חברי קבוצה שהתארגנו לבניית בניין חדש תחת בניין קיים לא יזכו לפטור מהיטל השבחה; "פעלו תוך תיאום יזמי"

חברי קבוצה שקידמו את הקמתו של בניין חדש בן 20 יחידות דיור, במקום בניין ישן בן חמש דירות בירושלים, לא יזכו לפטור מהיטל השבחה – משום שבית המשפט קבע כי הם בבחינת שותפים שהתארגנו למהלך מורכב משותף, ו"ללא ספק פעלו תוך תיאום יזמי ביניהם".

הסוגיה המדוברת נדונה סביב פרויקט ברחוב המ"ג בקריית מטרסדורף ירושלים. עד לפני כמה שנים עמד במקום בניין ישן בן חמש יחידות דיור. סביב שנת 2013 רכשו 20 איש את מלוא הזכויות בשטח הבית ובחמש הדירות הקיימות בו, כך שכל ארבעה רוכשים קנו זכויות בדירה אחת. בד בבד, התנהל הליך תכנוני שנועד לאשר בניית 20 דירות על הקרקע, במקום חמש הדירות הישנות. 

ההליך הגיע לסיומו באישור תב"ע חדשה, שנכנסה לתוקף ביוני 2014. על יסוד התוכנית החדשה נבנה הבניין מחדש, והסתיימה הבנייה בו לפני פחות משנה. 20 הרוכשים פנו לבית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, נגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז ירושלים מספטמבר האחרון – לאחר שזו דחתה את בקשתם של המערערים לקבל פטור מהיטל השבחה על דירותיהם.

המערערים הסתמכו בערעורם על סעיף 19ג(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שבו נכתב: 
"בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר".

לטענתם, באשר היו הם בעלי זכויות בקרקע ובדירות, וגם אם לכל אחד מהם היו זכויות שהיקפן פחות מדירה שלמה אחת, הרי נוכח העובדה שנבנו דירות שכמעט כולן בשטח שאינו עולה על 140 מ"ר (רק שתי דירות בעלות שטח גדול מכך),זכאים הם לפטור מהיטל השבחה .

בפרשה דנן אין המדובר אלא במהלך יזמי מאורגן שבמסגרתו התאגדו 20 רוכשי הזכויות, למהלך שלא נועד אלא לפיתוח הקרקע, ולא לצורך זה נחקק סעיף הפטור"

לטענת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, שיוצגה בדיון על ידי עו"ד לימור ברמן ועו"ד תמר איגרא ממשרד הררי טויסטר ושות', יש לשים לב לתכלית החקיקה, שלא נועדה לאפשר הרחבת דירה בפטור מהיטל השבחה אלא למחזיק או לבעל זכויות כמפורט בחוק, וגם זאת בשיעור שהוגבל בהיקפו. "בפרשה דנן אין המדובר אלא במהלך יזמי מאורגן שבמסגרתו התאגדו 20 רוכשי הזכויות, למהלך שלא נועד אלא לפיתוח הקרקע, ולא לצורך זה נחקק סעיף הפטור".

השופט אלכסנדר רון כתב בהכרעתו כי "ספק אם נצרך בית המשפט לצורך הליך זה לדיון בדקויות בין שותפים בזכויות לבין חברים בקבוצת רכישה. עם זאת, לפחות שותפים שהתארגנו למהלך מורכב משותף לבטח יש כאן. נפסק פעמים לאין מספר, כפי שמציינת אף הוועדה, שעל בית המשפט לחתור למבנה המהותי של ההתקשרות, לפיכך ניתן להניח לשאלה אם לראות במערערים, שללא ספק פעלו תוך תאום יזמי ביניהם, כשותפים מתואמים או כקבוצת רכישה. לפיכך, אף לא מצאתי טעם לדון בטענת המערערים שבה הרחיבו הם רבות כי טעתה הוועדה כשבחרה להגדירם כ' קבוצת רכישה '.

תמונת המצב המהותית, לדידי, הינה שביחס לחמש דירות שאכן היו על החלקה על פי התוכנית המקורית, ניתן, גם אם במעט לפנים משורת הדין וגם אם לא בלי ספקות להחיל את סעיף הפטור"

להבנתי, כוונת המחוקק היא על פניה סוציאלית, ונועדה לאפשר הרחבה של דירת מגורים למי שמחזיק בה או לקרובו: הא ותו לא. תמונת המצב המהותית, לדידי, הינה שביחס לחמש דירות שאכן היו על החלקה על פי התוכנית המקורית, ניתן, גם אם במעט לפנים משורת הדין וגם אם לא בלי ספקות להחיל את סעיף הפטור, אך לגבי 15 הדירות הנותרות אין לכך כל אחיזה".

בהתאם קבע השופט רון כי על 15 הדירות יש לשלם שלושה רבעים מהיטל ההשבחה שבו חויבו – מבלי לקבוע כיצד תתבצע החלוקה בין 20 המערערים. "לחלוקה ביניהם, אותיר נושא זה לבירור בין המערערים לבין עצמם: המישור הפנימי אינו חלק מערעור זה", כתב.

 
עו"ד תמר איגרא, ממייצגות הוועדה המקומית כאמור, הרחיבה: "נקבע שמתן פטור ל-20 דירות הוא דבר שהמחוקק ודאי לא התכוון אליו, וטענה לפטור על יסוד רכישת אחוז מזערי משטח הקרקע לא תואמת את כוונת המחוקק. ביהמ"ש הוסיף שיש ממש גם במסקנת ועדת הערר שמדובר במיזם כלכלי שספק אם זכאי בכלל לפטור, ואולם הוא מעדיף ללכת בתלם של פטור לחמש דירות, מאשר להיכנס לשאלות קנייניות באשר לאופי ההתקשרות".