סקירת הרבעון הראשון של 2020: היקף המכירות בשוק החופשי – הנמוך מבין הרבעונים הראשונים מאז 2009

מה עבר ענף הנדל"ן ברבעון הראשון של 2020? סקירה מיוחדת של אגף הכלכלני הראשית במשרד האוצר שפורסמה היום (ד'), יום לאחר הסקירה החודשית הקבועה (שבה נרשמו סוף-סוף נתונים אופטימיים במקצת על הפעילות בענף) מציגה מצב לא פשוט, בעיקר מצד המשקיעים.

נתחיל דווקא בהיקפי העסקאות בענף: על פי הסקירה, ברבעון הראשון של 2020 נמכרו כ-22,200 דירות בשוק החופשי, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה של 1% בהשוואה לרבעון הקודם. זהו הרבעון הראשון החלש ביותר במכירות אלו מאז שנת 2009, שעמדה בצל המשבר העולמי של 2008. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי ( מחיר למשתכן ) עמד סך העסקאות על 25,500 דירות, ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה של 6% בהשוואה לרבעון הקודם.

סקירת הרבעון הראשון של 2020: היקף המכירות בשוק החופשי – הנמוך מבין הרבעונים הראשונים מאז 2009

סך הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון הראשון של השנה עמד על 5,500, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה בשיעור דומה בהשוואה לרבעון האחרון של 2019. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי הגיע מספר העסקאות בדירות חדשות ל-8,800 דירות, ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה חדה של 19% בהשוואה לרבעון האחרון של 2019.

ברבעון הראשון של 2020 נמשך הקיפאון בפלח השוק של דירות יד שנייה: סך הדירות שנמכרו עמד על כ-17,000 דירות, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד – אך עלייה של 2% בהשוואה לרבעון האחרון של 2019.

סקירת הרבעון הראשון של 2020: היקף המכירות בשוק החופשי – הנמוך מבין הרבעונים הראשונים מאז 2009

אזור חדרה מוביל את הירידות במכירת דירות בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד, עם ירידה של 39.2%. בהשוואה לרבעון הקודם מובילה ירושלים, עם ירידה של 21.3%. המפתיעה היא העיר באר שבע, עם עלייה של 9.3% במכירות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. במשרד האוצר מציינים כי יש לזכור שהשפעת משבר הקורונה על התוצאות ברבעון הראשון חלקית בלבד, שכן התפשטות המגיפה בישראל החלה רק בשלהי חודש פברואר.

סקירת הרבעון הראשון של 2020: היקף המכירות בשוק החופשי – הנמוך מבין הרבעונים הראשונים מאז 2009

סך העסקאות לדירה ראשונה בשוק החופשי הגיע ברבעון הראשון של השנה ל-9,100, ירידה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מתוכן, 1,700 היו דירות חדשות – ירידה חדה של 22% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, והרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון השני של 2017. סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי עמד על 3,300, ירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה של 32% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה הרבעון האחרון של 2019. רכישות משפרי הדיור הסתכמו ברבעון הראשון ב-9,600 דירות, ירידה של 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

סקירת הרבעון הראשון של 2020: היקף המכירות בשוק החופשי – הנמוך מבין הרבעונים הראשונים מאז 2009

ירידה משמעותית בשבח הממוצע; עלייה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי

נדמה שהנתונים העגומים ביותר המגיעים מסקירת הרבעון הראשון של 2020 נוגעים לשוק המשקיעים – שוק שזכה לבשורה לאחרונה, בדמות הורדת מס הרכישה על דירה נוספת, אשר עשויה לעורר אותו מחדש. בינתיים, בהסתכלות לאחור, נמשכה הדעיכה בשוק זה.

כך, רכישות המשקיעים ברבעון הראשון של השנה הסתכמו ב-3,500 דירות בלבד, ירידה של 6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אל אחת מרמות השפל הגדולות ביותר ב-20 השנים האחרונות. מכירות המשקיעים ברבעון הראשון הסתכמו ב-5,200 דירות, ירידה של 4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה עלייה משמעותית של 15% במכירות המשקיעים. מלאי הדירות בידי המשקיעים הצטמק ברבעון ב-1,700 דירות.

סקירת הרבעון הראשון של 2020: היקף המכירות בשוק החופשי – הנמוך מבין הרבעונים הראשונים מאז 2009

הנתונים המעניינים יותר נוגעים לכדאיות ההשקעה בדירות בענף הנדל"ן הישראלי. כך, רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו ברבעון הראשון השנה עמד על 392 אלף שקל, אשר נצברו בממוצע על פני 23 שנים. בניתוח מכירות המשקיעים בשנה האחרונה ניכרת ירידה בשבח (רווח ההון) הממוצע: בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ירד השבח הממוצע בשיעור חד של 21%.

סקירת הרבעון הראשון של 2020: היקף המכירות בשוק החופשי – הנמוך מבין הרבעונים הראשונים מאז 2009

במקביל לירידה בשבח הריאלי בדירות הנמכרות על ידי משקיעים, נמצא כי ברבעון הראשון השנה התחדשה העלייה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי. כך, לאחר שבשני הרבעונים הראשונים אשתקד נרשמה עלייה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, חלה התייצבות בשיעור זה במחצית השנייה אשתקד, על רמה של 7.4% מסך הדירות שמכרו המשקיעים. ברבעון הראשון השנה עלה שיעור זה שוב, ל-8.8%. ממשרד האוצר נמסר כי נתונים ראשוניים לרבעון השני מצביעים על עלייה משמעותית נוספת בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד.

זאת ועוד: ניתוח מכירות המשקיעים לפי תקופת ההחזקה בנכס מלמדת כי כמחצית ממי שהחזיקו בדירה עד שלוש שנים, מכרו אותה בהפסד ריאלי (או לכל היותר ללא רווח הון). דהיינו, כמחצית מהמשקיעים שמכרו דירתם ברבעון הראשון השנה, לאחר שלכל המוקדם רכשו את דירתם ברבעון השני של 2017, לא צמח להם רווח הון ממכירת הדירה.

סקירת הרבעון הראשון של 2020: היקף המכירות בשוק החופשי – הנמוך מבין הרבעונים הראשונים מאז 2009

הרמה הנמוכה של רכישות המשקיעים מוצאת ביטוי גם בחיובי מס רכישה מדירות להשקעה. כך, סך חיובי המס מדירות אלו ברבעון הראשון של השנה עמד על כ-460 מיליון שקל, ירידה של 1.5% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ברבעון הראשון של 2015 (נזכיר כי העלאת מס הרכישה התרחשה ברבעון השני של 2015) עמדה גביית מס רכישה מדירות להשקעה על 740 מיליון שקל, רמה הגבוהה ריאלית ב-53% מאשר ברבעון הראשון של 2020, זאת תוך שאנו מביאים בחשבון שמחירי הדירות הנרכשות כיום גבוהים מאלו שבשנת 2015.

סקירת הרבעון הראשון של 2020: היקף המכירות בשוק החופשי – הנמוך מבין הרבעונים הראשונים מאז 2009

מדד סנטימנט המשקיעים בשוק הנדל"ן עמד ברבעון השני השנה על 0.61, ירידה חדה של 36% בהשוואה לרבעון הקודם והרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון אשתקד, אז עמד מדד זה על 0.59. רכישות תושבי החוץ בישראל עמדו ברבעון הראשון של השנה על רמה נמוכה של 300 דירות בלבד - ירידה של 14% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

החברות הקטנות והבינוניות חוו ירידה של 32% במכירות במרץ

הסקירה התייחסה גם למכירות הקבלנים לאורך הרבעון הראשון של השנה, תוך שהיא לוקחת בחשבון את השפעות משבר הקורונה. כך, נמצא כי בחודשיים הראשונים של השנה, טרם פרץ משבר הקורונה, החברות הקטנות והבינוניות (מכירות של עד 50 דירות בשנה) רשמו גידול משמעותי בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2019. בחודש מרץ, עם פרוץ המשבר, הן עברו לירידות חדות.

סקירת הרבעון הראשון של 2020: היקף המכירות בשוק החופשי – הנמוך מבין הרבעונים הראשונים מאז 2009

החברות שמכרו בשנת 2019 עד 20 דירות (בסיכום שנתי, כולל מחיר למשתכן ) רשמו בחודשים ינואר ופברואר השנה גידול של 27% ו-17% (בהתאמה לפי חודשים) במכירות בשוק החופשי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בחודש מרץ הן עברו לירידה חדה של 32%. מנגד, החברות הגדולות (חברות שמכרו יותר מ-400 דירות בשנת 2019) רשמו עליות מתונות בחודשיים הראשונים של השנה (גידול של 9% בחודש פברואר, וללא גידול בחודש ינואר). בחודש מרץ הן עברו לירידה של 30%.