"היטלי ההשבחה בתל אביב הם עניין מתגלגל"

"התפתחותם של היטלי ההשבחה בתוכנית הרובעים בתל אביב היא עניין מתגלגל; אנחנו נמצאים כשנה וחצי בתוך התהליך הזה, והטענות הולכות ומשתכללות: אחת לכמה חודשים נולדת טענה חדשה מצד עיריית תל אביב, שמלווה בשמאויות חדשות, ובאופן לא מפתיע הן הולכות ומגדילות את היטלי ההשבחה". 

כך אמרה היום (ב') עו"ד מיטל טויסטר, שותפה בכירה במשרד עפר טויסטר עורכי דין, בהרצאת זום מיוחדת למרכז הנדל"ן, לצד אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי – הרצאה שעסקה בסוגיה הבוערת של היטלי ההשבחה בתוכנית הרובעים המפורסמת של תל אביב. 

אני לא חושב שכאשר ניסחו את תמ"א 38 מישהו חשב שיעשו תרגילים כאלו בנוגע לשטחים שיהיו פטורים מהיטל. הם מערערים לגמרי את כל הבסיס הכלכלי ואת האיזון העדין שניסו למצוא"

אילי בר ניסה להסביר בהרצאה מהי הבעייתיות הגדולה שאיתה מתמודדים כיום היזמים מול עיריית תל אביב בנושא זה: "כזכור, היו ויכוחים רבים מאוד סביב הכנת תוכנית הרובעים, בזמן שגובשה, ושאלת כלכליות הפרויקטים הייתה תמיד באוויר. מכאן גם נובעות השיטות השונות לחישוב ההיטל, אבל אני לא חושב שכאשר ניסחו את תמ"א 38 מישהו חשב שיעשו תרגילים כאלו בנוגע לשטחים שיהיו פטורים מהיטל. חשוב להבין: התרגילים הללו מערערים לגמרי את כל הבסיס הכלכלי ואת האיזון העדין שניסו למצוא בעת ניסוח התמ"א".

השניים הדגימו לאורך ההרצאה כמה מהשיטות המובילות שבהן משתמשת כיום העירייה לחישוב היטלי ההשבחה והפטור מהם, כולל שיטת ה"ברוטו-נטו" שנחשבת לרווחת במיוחד בעת הנוכחית. עו"ד טויסטר הרחיבה על הבעייתיות בשיטה זו: "זוהי טענה חדשה יחסית מצד העירייה, שעלתה לראשונה לפני כחודשיים-שלושה, אולי רק מעט יותר מזה. מה הבעיה בה? שהיא מתבססת על הרבה מאוד הנחות, ומחלקת את שטחי השירות ואת השטחים העיקריים על פי אותן הנחות, וזה יוצר אי-דיוק. 

שיטת הברוטו-נטו חדשה יחסית, ועלתה לראשונה לפני כחודשיים-שלושה. מה הבעיה בה? שהיא מתבססת על הרבה מאוד הנחות, ומחלקת את שטחי השירות ואת השטחים העיקריים לפיהן, וזה יוצר אי-דיוק"

בפועל, העירייה למעשה מגדילה את הדלתא של השטחים העיקריים (היקף השטחים העיקריים שמהם נגזר היטל ההשבחה), בשיטה שלא השתמשה בה בעבר. היטלי ההשבחה שהיא עצמה דרשה היו נמוכים הרבה יותר בתחילת הדרך".

צפו בהרצאה במלואה:

לצפייה במצגת שליוותה את הרצאתם של השניים, לחצו כאן

"השוק יסתובב סביב הזנב של עצמו עד שתהיה החלטה; נדרשת כאן פסיקה מסודרת"

את התסכול של היזמים ושל שאר הגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב, בדגש על תמ"א 38 , ביטא בר היטב במהלך ההרצאה: "הטיימינג שבו מקבלים היזמים את שומת היטל ההשבחה מהוועדה המקומית – מזעזע: רק בדקה ה-90 אנחנו יודעים מה יהיה ההיטל שנצטרך לשלם, ואם נבקש לערער על כך, נצטרך להמתין כמה שנים עד לקבלת תשובה.

מה שעיריית תל אביב עושה הוא לחייב בהיטלי השבחה גבוהים מאוד, שיהפכו את הפרויקטים ללא כלכליים. אם כך יקרה, לא יהיו פרויקטים ולא יהיו היטלי השבחה – והשוק יסתובב סביב הזנב של עצמו עד שתהיה החלטה. מדובר על תקופה של שלוש וארבע שנים שבהן כולנו נחיה באי-ודאות, וזה לא ייגמר עד שלא תהיה פסיקה מסודרת בעניין".

מצב העניינים כיום מוכיח שבזמנו העירייה בוודאי לא ראתה את היטלי ההשבחה כפי שהיא רואה אותם כעת, והמסקנה: הפרויקטים הפסיקו להיות כלכליים עבורה"

"בתחילת הדרך שומות היטלי ההשבחה מצד עיריית תל אביב היו מעודנות משמעותית ונמוכות בהרבה מהיום", סיכמה עו"ד טויסטר, "והיטלי ההשבחה שדרשה העירייה היו נמוכים הרבה יותר. יש לזכור שמאחורי תוכנית הרובעים היה רציונל כלכלי – תפיסת עולם שנוגעת להיקף הזכויות שצריך לתת כדי שהפרויקט יהיה כלכלי. מצב העניינים כיום מוכיח שבזמנו העירייה בוודאי לא ראתה את היטלי ההשבחה כפי שהיא רואה אותם כעת, והמסקנה: הפרויקטים הפסיקו להיות כלכליים עבורה".

נזכיר כי בנובמבר האחרון, במסגרת כנס ארגון הקבלנים והבונים השנתי שהתקיים באילת, נערך פאנל בנושא זה בדיוק, שבו התארח גם מהנדס העיר תל אביב, אדריכל אודי כרמלי. במהלך הדיון אמר כרמלי כי "כל הדיון סביב היטלי ההשבחה יצא מפרופורציה. השבחה היא כסף של התושבים, כסף ציבורי נטו. כל שקל שמתקבל מהיטלי ההשבחה הולך לתשתיות, לבתי ספר - לא למשכורות. נטו לפיתוח עירוני".