עוד לפני שהגיעה הקורונה: שיעורי התשואה מנכסים ממשיכים להצטמק

נמשכת מגמת הירידה בשיעורי התשואה של נכסים מניבים בישראל: כך קובע השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני, בסקירתו החצי-שנתית שפורסמה היום (ב') – ונוגעת הפעם למחצית השנייה של 2019. על פי סקירתו של עיני, הסתכמו התשואות בחצי השנה השני של 2019 בשיעורים אלו: בנכסי משרדים – 7.0%; בנכסים מסחריים – 6.9%; בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה – 6.9%.

כאשר מסתכלים לאחור, אל התשואות לפני ארבע וחמש שנים, מגלים כי התשואה מנכסים מניבים, בכל הסקטורים, נחתכה באחוז ואף יותר מזה. כך, במחצית השנייה של 2015 עמד שיעור התשואה בנכסי משרדים על 8%, ובמחצית הראשונה של 2014 על 8.2%; התשואה על נכסים מסחריים הייתה בשיעור של 8.3% במחצית השנייה של 2012; ובנכסי תעשייה ולוגיסטיקה עמדה התשואה באותה תקופה על 8.5% - 1.6% יותר מהנתונים המפורסמים היום.

עוד לפני שהגיעה הקורונה: שיעורי התשואה מנכסים ממשיכים להצטמק

הסקירה כללה דגימה וניתוח נתונים מכ-700 נכסים מניבים: משרדים, מסחר, מבני תעשייה ולוגיסטיקה בכ-30 ערים ברחבי הארץ, באזורי ביקוש ובאזורי פריפריה. "במחצית השנייה של שנת 2019 נצפתה ירידה בשיעורי התשואה בכל סוגי הנכסים המניבים, לעומת השיעורים שנצפו במחצית שקדמה לה (המחצית הראשונה של שנת 2019)", כתב השמאי הממשלתי הראשי. "הירידה שנצפתה בחציון זה מעידה על התגברות המגמה הקיימת בשלוש השנים האחרונות".

עיני מדגיש בסקירה כי נתונים אלו נוגעים למצב השוק טרם פריצתו של משבר הקורונה, ומרחיב גם בעניין זה: "ענף הנדל"ן, לעומת שוק ההון, מאופיין בשינויים איטיים. התהליכים שקורים בו, בדרך כלל, נמשכים זמן רב. עסקאות בנדל"ן לרוב אינן מאופיינות באימפולסיביות. 

הנחת העבודה היא שהשוק יחזור לעצמו בתוך פרק זמן של שנה עד שנתיים, תלוי בענף. כמו כן, ישנם ענפים שהמשבר לא פגע בהם ואולי אף היטיב עימם"

שוק הנדל"ן מתאפיין בסכומים גדולים, בסוג אחר של שחקנים ובאופטימיות – מי שלא אופטימי לא יכול להיות שחקן בשוק הזה, וכנראה יש לו על מה להסתמך. בטווח הארוך שוק הנדל"ן בישראל בעלייה מתמדת, וכשיש ירידות מחירים הן תקופתיות, ולאחר מכן בא התיקון והמחירים עולים.

כדי לבטא את השוק באופן הנכון, לא ניתן להתעלם מאי-הוודאות ומהשפעות התקופה. הנחת העבודה, בהתאם לכל האמור לעיל, היא שהשוק יחזור לעצמו בתוך פרק זמן של שנה עד שנתיים, תלוי בענף. כמו כן, ישנם ענפים שהמשבר לא פגע בהם ואולי אף היטיב עימם".