על מבנן ומבננים – מה זה בעצם אומר? המדריך השלם לשנת 2024

הגישה המנחה את תחום תכנון הערים בישראל של ימינו מורכבת משני היבטים מרכזיים: מצד אחד, ניתן יותר ויותר מקום למחשבה על התושב ועל הסביבה (הן מבחינת איכות הסביבה והן מבחינת סביבת המגורים),ומצד שני, נדרשים פתרונות להתמודדות עם הגידול באוכלוסייה ובצפיפות. אחד הכלים המאפשרים התייחסות מסודרת לשני היבטים אלו הוא חלוקה של התוכנית העירונית ליחידות של בלוקים עירוניים קטנים, אשר כל אחד מהם נקרא מבנן .

מה זה מבנן?

מבנן הוא מתחם עירוני אשר מורכב ממספר בניינים הבנויים על אותה חלקה, וחולקים ביניהם שטחים פרטיים פתוחים משותפים, כגון: מדשאות, גינות, שבילים, חניונים, תשתיות מים וביוב ועוד. חלוקת התוכנית העירונית למבננים נועדה לסייע בפישוט תהליך התכנון העירוני ובהבנה מסודרת של התשתיות הנדרשות לכמויות תושבים גדולות. 

כחלק מעבודת התכנון, ובאמצעות החלוקה למבננים, ניתן להתייחס ביתר קלות לצרכי הפרט והסביבה, ולהביא בחשבון שיקולים שונים, בהם לדוגמה: יצירת מסלולי הליכה ו/או אופניים לצורך הפחתת השימוש ברכבים פרטיים, הקצאת שטחים למסחר ולמוסדות ציבור כחלק מהגישה לעירוב שימושים ועוד.

בעייתיות החלוקה למבננים

על אף היתרונות של חלוקת התכנון העירוני למבננים, מבחינה משפטית קיימת בעייתיות מסוימת אשר עלולה ליצור נקודות מחלוקת מורכבות בין העירייה או הרשות המקומית לבין דיירי הבתים המשותפים במבנן.

בין שאר מטרותיה, נועדה החלוקה למבננים לאפשר העברה של חלק מעלויות הפיתוח והאחריות מהרשויות המקומיות אל היזמים, ובסופו של דבר אל הדיירים, בעלי הזכויות במבננים. משמעות הדבר היא שכל צורך בתחזוקה או אחזקה של אותם שטחים פרטיים פתוחים נמצא באחריותם של הדיירים והם אלו שצריכים לשאת בעלויות.

ברוב המקרים, הדיירים כלל אינם מודעים לאחריות זו, אותה הם "יורשים" מהיזמים עם רכישת הזכויות על ביתם, ונתקלים בה לראשונה ברגע שעולה צורך בעבודות אחזקה או תיקון כגון עבודות גינון, תיקון נזילות בתשתית המים והביוב, תיקון עמודי תאורה תקולים וכדומה. כאשר הדיירים פונים אל הרשות המקומית, הם נתקלים בסירוב כיוון שהרשות המקומית אינה יכולה להוציא את כספי הציבור שהיא גובה על שטחים פרטיים. 

מהם אותם שטחים פרטיים ששייכים לכל מבנן?

כאמור, כל מבנן מורכב ממספר בתים משותפים ומשטחים פרטיים הנמצאים ביניהם, ועל פי החוק מוגדרים כשפ"פ – שטח פרטי פתוח. מקור המושג במנגנון תכנוני שמקורו בניו יורק, אשר נועד לייצר סיטואציה בה גם העירייה, גם התושבים וגם היזמים מרוויחים: היזמים מקבלים מהעירייה אחוזי בנייה גבוהים או אישורים לשינוי הייעוד של הקרקע ובתמורה מקימים בשטח המבננים גינות ציבוריות, מדשאות ושבילים הפתוחים לשימוש של כל התושבים, גם אלו שאינם דיירים של אותו מבנן.

כל עוד הפרויקט נמצא עדיין בתכנון, הבעלות על שטח המבנן שייכת ליזם בלבד. עם מכירת הדירות לדיירים, גם הבעלות על השטחים הפתוחים עוברת, כאמור, לחזקתם. התוצאה – השטחים הפתוחים שבין אותם בניינים נמצאים בשימוש ציבורי, אבל הקרקע אינה ציבורית אלא מוגדרת כקרקע פרטית בעלת ריבוי בעלים.

נקודות מחלוקת לדוגמה

ברחוב רוטשילד בתל אביב ניצב בניין משרדים מרשים המשמש כבית מלון ובו גם ממוקמת ההנהלה הישראלית של חברת פייסבוק. ב-2017 הגיעו ללובי הבניין מספר פעילים חברתיים וסירבו לעזוב במשך מספר ימים רצופים. גם כשמנהלי הבניין פנו למשטרה, ושוטרים נשלחו למקום, לא היה ביכולתם לעשות דבר כיוון ששטח הלובי מוגדר כשטח פרטי פתוח, ולכן על אף שהוא נמצא בבעלות פרטית, לא ניתן למנוע מהציבור להשתמש בו.

מחלוקת נוספת וארוכת שנים, עומדת בין תושבי המועצה המקומית שוהם לבין ראשי המועצה. מרבית השטחים הכוללים בנייה רוויה בשוהם נבנו על פי חלוקה למבננים. המועצה מסרבת לטפל בשפ"פים הרבים השייכים לאותם מבננים, כיוון שעל פי חוק נאסר עליה להשתמש בכספי הציבור לטובת שטחים פרטיים, כך שכל הוצאות הגינון, התיקונים, ואפילו הוצאות החשמל על עמודי התאורה – הן באחריות הדיירים.

בשנים האחרונות נמצא הנושא בהתדיינות ונבחן על ידי מספר מומחים משפטיים שהגישו את חוות דעתם המקצועית. בין היתר, נטען בחוות הדעת כי בכל הנוגע לטיפול במפגעים שעלולים לסכן את הציבור, העירייה חשופה לתביעות נזיקין ולכן רשאית לטפל בהסרת המפגעים, על אף שמדובר בשטח פרטי. על מנת לטפל בנושא התחזוקה השוטפת, הומלץ כי המועצה תגבה תשלום ייעודי מתושבי המבננים בלבד, וכך הטיפול בשטחים הפרטיים שלהם לא יבוא על חשבון כלל תושבי המועצה. 

המאמצים כיום מופנים לניסוח הסכם בין המועצה לבין הוועדים המייצגים שנבחרו מכל מבנן (ישנם מעל 80 מבננים בשטח המועצה),כאשר המטרה היא להגדיר תשלום חודשי מטעם הדיירים, באמצעותו תוכל המועצה לספק את שירותי האחזקה והתחזוקה הנדרשים. בעבר נחתם הסכם מול חלק מהמבננים בלבד, אך גם לגביו היו מחלוקות שהובילו לניסיונות לגבש הסכם חדש.