אובדן שווי של נכסי נדל"ן מניבים בעקבות הקורונה – האם יש לכם סיבה לדאגה?

בעוד שבציבור הדעות חלוקות והוויכוחים בנוגע לקיומו או היעדרו של גל שני הולכים ומתלהטים, המשק, על כל ענפיו, מנסה להתאושש מן המשבר הכלכלי שפקד אותו בעקבות מגפת הקורונה, והעתיד אפוף באי-ודאות.

אחד מסימני השאלה הקשורים להשלכות הקורונה על שוק הנדל"ן, עוסק בהשפעת המשבר על שוויים של נכסי נדל"ן מניבים – נכסים שכל מהותם היא דמי שכירות ובכלל זה נכסים להשכרה לצרכים מסחריים, משרדים וכדומה.

האם צפויה ירידה בערכם של נכסים אלו בשל משבר הקורונה? פנינו אל ירון ספקטור , שמאי מקרקעין וכלכלן, מייסד ומנהל של חברת " ירון ספקטור שמאות מקרקעין בע"מ" על מנת לקבל תשובות.

"נכס מניב הוא נכס לטווח ארוך", אומר ספקטור, "שיטת ההערכה של השווי שלו מתבססת על היוון הכנסות לשנים רבות קדימה ומורכבת מהשוואה לעסקאות של נכסים דומים ומהתייחסות לדמי השכירות הצפויים בעתיד הרחוק".

בעולם הנדל"ן ישנה קשיחות מחיר כלפי מטה - המחירים אולי ממהרים לעלות, אך אינם יורדים כל כך בקלות, ולכן ירידת ערך של נכס מניב, אם תגיע, תהיה בעקבות ירידה ממושכת של מחירי השכירות

על פי שיטה זו, ירידה בדמי השכירות עשויה להוביל לירידה בערך הנכס, אך כפי שמסביר ספקטור, בעולם הנדל"ן ישנה קשיחות מחיר כלפי מטה - המחירים אולי ממהרים לעלות, אך אינם יורדים כל כך בקלות, ולכן ירידת ערך של נכס מניב, אם תגיע, תהיה בעקבות ירידה ממושכת של מחירי השכירות.

ההשלכות האפשריות של משבר הקורונה על שווי הנכסים

"כרגע", אומר ספקטור, "אנחנו לא רואים השפעה על הערך של נכסים מניבים למעט הנחות לטווח קצר שניתנו לשוכרים. יש דיבורים על השפעה עתידית אבל בשטח מחירי העסקאות לא השתנו. עם זאת, אנחנו עדיין לא יודעים לומר עד כמה משבר הקורונה יהיה ארוך ועמוק, וההשלכה על שווי הנכסים תלויה בכך".

את האופן בו עשוי להשפיע משבר הקורונה על ערכם של נכסים מניבים מחלק ספקטור לשני מישורים. המישור הראשון, אותו כולנו חווינו על בשרנו, הוא מישור המשבר הכלכלי. ככל שהמשבר הכלכלי ארוך ועמוק יותר, ומכתיב צמצום או חוסר פעילות של עסקים מסוימים, כך עשויים בעלי העסקים לקרוס ועימם הדרישה לנכסים מסחריים/ משרדיים להשכרה.

אם המשבר הכלכלי הוא קצר, לא תהיה לו כל השפעה על נכסים מניבים, כיוון שההסתכלות היא, כאמור, לטווח הארוך. אז אנחנו לא מתייחסים לחודש-חודשיים או לחצי שנה גרועה, במיוחד אם הם כבר מאחורינו"

"אם המשבר הכלכלי הוא קצר, לא תהיה לו כל השפעה על נכסים מניבים, כיוון שההסתכלות היא, כאמור, לטווח הארוך. אז אנחנו לא מתייחסים לחודש-חודשיים או לחצי שנה גרועה, במיוחד אם הם כבר מאחורינו". 

בשוק העבודה נחשפנו לאפשרות העבודה מהבית. אם יתחיל תהליך של שינוי בטעמים ואנשים יעדיפו לעבור לעבוד מהבית אז ירד הביקוש למשרדים ובעקבותיו גם הערך של הנכסים"

המישור השני – שינוי טעמים: ספקטור מעריך כי ישנה אפשרות שהקורונה תשמש כזרז לשינוי טעמים בשוק העבודה או בהרגלי הצרכנות, ומסביר כי היקף השינוי, אם אכן יקרה, עשוי בהחלט להשפיע בעתיד על ערך הנכסים: "בשוק העבודה נחשפנו לאפשרות העבודה מהבית. אם יתחיל תהליך של שינוי בטעמים ואנשים יעדיפו לעבור לעבוד מהבית אז ירד הביקוש למשרדים ובעקבותיו גם הערך של הנכסים.

שינוי אחר בטעמים יכול להיות המעבר המואץ לקניות אונליין, שעשוי להשפיע על המסחר ולהוריד את הביקוש לחנויות. כרגע אנחנו לא רואים את השינויים הללו בשטח אבל בהחלט יכול להיות שנגלה בעתיד שהקורונה האיצה את התהליכים".

מגורים – ללא שינוי

גם בכל הקשור לנכסים להשקעה לצורך מגורים, אומר ספקטור כי כרגע אינו רואה איום על מחירי הדירות: "הביקוש לדירות מגורים קיים ואף עשוי לעלות כיוון שהמינהל לא משווק דירות כרגע, גם לא במסגרת מחיר למשתכן , ולכן ההיצע יורד.

מה שעשוי להוביל לירידת מחירים זה משבר כלכלי ארוך, כפי שאמרנו, שיוביל לכך שרוכשים רבים לא יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירות"

גם תוכנית ליצמן מייצרת בירוקרטיה וחלוקה לאזורים ונהלים חזקים, שהקליטה שלהם תהיה איטית. במצב הזה, מה שעשוי להוביל לירידת מחירים זה משבר כלכלי ארוך, כפי שאמרנו, שיוביל לכך שרוכשים רבים לא יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירות".

בניגוד לשוק ההון, שבו התגובה למציאות המשתנה היא מיידית וערכי המניות עשויים לעלות או לרדת משמעותית בטווח של שעות ספורות, בשוק הנדל"ן התגובה היא איטית יותר, לפחות בכל הנוגע לירידות במחירים. 

כרגע ההערכות הן שהמשבר הנוכחי הוא זמני, ואנחנו מסתכלים קדימה, על 2021, 2022 והלאה. כל מה שהיה בחודשים שעברו – מבחינת שווי הנכס – הוא חסר חשיבות"

"כל עוד לא יהיה משבר כלכלי ארוך עם ירידה בתל"ג ואבטלה לאורך זמן, המחירים לא ירדו", מסכם ספקטור, "אנשים אולי ידחו את הרכישה בחודש-חודשיים, ינסו להבין לאן נושבת הרוח. כדי שהמחירים ירדו אנחנו צריכים לחוות משבר ארוך ועמוק של שנה, שנה וחצי לכל הפחות.

כרגע ההערכות הן שהמשבר הנוכחי הוא זמני, ואנחנו מסתכלים קדימה, על 2021, 2022 והלאה. כל מה שהיה בחודשים שעברו – מבחינת שווי הנכס – הוא חסר חשיבות".