דוד ברוך: "הממשלה חייבת לזכור - אין בנייה בלי קבלנים"

"אין הצדקה ובסיס לקביעה כי מחירי הדירות בישראל במגמת ירידה. במקרה הטוב הם יציבים אבל בהחלט לא יורדים", כך טוען דוד ברוך, יו"ר שותף בקרן יסודות, בכנס מימון נדל"ן של מרכז הנדל"ן שהתקיים היום (ב') בהרצליה. ברוך הציג בכנס סקירה על מצב שוק הנדל"ן המקומי ואת פתרונות המימון החוץ-בנקאי לענף. 

לדברי ברוך, "ענף הנדל"ן הישראלי חייב להיבחן לטווח ארוך ולא חודש בחודשו. השוק מושפע בטווח הארוך מארבעה גורמים מרכזיים: דמוגרפיה, צמיחה של המשק ותעסוקה של הציבור, תחבורה וריבית במשק. הגידול באוכלוסיה יוצר מצב שתמיד יהיו ביקושים לדירות גם אם הממשלה לא רוצה, הצמיחה והתעסוקה משפיעה על היכולת לייצר ולשווק פרויקטים חדשים ולאזרחים היכולת לרכוש את הדירות, סוגיית התחבורה משפיעה מהותית על הענף ועל המחירים כי אם לא יהיה אפשר להגיע מהפריפריה למרכז, אז לעולם המחירים לא יירדו. הריבית במשק כמובן משפיעה ישירות על מחירי הדיור ועל השוק והשיעור האפסי שלה בעשור האחרון הוא אחד הגורמים המרכזיים לעליית המחירים".

ברוך סקר את המגמות בענף הנדל"ן הישראלי ולדבריו הנקודה המרכזית היא כי תוכנית הדגל של הממשלה בשוק הדיור – מחיר למשתכן – מיצתה את עצמה וההשפעה שלה היתה מוגבלת בלבד על השוק. ברוך טוען כי הממשלה צריכה עכשיו לחשב מסלול מחדש ולחשוב מה הלאה פוסט מחיר למשתכן .  

נקודה נוספת מבחינת המגמות בשוק – היקף יחידות הדיור המאושרות במוסדות התכנון. לדברי ברוך, קצב הרישוי של הדירות ממש לא מדביק את הקצב ומעכב משמעותית את הפרויקטים. בנוסף, התחלות הבנייה שרק יורדות לא עונות על הדרישה של הגידול באוכלוסיה וגם לא על זו של הממשלה בתחזיותיה לשנים הבאות. נקודה מכרעת נוספת הוא משך הבנייה הארוך שמשפיע אף הוא על השוק וההיצע ועל המחירים. 

מבחינת הביקושים לדירות, ברוך מציין את "גירוש המשקיעים מהשוק ע"י שר האוצר משה כחלון - שיצר אפקט משמעותי על השוק אבל גם ההשפעה הזו כבר מוצתה וכרגע אנחנו בסוג של שיווי משקל. אם להוסיף את הירידה של עסקאות יד שנייה וכן עסקות מחיר למשתכן וכל זאת אומר שלקבלנים קשה יותר למכור".

מגמה נוספת של שוק הדיור היא ההתחדשות העירונית שהולכת וצוברת תאוצה ולדברי ברוך קיים צבר פרויקטים משמעותי הבשל לביצוע. "ההתחדשות העירונית הולכת לתפוס נתח מהותי מענף הנדל"ן", לדבריו. 

מבחינת מימון ענף הנדל"ן הישראלי, ברוך אמר כי "הבנקים הם אכן הגורם המימוני הגדול ביותר בשוק, כשחוק המכר והמורכבות התפעולית מהווים חסמי כניסה מהותיים. תחום הבנייה והמשכנתאות מהווים 45% מתיק האשראי הבנקאי ושוק ההון נותר כחלופה זניחה עם פחות מ-20 חברות שניצלו את שוק ההון למימון פרויקטים. הבנקים נותנים אשראי כספי בהיקף 60 מיליארד שקל ועוד 150 מיליארד שקל בערבות חוק מכר. לאחר מכן יש את ההשלמות משוק ההון שמסתכמות בעוד 2-3 מיליארד שקל, מימון תאגידי עם מיליארדים בודדים וכך גם היקף קבוצות הרכישה".

לסיכום, ברוך מעלה את המסקנות מהניתוח לפיהן הממשלה חייבת לטפל טיפול מערכתי בצד ההיצע ובצד התשתיות של תחבורה. בנוסף, לדבריו, המדינה צריכה גם לזכור שאין בנייה בלי קבלנים ולכן צריך להפסיק להתייחס אליהם כאל אויבי העם ולהתחיל לדבר איתם.

מסקנה נוספת היא כי "ההאטה הנוכחית בביקושים אינה תמונת ראי של המשק ומדובר בביקוש כבוש שיתפרץ. הוא לא ייעלם כמו שהממשלה רוצה. באזורי הביקוש ימשיכו להיות לחצי מחיר, ובנתוני המאקרו אין בסיס לירידת מחירים".

ברוך אומר כי התחדשות עירונית מהווה עוגן מרכזי בסל הפתרונות ולכן צריך להפנות תשומת לב תכנונית ומשאבים לכיוון הזה, ומעל הכל – אם לא יקוצר משך הזמן משלב התוכנית ועד לקבלת מפתח אז נמשיך לדשדש במקום. "הייתי לוקח מיליארד שקל ומכפיל את כל התקנים של מוסדות הרישוי וזה היה מוריד משמעותית את משך הבנייה, אבל אף אחד בממשלה לא רוצה להתעסק בזה כי זה תחום לא סקסי", סיכם ברוך.