תיק בניין - המדריך השלם לשנת 2024

תיק בניין הוא מקבץ של מסמכים אדריכליים, מנהליים ותכנוניים, שתפקידם לתאר את ההיסטוריה של הבניין מהיום בו החלו לתכנן אותו, דרך הקמתו ועד לתאריך הנוכחי.

חלק מעבודתו של שמאי המקרקעין, בהערכת שווי של הנכס, או כל טיפול אחר המצריך זאת, הוא בדיקה של תיק הבניין. על פי היתר הבנייה המצוי בתיק הבניין, השמאי יכול לחשב את שטח הנכס החוקי, להשוות אותו לבנייה בפועל, ולהתאים את ההיתר לתעודות נוספות המציינות את שטח הנכס, כמו נסח טאבו, טופס ארנונה, מדידת מודד מוסמך או מדידה עצמית. 

השוואת היתרי הבנייה הנמצאים בתיק הבניין לנכס הבנוי, מאפשר לגורם הבודק שאין חריגות בנייה (ואם ישנן, מה מספרן והיכן הן נמצאות). בנוסף, ניתן לבדוק הימצאות של צווים שונים (משפטיים ברובם) הנמצאים בתיק הבניין וחלים על הנכס, וגם הערות ובקשות שונות – אשר רלוונטיות לנכס, לבעלים או לבדיקה וההליך הצפוי. 

ממה מורכב תיק בניין?

בין היתר, התיק כולל מסמכים כגון היתרי בנייה מילוליים וגרפיים של הבניין ושל תוספות בנייה השייכות לו, תכניות אדריכליות של המבנה (המכונות ' גרמושקות '),תכניות ממ"ד או מקלט, תכניות של מערכות סניטריה, אישורי רשויות שונות כגון ועדות בניין ערים, עירייה, מועצה מקומית ומועצה אזורית, הפקעות שבוצעות בשטח, תשלומים ששולמו עבור הבניין, וכד.

בנוסף, מתויקים בתיק בניין צווים החלים עליו, הערות ובקשות הקשורות אליו ועשויות להשפיע על המצב שלו, כגון חובות היטל השבחה או חובות משמעותיים בארנונה, למשל.

איתור תיק בניין

כל רשות מקומית מנהלת ארכיון תיקי בניין המאחסן את כל תיקי הבניין השייכים לרשות. הארכיונים של הרשויות מתעדים בניינים של עשרות שנים, ולכן התיקים התיישנו והתבלו עם הזמן, יחד עם המסמכים שבתוכם.

לעתים, מעבר לבלאי הטבעי, התיעוד של בניינים מסוימים הוא חסר, ולפעמים אינו קיים. התוצאה היא שהרשות מוצאת את עצמה ללא מידע מהימן על מספר תיקי הבניין, מלאי המסמכים הנכללים בהם ותיקים ומסמכים מתפוררים ככל שהזמן חולף.

לכן, רשויות רבות יזמו בשנים האחרונות פרויקטים משולבים של סריקה, טיוב ושדרוג התיקים, שמטרתם טיפול כולל בתיקי הבניין- גם ברמה הפיזית, וגם ברמת הניהול הממוחשב. כיום ניתן למצוא ברוב הרשויות מערכת ממוחשבת לניהול תיקי הבניין. 

הטיפול ברמה הפיזית כלל החלפת תיקי הקרטון בתיקים חדשים, לצד מיון מסמכים והעברת חלק מהם לאחסון בארכיון חיצוני. ברמת הניהול הממוחשב, הרשויות מבצעות טיוב וקליטת נתונים, המתבססים על מסמכי התיק ובהשוואה לאתרי תוכן גיאוגרפיים. בהמשך, מתבצעת סריקה של ' גרמושקות ' ומסמכים מתיקי הבניין. 

סריקת תיקי הבניין מאפשרת שימור של החומרים הפיזיים, ותיעוד מסודר של המידע, מה שמוביל להנגשת המסמכים לציבור הרחב, באמצעות הצגתם באתר האינטרנט של הרשות המקומית. 

במקרה בו לא נמצא תיק בניין בארכיון הוועדה המקומית, ניתן לנסות לאתר את תיק הבניין במחלקת הארנונה, שאמורה לשמור עותר בהליך קבלת היתר הבנייה. 

במקרה ויש צורך להגיע למחלקת הנדסה של העירייה כדי לחלץ את התיק, כדאי לזכור שבחלק מהוועדות המקומיות יש להזמין מראש את תיק הבניין. בנוסף, בחלק מהמקרים אם המעיין בתיק הבניין אינו בעל הנכס הרשום בתיק, לעתים עליו להציג ייפוי כוח מול הוועדה. 

בדיקת תיק בניין ואיתור בעיות

כאשר מעיינים בתיק בניין, כדאי לסדר את היתרי הבנייה על פי המהות שלהם והתאריכים שלהם, לוודא קיום חותמת של הוועדה המקומית, ולעיין בתשריטים. מומלץ לצלם את פרטי הצדדים ומהות הבקשה, טבלת שטחים ותרשים הקומות.

יש לצלם את היתרי הבנייה הרלוונטיים, הכוללים את היתב הבנייה הכתוב ותשריט ההיתר. במקרים בהם התשריט וההיתר גדולים, אפשר לצלם רק חלקים רלוונטיים, שהם העמוד הראשון עם התאריך, מספר תיק, חותמת הוועדה המקומית, מהות הבקשה, עמוד עם טבלת השטחים ומפת הסביבה, וגם עמודים רלוונטיים של הנכס הנישום.

בנוסף להפרדה בין היתרים ותכניות ללא חותמת ואישור סופי של הוועדה המקומית, יש לוודא כי אין בתיק עדויות לבעיות כלשהן, כגון צווי משפט (צו הריסה למשל),הערות על חריגות בנייה, התנגדויות לבקשת היתר בנייה, ועוד. במקרה בו נמצאו חריגות בנייה, יש לוודא כי הן מאושרות על ידי העירייה, אחרת חובה להתכונן לאפשרות של אישור החריגות והעלויות הכרוכות בכך. ניתן לשכור שמאי\מהנדס\ אדריכל שיבצעו את הבדיקה.  

איתור תיק בניין תל אביב

על מנת לבצע איתור תיק בניין תל אביב, יש להיכנס לאתר של עיריית תל אביב ולאתר את התיק בארכיון ההנדסי של העיר, הנמצא באתר עיריית תל אביב. כאשר אתם מבצעים איתור תיק בניין תל אביב, ניתן לחפש את המידע לפי כתובת, גוש\חלקה, בקשה, היתר או מספר בקשה מקוונת. 

איתור תיק בניין תל אביב ניתן לביצוע באתר של עיריית תל אביב כאן. 

איתור תיק בניין ראשון לציון

בדומה לאיתור תיק בניין בתל אביב, ניתן לבצע גם איתור תיק בניין בראשון לציון. האיתור מבצוע באתר העירייה, על פי מספר תיק בניין, מספר בקשה, כתובה או גוש\חלקה. 
על מנת לבצע איתור תיק בניין בראשון לציון, היכנסו לאתר של עיריית ראשון לציון כאן.

סיכום

לסיכום, תיק בניין הוא אסופת כל המסמכים הקשורים לבניין כלשהו, אשר מתארים את ההיסטוריה הכוללת של אותו בניין. 

התיק מכין היתרי בנייה, צווים, אישורים ותשריטים של הבניין, אשר יכולים לשמש בתור בסיס לבדיקה של שמאי\ אדריכל \כל בעל עניין הרוצה לבדוק את ההיסטוריה והסטטוס של הבניין. 

כדי לבצע איתור בתיק בניין, יש לנסות לאתרו ראשית באתר הרשות המקומית, זאת על רקע תהליך שבוצע ברוב הרשויות, של העברת ארכיון תיקי בניין לפורמט מקוון. ניתן לקבל את התיק גם דרך מחלקת ההנדסה של העירייה, לעיין בו, ולצלם חלקים רלוונטיים מתוכו לשם הבדיקה.