טפסים של מיסוי מקרקעין - המדריך השלם לשנת 2024

טפסים הם הדרך היעילה והאחידה של השרויות לקבל פרטים חיוניים מהאזרחים עבור ההתנהלות מולם בנושא מסוים. הטפסים של מיסוי מקרקעין שייכים לתהליכים הנוגעים לקנייה, מכירה ושינוי בנכסי מקרקעין. חלקם ניתנים לשליחה בפורמט מודפס, וחלקם מופיעים בפורמט מקוון אותו ניתן לשלוח ישירות מהמחשב.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי המנהל רשאי לקבוע את הטפסים הנדרשים לביצוע החוק, כאשר הטפסים ימולאו על ידי המצהיר עצמו (או מייצג מטעמו)

החשיבות של טפסים במיסוי מקרקעין היא גדולה ומהותית. לטופס יש תוקף חוקי ויש להגיש אותו על פי הנדרש בחוק, על מנת להוביל לעבודה יעילה של גופי הביקורת המקצועית והמשפטית.

חשוב לזכור שמעת לעת חלים עדכונים משמעותיים בטפסי מיסוי מקרקעין, ולכן חשוב מאוד לבדוק שהטופס שאתם ממלאים הוא העדכני ביותר. בפינה השמאלית של הטופס מופיע תאריך עדכון, ובנוסף יש להתייעץ עם גורם מוסמך מטעם רשות המיסים או בעל מקצוע בתחום, כדי לוודא שהטופס הממולא הוא העדכני ביותר.

עצם מילוי הטפסים ושליחתם, ומעבר לכך, המילוי התקין והמלא שלהם – הם גורם קריטי בתהליך ההתנהלות של האזרח מול רשות המיסים. כאשר חסרים טפסים חיוניים לתהליך, או שהם ממולאים באופן לא מלא או עם נתונים המתבררים כשגויים – הליך השומה מתעכב ולעתים גם מסתבך.

קיימים עשרות טפסים שונים הקשורים לתהליכים ומצבים של מיסוי מקרקעין , מתוכם בחרנו לפרט על הטפסים העיקריים ולפרוט את שאר הטפסים. הטופס הנכון תלוי בצרכים שלכם, בשלב בוא אתם נמצאים מול הרשויות, ובדרישות שקיבלתם על מנת להמשיך בתהליך. רצוי ומומלץ לקבל ייעוץ וליווי צמוד מבעל מקצוע בתחום, כדי שלא לפספס את הטופס הנדרש עבורכם מצד אחד, ולדאוג למיסים המיטיבים אתכם ככל הניתן מצד שני.

טופס 701 – הגשת דיווח על בניית פרויקט חדש

טופס בסיסי, אותו מחויב להגיש כל קבלן הבונה פרויקט נדל"ן חדש ושואף למכור את הנכסים שבו בתור מלאי עסקי. הטופס כולל פרטים בסיסיים על הקבלן , הפרויקט והפעולות הכספיות הצפויות של הפרויקט.

אל הטופס יש לצרף היתר בנייה, מפרט לפי חוק מכר דירות התשל"ג ודוח אפס.

מעבר למילוי הטופס המקוון, יש לשלוח אותו יחד עם הטפסים הרלוונטיים בדוא"ל לרשות יחד עם מספר התיק ומספר הפרויקט, או בדואר, או להגיש באופן אישי באחד ממשרדי מיסוי מקרקעין האזוריים.

טפסים נוספים בתחום הפרויקטים: טופס 702 – דו"ח על סיום בניית פרויקט, טופס 7016 – בקשה לקבלת טופס 50 כללי – לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין, טופס 7017 – בקשה לקבלת טופס 50 לפרויקט, טופס 7017 א – בקשה לקבלת טופס 50 לפרויקט בליווי בנקאי.

טופס 703 – בקשה לפעולות ושירותים

טופס זה מאפשר לאזרחים לקבל פירוט נכס מקרקעין, לברר בנוגע למכירות הרשומות במרשמי הרשות, לקבל אישור על תשלום מיסים באשר לנכס, לעיין בתיק עסקה שהוגש ולבצע הדמיה של שומת מס שבח.

את הטופס יכול להגיש כל אדם המבקש לקבל שירות על פי אחד הנושאים. השירותים נושאים תשלום אגרה, כאשר לתשובת המשרד מצורף שובר לתשלום האגרה בהתאם לשירות. כאשר לא ניתן לספק את השירות, המשרד מודיע על כך למבקש השירות.

טופס 704 – בקשה לשובר תשלום או אישור לרישום בפנקסי מקרקעין

שרות ללא עלות המאפשר לאזרחים להגיש בקשה לקבלת שובר תשלום של מס שבח , מס רכישה או בקשה לקבלת אישור לרישום הנכס בפנקס מקרקעין.

את הטופס יכול לשלוח כל אדם החייב במס אשר מבקש לשלם את יתרת המס שהוא חייב, וכל מי שמבקש לקבל אישור לרישום המקרקעין בהעדר חבות מס. טופס זה ניתן לשלוח בפקס בלבד.

עוד טופס הקשור לרישום בפנקסי מקרקעין הוא טופס 7161- בקשה לקבלת אישור לרישום בפנקסי מקרקעין.

טופס 738 – רכישת זכויות בנייה נוספות שהוקנו מכוח תמ"א 38

בטופס יש למלא את פרטי העסקה, פרטי המוכרים ופרטים נוספים. יום המכירה נקבע למוקדם מבין התקיימות התנאי המתלה, יום מימוש האופציה והמועד בו הוחל מתן שירותי הבנייה על פי תכנית החיזוק.

לטופס יש לצרף נסח רישום, צו רישום בית משותף , אישור מהנדס בכתב באשר לעמידות המבנה מרעידות אדמה והאפשרות לחיזוק המבנה, חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית, המתיר תוספת בנייה למבנה הקיים, חו"ד שמאית מטעם הוועדה המקומית, מטעם בעלי זכויות הבנייה ובנוסף שומת שמאי מכריע לקביעת גובה היטל ההשבחה. בנוסף, יש לבקש היתר בנייה לרבות פירוט שטחי הבנייה במסגרת תמ"א 38 ושטחים נוספים מכוח תכניות האחרות.

טופסי מס שבח

כאשר מבוצעת עסקת מכירה של נכס, על המוכר להצהיר תוך 40 יום על הנכס הנמכר, מבחינת תמורה, ניכויים ותוספות לעניין מס שבח , סכום המס, זכאות לפטור או הנחה במס. הדיווח נעשה באמצעות טופס 2990\2990א בחישוב ליניארי, אליו מצורף טופס 7002\7000\7000ב, וגם אסמכתאות ואישורים המעידים על הוצאות ותשומות אשר המוכר מעוניין להציג בתור הוצאות לטובת חישוב המס.

טופס 2990\2990א - חישוב מס שבח  מקרקעין במכירת דירת מגורים מזכה חייבת בליניאריות חדשה - נתונים לשומה עצמית

הטופס כולל את פרטי הזכות, פרטי העסקה, התמורה בעד הרכישה ותאריך המכירה, הניכויים והתוספות שהמוכר תובע לעניין חישוב השבח, סכום המס המגיע ודרך החישוב שלו, וזכאות ולפטור או הנחה ממס.

טופס 7002 - הצהרה על מכירה ורכישת זכות במקרקעין/ פעולה באיגוד מקרקעין

טופס בו הנישום מצהיר על הפרטים שמילא.

טופס 7000 – הצהרת המוכר על מכירת דירת מגורים מזכה שאינה כוללת זכויות בנייה קיימות או צפויות ומבוקש בגינה פטור ממס שבח (כולל פטור עד תקרה וחיוב על החלק העודף)

מיועד להגשת הצהרה על רכישה או מכירה של דירת מגורים מזכה פטורה ממס שבח, שלא כוללת זכויות בנייה לא מנוצלות. הפטור רלוונטי עד לתקרה הקבוע בחוק וחיוב על החלק העודף.

טופס 7000\ב – הצהרת המוכר/רוכש על מכירת/רכישת זכות במקרקעין שהריווח ממנה נתון לשומת מס הכנסה ומבוקש בגינה פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין

מיועד להצהרה על רכישה או מכירה של זכות במקרקעין שהרווח מהמכירה שלה נתון לשומה של מס הכנסה, ובעבור מכירתה מבוקש פטור בתור נכס של קבלן (סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין ).

טפסים נוספים הקשורים למס שבח הם טופס 2279/1 א - ייצוג ראשי- יפוי כוח (הגשה על ידי מייצגים המקושרים ישירות למחשב רשות המיסים, או אזרחים, כאשר הטופס חתום בחתימה מקורית, באחד ממשרדי הרשות),2279 23 - ייצוג נוסף, 2279 א3 - רישום מייצג חדש\ עדכון פרטי מייצג, טופס 2681 -בקשה לביטול קנס, ריבית ו\או הצמדה ו\או פריסת תשלומים, טופס 2857 - בקשה למסירת מידע, טופס 2988 – תצהיר לצורך בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין – מכירת דירת מגורים מזכה, טופס 6130 – הצהרה על ביטול מכירה\ פעולה באיגוד.

עוד טפסים הקשורים לבקשות פטור ממס שבח הם טופס 7003 – בקשה לפריסת מס שבח מקרקעין (עבור מוכרי נכס תושבי ישראל שהגישו דוחות שנתיים למס הכנסה בגין שנות הפריסה, להגשה במסגרת ההצהרה על מכירת זכות במקרקעין),טופס 7004 – בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין – על מכירת זכות במקרקעין אגב פירוק איגוד (בצירוף פרוטוקול החלטה בדבר פירוק מרצון, אישור רשם האיגוד על קבלת בקשה לפירוק מרצון, מאזנים של האיגוד חתומים על ידי רואה חשון לחמש שנים אחרונות, ואישור רשם האיגוד של בעלי הזכויות, תאריכיהם ותאריכי רכישתם),טופס 7013- השגה (עבור מי שחולק על החלטת עורך שומת מס השבח או הרכישה שהוצאה לו),טופס 7020 – בקשה לפטור ממס שבח על פי סעיף 49 כב(2) פינוי-בינוי ורכישת זכות בבית אבות, טופס 7038 – בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין במכירת דירת מגורים, טופס 7085 – בקשה לתיקון שומה (בתנאי שעברו עד 4 שנים ממועד קבלת השומה וקיימת עילה חוקית לתיקונה- מוגש בצירוף מסמכים התומכים בטענה, כדון היטל השבחה , שכר טרחת עו"ד ושכר טרחה למתווך ששולמו לאחר עריכת השומה),טופס 7157 - תחשיב הפטור במס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שמחירה מושפע מהאפשרויות לתוספת בנייה קיימת או צפויה, טופס 7158 - תחשיב החיוב במס שבח לפי לינאריות מוטבת לדירות מגורים מזכות במכירת דירה שמחירה מושפע מהאפשרויות לתוספת בנייה קיימת או צפויה, טופס 7914- הצהרה לצורך חיוב במס שבח מקרקעין במכירת דירת מגורים מזכה וחייבת, טופס 1271 א – אישור על זכאות לקיזוז הפסדים לצורך חישוב מס שבח , טופס 7648 – בקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שאינה מזכה לפי סעיף 6א לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת היצע של דירות מגורים- הוראת שעה).

טופסי מיסוי מקרקעין - מקדמות

טפסים הקשורים לתשלום מקדמות הם טופס 7152 – טופס לתשלום מקדמה על חשבון מס שבח על ידי הרוכש (להגשה על ידי רוכש מקרקעין המבקש לשלם את מס השבח שיחול על המוכר, הרוכש ראשי להגיד לאחר ששילם מעל 40% מכספי התמורה למוכר, ואם רכש נכס מקבלן, הרוכש ראשי להגיש את הבקשה רק לאחר ששילם מעל 80% מכספי התמורה),טופס 7155 – בקשה להקטנת שיעורי מקדמה (יש להסביר את הסיבה לבקשת הקטנת סכום המקדמה, ואת הסכום המבוקש),טופס 7156 – טופס לבחינת החלטה לדחיית הקטנת מקדמה, טופס 7555- בקשה להקטנת מקדמה לשיעור 0% בפרויקט בליווי בנקאי.

טפסי מיסוי מקרקעין – מס רכישה

טפסים נוספים של מיסוי מקרקעין קשורים למס רכישה: טופס 2973 -בקשה לפטור חלקי ממס רכישה לעולה, טופס 6120 – בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין או ממס רכישה ל'מוסד ציבורי', טופס 7160 – בקשה לקבלת אישור מקדמה למס רכישה לרישום בפנקסי המקרקעין.

טפסים נוספים הקשורים למיסוי מקרקעין הם טופס 7067- הודעה על נאמנות, טופס 7086 – הצהרה על פעולה באיגוד מקרקעין, טופס 7097- הצהרה על משק חקלאי, טופס 7010 – הודעה על הקצאה, טופס 7008 – עדכון פרטי עורך דין, טופס 7036 – הודעה בעניין דמי היתר למנהל מיסוי מקרקעי ישראל והיטל השבחה – תשלומים חוזרים, טופס 7100 – בקשה לאישור דיווח שאינו מקוון במיסוי מקרקעין, טופס 7739 – מכירת זכות במקרקעין בהתאם להוראות פרק ג' לחוק ההתייעלות הכלכלית התשע"ו-2015, טופס 7025 – הודעה על מכירת אופציה במקרקעין, טופס 7912- הצהרת רוכש דירת מגורים יחידה, טופס 7913 – הצהרת מוכר דירת מגורים מזכה.

טפסי מיסוי מקרקעין הניתנים להשגה בדלפק רשות מיסי מקרקעין הם טופס 7005 – בקשה לפטור ממס שבח\מכירה\רכישה – במכירת\רכישת זכות במסגרת חילוף מבנה עסקי, טופס 7005 א - בקשה לפטור ממס שבח\מכירה\רכישה – במכירת\רכישת זכות במסגרת חילוף קרקע חקלאית, טופס 7005 ב- בקשה לפטור ממס שבח\מכירה\רכישה – במכירת\רכישת זכות במסגרת חילוף דירת מגורים, טופס 7005 ג - בקשה לפטור ממס שבח\מכירה\רכישה – במכירת\רכישת זכות במסגרת חילוף זכות למגורים ב. אבות.

סיכום

כאמור, ישנם עשרות ומאות טפסים של מיסוי מקרקעין , הרלוונטיים למקרים ספציפיים ומצבים בהם נמצא המבקש. תפקידו של עורך הדין המתמחה במיסוי נדל"ן להבין מהם הטפסים הנדרשים על פי חוק ומהם הטפסים אותם כדאי למלא על מנת לנצל את ההטבות והפטורים המיטביים עבור הלקוח שלו.

קיימים טפסים נפוצים אותם יש למלא ולהגיש בכל עסקת רכישה ופרויקט נדל"ן, אך בנוסף ישנם עוד טפסים ייעודיים =, אותם יש להגיש על פי המצב הספציפי של המבקש.