ואפילו עבור שני פרויקטים שלה – יכולה להיות הכתובת למענה על השאלות האלה.

"הצלחנו לאחרונה לקבל טופס אכלוס לשני פרויקטים שלנו להתחדשות עירונית בחולון, כולל חיבור הדירות לחשמל ומסירתן לדיירים", מפרט אינג' משה יוספי, הבעלים והמנכ"ל של קבוצת יחד , ומספר על ההבנה הרבה שהפגינו לקוחות החברה. "עם פרוץ המשבר רוכשי הדירות התקשרו אלינו, ושאלו לא אם תהיה דחייה במועד המסירה, אלא בכמה זמן תידחה המסירה. הם הבינו לבד שהסיכוי לקבל טופס אכלוס בתקופה כזו קטן מאוד. לצד ההבנה מצידם הם גם שיתפו אותנו במצב האישי שלהם: רבים מהם הוצאו לחל"ת והיו חייבים לפנות את הדירה שבה התגוררו, ולא ידעו מהיכן לממן שכירות נוספת עד שיקבלו את הדירות שרכשו מאיתנו".

קרדיט: שאטרסטוק

"ידענו לא מעט משברים בעבר – אבל נגיף הקורונה יצר מציאות שונה לחלוטין"

אם כן, כיצד מתמודדים עם סיטואציה לא פשוטה שכזו, שבה החברה עושה הכול כדי לבשר בשורות טובות לדיירים שלה – אך נתקלת במצב לא מוכר, כמעט בלתי אפשרי? מתברר שלאירועים מן העבר יש תרומה לא קטנה.

"אני נמצא כ-40 שנה בענף הבנייה", מספר אינג' יוספי. "ידענו כבר לא מעט משברים בעבר – תקופות של מיתון ומתיחות ביטחונית. כתושבי אשקלון, העיר המטווחת ביותר בארץ, יש לנו פרספקטיבה להשוואה. במבצע צוק איתן, לדוגמה, עברנו 51 ימים שבהם אשקלון ושאר יישובי הדרום היו מופגזים יום-יום. גם במהלכם ידענו לשמור על השגרה.

אלו היו ימים לא פשוטים, אך עסקים שבהם היה מרחב מוגן המשיכו לעבוד, וכל אחד יכול היה לצאת ולנסוע באופן חופשי וכאוות נפשו. כך היה אז גם אצלנו: יש לנו במשרד מקלט תת-קרקעי גדול וממוגן, והמשכנו בפעילות באופן שוטף. אולם נגיף הקורונה הציב מציאות שונה לחלוטין.

כבר בהתחלה הבנתי שאנו הולכים למשהו אחר לגמרי, שטרם חווינו. התחזיות הללו התממשו, ואחת לכמה ימים הוחמרו ההנחיות. כוח האדם במקומות הציבוריים, כולל בעיריות, פחת לכ-30%. גם ההגבלות על העובדים הפלסטינים הקשו מאוד"

כבר בהתחלה הבנתי שאנו הולכים למשהו אחר לגמרי, שטרם חווינו. התחזיות הללו התממשו, ואחת לכמה ימים הוחמרו ההנחיות: סגירת השמיים, איסור התקהלויות, סגירת חנויות ובסוף גם הפסקת קבלת הקהל. בהמשך כוח האדם במקומות הציבוריים, כולל בעיריות, פחת לכ-30%. גם ההגבלות על העובדים הפלסטינים הקשו מאוד". 

"קבלת טופס 4 היא הליך מורכב; 
כשמדובר בשני בנייני תמ"א 38 – האתגר כפול"

המציאות שתיאר אינג' יוספי יוצאת דופן, אפילו בלתי נתפסת. בכך אין ספק. אם כך, איך מצליחים בכל זאת להתקדם כשהכול מסביב קופא? "הליך קבלת טופס 4 הוא המורכב ביותר בשלב הבנייה", הוא משתף. "מדובר בעשרות בדיקות שעורכים לבניין על מנת להבטיח שהוא ראוי לאכלוס. בכל בדיקה כזאת לוקח ימים ארוכים לתאם ולטפל, וכשמדובר בשני בניינים בו-זמנית, ועוד בניינים של תמ"א 38 - זה אתגר כפול.

ראשית ומעל לכול - דאגנו לשמירה קפדנית על ההנחיות של משרד הבריאות: בדיקת חום בכל בוקר לכל עובד וחתימה על הצהרת בריאות, שטיפת ידיים מוגברת, קביעת עמדות מרוחקות, ערכת חיטוי אישית לכל עובד ועוד"

כדי שזה יקרה בכל זאת, כינסתי את כל עובדי החברה, שגילו מסירות בלתי רגילה, והכנתי תוכנית פעולה מיוחדת. ראשית ומעל לכול - דאגנו לשמירה קפדנית על ההנחיות של משרד הבריאות: בדיקת חום בכל בוקר לכל עובד וחתימה על הצהרת בריאות, שטיפת ידיים מוגברת, קביעת עמדות מרוחקות אחת מהשנייה, עם מחיצות מיוחדות שהזמנו והתקנו במשרדים, ערכת חיטוי אישית לכל עובד ועוד.

דאגנו גם לרווחתו של כל עובד: שלחנו ערכות חיטוי מלאות לבתי העובדים, עם חבילת שי מיוחדת – ערכת משחקים ביתיים כדי להעסיק את הילדים שנותרו בבית. עובדת החברה סייעה לכל עובד לבצע משלוח קניות מהסופר. כל עובד היה מעביר רשימה של המצרכים שהוא צריך, והיא הייתה דואגת לטפל בזה עבורו, כך שהטרדה הזו הוסרה מראשו. 

כל עובד בצוות קיבל מספר מצומצם של משימות, וההנחיה הייתה ברורה: 'אתם חוזרים עם המשימה מבוצעת, לא משנה מה קורה ולא משנה אם העלות של ביצוע העבודה תהיה גדולה יותר מהרגיל'"

כל עובד בצוות קיבל מספר מצומצם של משימות, בידיעה שלוקח הרבה יותר זמן לטפל בהן – וההנחיה הייתה ברורה: 'אתם חוזרים עם המשימה מבוצעת, לא משנה מה קורה ולא משנה אם העלות של ביצוע העבודה תהיה גדולה יותר מהרגיל'. שכרנו לכל הפועלים דירות מסודרות, קרובות לאתרים, עם תנאי מחיה מכובדים מאוד והגדלנו להם את השכר לתקופה הזו, כדי שהמוטיבציה תהיה בשיאה".

"כל פעולה בצ'ק ליסט של טופס 4 אורכת פי שניים בזמן הקורונה"

כל הפעולות הללו הכינו את הקרקע להמשך העבודה – ובכל זאת ברור לכול שזו תהיה איטית יותר מאשר בימי שגרה. המציאות כופה זאת עלינו, אם נרצה ואם לא נרצה, בכל תחומי החיים ובטח בענף הנדל"ן עמוס הבירוקרטיה.

במבצע נטלו חלק עובדי כל המחלקות, ואף קלטנו באופן זמני עוד ארבעה עובדים שהוצאו לחל"ת מחברות בנייה אחרות, וגם הם נתנו יד"

"אם בשגרה פעולה מסוימת בצ'ק ליסט של טופס 4 לוקחת X זמן, אז בזמן קורונה היא לוקחת X כפול שניים", משתף אינג' יוספי. "לכן נדרש לנו כוח אדם גדול הרבה יותר כדי להתמודד עם זה. במבצע נטלו חלק עובדי כל המחלקות – גם מחלקת משאבי אנוש, גם מחלקת הנהלת חשבונות, גם מחלקת שיווק ומכירות וגם מחלקת הוצאת היתרי בנייה. בני, עו"ד אופיר יוספי, סמנכ"ל החברה, היה אחראי על צוות שטיפל בפרויקט בפייר קניג 7 בחולון, ואני הייתי אחראי על הצוות שטיפל בפרויקט הצנחנים 4. נוסף על כך, אף קלטנו באופן זמני עוד ארבעה עובדים שהוצאו לחל"ת מחברות בנייה אחרות, וגם הם נתנו יד.

עו''ד אופיר יוספי

אציין כי כל זאת התרחש כאשר יש לנו במקביל חמישה אתרים שנמצאים בבנייה פעילה, וגם שם העבודה לא נפסקה לרגע אחד. למעשה, מאז פרוץ המשבר לא רק שלא פחתה אצלנו העבודה, אלא שהיא התגברה במלוא המרץ".

הרוכשים שלנו בחרו בקבוצת יחד משום שידעו שאנו שונים מאחרים. הם שמו את מיטב כספם ואמונם בנו. לכן, ועל אף שהעלויות שנדרשו כדי לסיים את הבניינים היו גבוהות בכמעט 30% מהרגיל, לא היססתי לרגע"

"אין ספק שהיינו צריכים להשתמש בכל הקשרים הענפים שלנו, ובכל 40 שנות הניסיון שלנו על מנת לעמוד ביעד הזה", מסכם אינג' יוספי. "שמנו הטוב הולך לפנינו, אנו נחשבים ליזמים הגונים וישרים ומערכות היחסים הטובות שלנו עם הגורמים השונים ברשויות הוכיחו את עצמן. פשוט זה לא היה, וגם לא ממש כלכלי. בכל זאת אנו חברה עסקית שמטרתה להרוויח, והכי פשוט היה לעכב את המסירה כתוצאה מכוח עליון. הרוכשים היו משלמים הצמדות למדד, היינו מוציאים עובדים לחל"ת ולא משקיעים כל כך הרבה משאבים וכוח אדם.

אך הרוכשים שלנו בחרו בקבוצת יחד משום שידעו שאנו שונים מאחרים, חברה יציבה, אחראית עם מסירות גדולה מאוד ללקוחות שלה, ששמו את מיטב כספם ואמונם בנו. לכן, ועל אף שהעלויות שנדרשו כדי לסיים את הבניינים היו גבוהות בכמעט 30% מהרגיל, לא היססתי לרגע. אני רוצה מכאן להודות לכל העובדים המסורים של קבוצת יחד , שנתנו את הלב והנשמה, עבדו עד שעות מאוחרות ועמדו בכל היעדים שהצבנו. אני מודה גם לעיריית חולון על ההירתמות ל'מבצע הקורונה' שלנו ועל שיתוף הפעולה המלא שאפשר לרוכשי הדירות להיכנס לדירות ערב חג הפסח".