"אין פסול ברצונה של ועדה מקומית לגבות היטל השבחה מלא"

האם ניסיונותיה של ועדה מקומית להגדיל עד כמה שאפשר את היטל ההשבחה שתגבה מתושב בגין תוכנית משבחה הם ניסיונות פסולים ולא ראויים? בעיני ועדת הערר המחוזית לענייני פיצויים והיטלי השבחה במחוז חיפה מדובר במהלך ראוי, שכן "כספי היטל ההשבחה מיועדים לשמש את הציבור, ובגבייתו של היטל זה פועלת הוועדה המקומית כנאמן של הציבור שעליו היא מופקדת".

החלטה זו התקבלה על רקע ערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה נגד שומה של שמאי מכריע באשר לקרקע בשטח 1,669 מ"ר ברחוב אלחנן 6 בחיפה, באזור מרכז הכרמל. ועדת הערר דווקא צידדה בעמדתו של השמאי, והשאירה את שומתו על כנה, אך בעניין שאיפתה של הוועדה למקסם את היטל ההשבחה שיוטל על התושבים – שם צידדה בעמדת הוועדה המקומית.

"שאלת עצם תחולתה של תמ"א 38 הינה שאלה משפטית"; "השמאי שגה וחרג מסמכותו"

כאמור, הערר הוגש סביב שאלת ההשבחה של תוכנית חפ/2232 במרכז הכרמל, שחלה על מגרש שבו מבנה מגורים בן כ-80 שנה ובו שלוש קומות ושש יחידות דיור. במאי 2017 אושרה בתנאים בקשה להיתר להריסת המבנה הקיים, ולהקמת מבנה מגורים חדש בן 29 יח"ד ושמונה קומות חניה תת-קרקעית, וכן הקלות רבות – כולל תוספת שטח לבנייה בשיעור של 20% מהשטח הכולל המותר לבנייה במגרש, ותוספת של שלוש יח"ד מכוח סעיף 151(ב3) לחוק התכנון והבנייה.

מטרת התוכנית החדשה הינה הריסת המבנה והקמתו מחדש בתוספת הזכויות הקבועות בה, אך היא מאפשרת גם את המשך קיומו. לכן יש לבחון את ההשבחה שבנדון בהתחשב בפוטנציאל תמ"א 38 במצב הקודם"

בעקבות אישור הבקשה להיתר ערכה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה , שבה הוערכה ההשבחה הנובעת מאישור ההקלות בסכום של 4,777,175 שקל. והיטל ההשבחה הועמד בהתאם על סך של 2,388,588 שקל. העניין הופנה אל שמאי מכריע , שקבע: "מטרת התוכנית החדשה הינה הריסת המבנה והקמתו מחדש בתוספת הזכויות הקבועות בה, אך היא מאפשרת גם את המשך קיומו של המבנה והשימוש בו במתכונת הבנייה הקיימת. לכן יש לבחון את ההשבחה שבנדון בהתחשב בפוטנציאל תמ"א 38 במצב הקודם".  

לאור זאת הגיע השמאי המכריע למסקנה כי לא חלה השבחה במקרקעין שבנדון עקב אישור ההקלות המבוקשות. עם זאת, למקרה שלא תתקבל עמדתו לעניין תחולת הוראות תמ"א 38 על הנכס, כלל השמאי המכריע מראש בשומתו תחשיב השבחה חלופי, שלפיו תעמוד ההשבחה על סך של 4,592,295 שקל ובהתאם לכך יעמוד היטל ההשבחה על סך של 2,296,148 שקל. על כך הגישה הוועדה המקומית את הערר.

בהתאם לסעיף 4.1 לתמ"א 38, היא אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה. הטעם לכך הוא שאין צורך לתמרץ בזכויות מכוח תמ"א 38 מבנה שממילא מיועד בתוכנית להריסה, ואשר התוכנית החדשה כללה תמריצים אחרים לגביו"

בין היתר טענה הוועדה כי שאלת עצם תחולתה של תמ"א 38 הינה שאלה משפטית, שאינה מסורה כלל להכרעת השמאי, ועל כן היה עליו להימנע מהכרעה בה. הוועדה טענה כי השמאי שגה, ואף חרג מסמכותו. עוד טענה הוועדה כי בהתאם לסעיף 4.1 לתמ"א 38, היא אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה על פי תוכנית, כמו הנכס דנא, שמיועד להריסה על פי התוכנית החדשה. "הטעם לכך הוא שאין צורך לתמרץ בזכויות מכוח תמ"א 38 מבנה שממילא מיועד בתוכנית להריסה, ואשר התוכנית החדשה כללה תמריצים אחרים לגביו", נכתב בערר.

מנגד טענו המשיבים כי כן מדובר בשאלה שמאית, שאין מקום להתערבות ועדת הערר בה. "תוכנית חפ/2232 לא שוללת את תחולת תמ"א 38 על פי מטרתה או על פי הוראותיה", כתבו המשיבים בתשובתם, "לא את תמ"א 38/1, ובטח שלא את התיקונים המאוחרים לתמ"א 38 שטרם אושרו במועד אישור חפ/2232. לכן נקודת המוצא היא שהתוכניות התקיימו זו לצד זו. שמאי הוועדה המקומית עצמו הכיר במפורש בפוטנציאל הזכויות מכוח תמ"א 38 במסגרת שומת היטל השבחה שערך למקרקעין ביום 4.7.2011 עקב אישור התוכנית".

נראה כי מטרתה העיקרית, אם לא היחידה, של הוועדה המקומית בשינוי עמדתה הייתה הכשרת הקרקע לדרישת היטל השבחה בניגוד לדין"

למעשה, טענו המשיבים כי הם זכאים ליהנות מתמריצי תמ"א 38 נוסף על הזכויות המוגברות שהעניקה להם התוכנית החדשה בכפוף להריסת המבנה הקיים – תמריצים הכוללים בין היתר פטור מהיטל השבחה בתוכנית. עוד כתבו המערערים: "בדיעבד נראה כי מטרתה העיקרית, אם לא היחידה, של הוועדה המקומית בשינוי עמדתה הייתה הכשרת הקרקע לדרישת היטל השבחה בניגוד לדין".

"מדובר בשאלה משפטית במהותה; היה מקום להבאתה לבחינה בפני ועדת הערר"

ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה , שבראשה היו"ר עו"ד מאיה אשכנזי, חילקה את פסיקתה לשניים: שאלת סמכותו של השמאי המכריע, ושאלת זכאותם של המשיבים לתמריצים בגין תמ"א 38 בתוכנית המדוברת, נוסף על ההקלות שקיבלו.

הוועדה, שבה חברים גם שרון ברקת ועו"ד אפרים שבח דחב"ש, קבעה כך: "בניגוד לטענת המשיבים, אין מדובר בשאלה שמאית גרידא. מדובר בשאלה משפטית במהותה, אשר התעוררה במהלך הדיון בפני השמאי המכריע, ומובן כי היה מקום והייתה הצדקה להבאתה לבחינה גם בפני ועדת הערר. עם זאת, איננו יכולים לקבל את טענת העוררת לפיה בנסיבות העניין המסוים שבפנינו, חרג השמאי המכריע מסמכותו עת התייחס גם לשאלה משפטית זו במסגרת חוות דעתו השמאית.

השמאי כלל מראש בחוות דעתו שני תחשיבים חלופיים, אשר יוכלו לשמש את ועדת הערר. בנסיבות המקרה שלפנינו דרך פעולה זו הייתה ראויה, ואפשרה לקדם באופן יעיל ומהיר יחסית את בירור המחלוקת שבין הצדדים"

השמאי המכריע זיהה והסביר בחוות דעתו את הצורך בהכרעת ועדת הערר בשאלה המשפטית שהתעוררה בפניו. בהתאם לכך אף כלל מראש בחוות דעתו שני תחשיבים חלופיים, אשר יוכלו לשמש את ועדת הערר - בין אם ייקבע בסופו של יום כי תמ"א 38 חלה במקרה זה ובין אם לאו. אנו סבורים כי בנסיבות המקרה שלפנינו דרך פעולה זו של השמאי הייתה ראויה, ואפשרה לקדם באופן יעיל ומהיר יחסית את בירור המחלוקת שבין הצדדים".

באשר להתנהלות המשיבים קבעה ועדת הערר כך: "מלכתחילה ניסו המשיבים לקבל את היתר הבנייה מכוח תמ"א 38 - אלא שבעיצומו של הליך הרישוי קיבלו על עצמם את הנחיית הוועדה המקומית, שלפיה עליהם להגיש את הבקשה בהליך של הקלה ולא מכוח התמ"א. המשיבים פעלו בהתאם להנחיית הוועדה המקומית, ולא ניסו לבחון את נכונותה או לערור עליה. רק בחלוף שנים, ובמסגרת ההליך שהתקיים בפני השמאי המכריע, תקפו המשיבים לראשונה ובעקיפין את נכונות הנחיית הוועדה המקומית.

המשיבים לא היו זכאים ליהנות מתמריצי תמ"א 38 נוסף על הזכויות המוגברות שהעניקה להם התוכנית החדשה בכפוף להריסת המבנה הקיים, כולל הפטור מהיטל ההשבחה"

איננו מקבלים את טענת המשיבים, כי יש בכך שהתוכנית החדשה לא התייחסה לאי-תחולת תמ"א 38 , כדי להצדיק מסקנה כי תמ"א 38 חלה נוסף על התוכנית החדשה. תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית, אשר הוראותיה גוברות על הוראות תוכניות מפורטות כמו התוכנית החדשה. משמעות הדברים היא כי המשיבים לא היו זכאים ליהנות מתמריצי תמ"א 38 נוסף על הזכויות המוגברות שהעניקה להם התוכנית החדשה בכפוף להריסת המבנה הקיים, כולל הפטור מהיטל ההשבחה".

כאן נפנו חברי הוועדה לנושא שאיפתה של הוועדה המקומית לגביית היטל השבחה מקסימלי: "ייתכן שצודקים המשיבים בטענתם כי המניע להנחיית הוועדה המקומית בשלב הרישוי היה רצונה לגבות היטל השבחה בגין תוספת זכויות זו – גבייה שלא הייתה מתאפשרת אילו אושרה תוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 . אין פסול בעצם רצונה של הוועדה המקומית לגבות את מלוא כספי היטל ההשבחה בגין אישור תוכניות מתאר או הקלות". 

בהתאם לכך הערר התקבל, והיטל ההשבחה ישולם על פי התחשיב החלופי שפורט בחוות דעת השמאי המכריע – קרי 2,296,148 שקל. נוסף על כך, חויבו המשיבים לשאת בהוצאות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, בסך של 5,000 שקל.