יש לצפות לחזרת הביקוש למשרדים; שוק המשרדים להשקעה עשוי להיפגע

כיצד ייראה שוק המשרדים לאחר שמשבר הקורונה יחלוף (לכל הפחות עד "גל ההדבקות" הבא)? האם ישנה לחלוטין את מבנהו, כפי שרבים חוזים, לאחר שהעבודה מהבית הפכה להיות האפשרות היחידה במשך כמעט חודשיים? הכתבה השנייה בפרויקט המיוחד של מרכז הנדל"ן וכלכלני קבוצת גיאוקרטוגרפיה , המציג את התרחישים האפשריים בעקבות המגפה והמשבר שבא בעקבותיה, מתמקדת בסקטור הנדל"ן למשרדים.

יש לצפות לחזרת הביקוש למשרדים; שוק המשרדים להשקעה עשוי להיפגע

"שוק המשרדים בישראל התפתח מאוד בשנים האחרונות, ושיעור המשרדים ברמת class A עלה משמעותית", מציינים כלכלני גיאוקרטוגרפיה בפתיחת הסקירה שלהם. "בחודש האחרון כולנו נחשפנו לקלות קיום פגישות בזום, לנוחות העבודה מהבית, בפיג'מה, לרוגע של התחלת יום עבודה ללא טרטור בכבישים עמוסים. 

בני אדם הם יצורים חברתיים, והעובד הממוצע צריך להרגיש שייך: להיות מנוהל, לתקשר עם עמיתים, עם כפופים ועם מנהלים ולייצר יחסי עבודה עם שותפים, עם לקוחות ועם ספקים. את זה לא יחליף שולחן העבודה בממ"ד"

עם זאת, בני אדם הם יצורים חברתיים, והעובד הממוצע צריך להרגיש שייך: להיות מנוהל, לתקשר עם עמיתים, עם כפופים ועם מנהלים ולייצר יחסי עבודה עם שותפים, עם לקוחות ועם ספקים. את זה לא יחליף שולחן העבודה בממ"ד ואת זה לא יחליפו משרדים עלומים של עובדים בודדים בפרויקט של עירוב שימושים בחזית רחוב מרכזי".

בהתאם לקביעה זו מעריכים בגיאוקרטוגרפיה כי המשבר לא צפוי לגרום לשינוי במבנה הכלכלה או בשוק העבודה, ולכן כשתבוא ההתאוששות בשוק - יש לצפות לחזרה הדרגתית של הביקוש למשרדים, גם משרדים חדשים. "בהיבט הזה שוק העבודה יקלוט עוד עובדים בעלי השכלה אקדמית שיחפשו עבודות במשרדים, בדומה למגמה שהייתה בשנים האחרונות". 

יש לצפות לחזרת הביקוש למשרדים; שוק המשרדים להשקעה עשוי להיפגע

ישנם גם, כמובן, "אזורים" בשוק הנדל"ן למשרדים שבהחלט צפויים להיפגע בשל המשבר. אחד מהם הוא שוק המשרדים להשקעה: "המשקיעים שרכשו משרדים להשקעה חשופים יותר לעסקים הקטנים, ואלו עלולים לקרוס", מציינים כלכלני גיאוקרטוגרפיה . "מנגד, חברות חללי העבודה המשותפים, שידעו לבצע התאמות לדרישות המשתנות של עסקים ולהמשיך לנהל קהילה איכותית גם בזמן המשבר, יכולות לצאת ממנו כשידן על העליונה, ולתת פתרונות מתאימים לחברות שיצטמצמו ויגדלו מחדש בהדרגה".

לצד כל אלו, מצביעים בגיאוקרטוגרפיה על ארבע התפתחויות שיתרחשו בתחום המשרדים ביום שאחרי המשבר:

• הגדלת ההתעניינות בשטחי משרדים שנמצאים במרכזי תחבורה, כמוקד משיכה לחברות הזנק ולסטארטאפים, זאת בשל הנטייה לאחרונה לפיזור מקומות תעסוקה בקרבה לבית.
• הגדלת הביקוש המקומי לבנייני משרדים קטנים בערים הקטנות – סביב 8-5 אלף מ"ר, עבור בעלי מקצועות חופשיים מהעיר ומהאזור הקרוב שמעוניינים לעבוד קרוב לבית.
• חשיבה על מודלים עסקיים חדשים, שאינם מציעים דמי שכירות חודשיים למ"ר, אלא תשלום לפי מספר מועסקים ו/או על פי השטח לכל מועסק – בדומה למודל חללי העבודה.
• בטווח הקצר – ריבוי חוזים קצרי טווח לשוכרים, עם נקודות יציאה רבות, בעיקר לעסקים קטנים.

ד"ר רינה דגני, יו"ר גיאוקרטוגרפיה : "הביקוש למשרדים הוא נגזרת של הצמיחה בפעילות העסקית, הביקוש הגבוה של תאגידים בינלאומיים למצוינות הישראלית והגידול באוכלוסייה, שמתורגם לגידול בכוח העבודה. עם ההתאוששות המשבר, שתלוּוה בעלייה בתוצר, תחזור רמת הביקוש השנתית למשרדים לרמה המוכרת, סביב 450-400 אלף מ"ר בשנה".

עסקים עשויים להיות רגישים יותר לעלויות בשנה-שנתיים הקרובות, ולשקול מעבר מחוץ לתל אביב, ועשויה להיות האטה בפתיחה של מרכזי פיתוח חדשים. בפועל, אנו מעריכים כי זו תהיה תגובה איטית, אם בכלל תתרחש"

נעם כהן, מנהל המחלקה הכלכלית בגיאוקרטוגרפיה, מעריך: "לא תהיה הסטה משמעותית של ביקוש לתעסוקה מחוץ לאזורי הביקוש בשלב הראשון. תהליך כזה יכול להתרחש רק בעוד כמה שנים, בתגובה מאוחרת לאכלוס 'שכונות מחיר למשתכן ' שמוקמות היום. 

עסקים עשויים להיות רגישים יותר לעלויות בשנה-שנתיים הקרובות, ולשקול מעבר מחוץ לתל אביב, ועשויה להיות האטה בפתיחה של מרכזי פיתוח חדשים. בפועל, אנו מעריכים כי זו תהיה תגובה איטית, אם בכלל תתרחש. ייתכן שתהיה שחיקה כלשהי בשטח הממוצע לעובד, תוך צמצום ההגעה למשרדים וניצול עמדות עבודה למספר עובדים, ותתאפשר יותר עבודה מהבית במהלך השבוע".