גרמושקה - המדריך השלם לשנת 2024

מה זה גרמושקה

כמעט כל פעולת בנייה, בין אם מדובר בהקמת מבנה חדש לחלוטין או בשינוי מעטפת או חזית של מבנה קיים, מחייבת קבלת היתר בנייה מהועדה המקומית לתכנון ובנייה. תוכנית ההגשה אשר מתארת את פעולת הבנייה המתוכננת ומוגשת לוועדה לצורך קבלת ההיתר, נקראת גרמושקה , או גרמושקא.

השם גרמושקה, אקורדיון ברוסית, ניתן לתוכנית ההגשה כיוון שהיא מורכבת ממספר שרטוטים ותוכניות המחוברים זה לזה ומקופלים באופן שמזכיר אקורדיון. כיום ישנה אפשרות להגיש בקשה גם בצורה מקוונת, שמאפשרת עריכה, תיקונים והוספת פרטים גם לאחר ההגשה, כל עוד לא נערך דיון בעניינה. על עריכת הגרמושקה, בין אם תוגש בצורה המסורתית או בצורה מקוונת, אחראי האדריכל הממונה על הבנייה.

מדוע יש צורך בהגשת גרמושקה?

כל בנייה שנעשית על מגרש מסוים חייבת להתאים לתב"ע (תכנית בניין עיר) של אותו המגרש ולא לחרוג מהמוגדר בה. היתר בנייה יינתן לאחר שהועדה המקומית לתכנון ובנייה תבחן את הגרמושקה מול התב"ע ותוודא כי אין חריגה מהמותר.

לצורך כך, טרם הגשת הגרמושקה, יש לבקש מהעירייה או מהמועצה המקומית את כל האינפורמציה התכנונית הקשורה למגרש ולזכויות הבנייה שחלות עליו. בהתאם למידע זה ולרצון הלקוח, יכין האדריכל סקיצת תכנון ראשונית של הבנייה המבוקשת. לאחר שסקיצה זו תקבל את אישור הלקוח, יגיע שלב הגשת הגרמושקה לוועדה המקומית.

מתי אין צורך בגרמושקה?

כאמור, כמעט כל פעולת בנייה דורשת היתר בנייה ולפיכך מצריכה גם הגשת גרמושקה . המקרים בהם אין צורך בהיתר בנייה הם שינויים המתוכננים בפנים הנכס בלבד ואינם משנים את חזית או מעטפת המבנה או את המערכות השונות הקשורות בו.

במקרים מסוימים, גם בנייה של מבנים פשוטים או קטנים מחוץ למעטפת המבנה לא תצריך היתר בנייה, כמו למשל בבנייה של פרגולה או סוכך, הקמה של שער כניסה ועוד.

ממה מורכבת הגרמושקה?

גרמושקה של בית מורכבת, למעשה, משני חלקים. החלק הראשון כולל את פרטי הפעולה המתוכננת, במסגרתו יצוינו פרטי המגרש, שם האדריכל מגיש הבקשה, פרטי בעל המגרש ובעלי הזכויות בנכס (בהתאם לרשום בנסח הטאבו) ופרטי מהנדס הבניין האחראי על הבנייה. 

בנוסף, יצרף האדריכל לבקשה שתי טבלאות, באחת יפרט את כלל השטחים הנדרשים לצורך הבנייה, כולל שטחי השירות שישמשו לביצועה; ובשניה יפרט את זכויות הבנייה המוגדרות במגרש, על פי המידע שהתקבל מהעירייה או מהמועצה המקומית. על חלק זה של הגרמושקה יצהירו בחתימתם האדריכל המגיש את הבקשה, בעל הזכויות בנכס ומהנדס הבניין האחראי על הבנייה.

החלק השני של הגרמושקה כולל מספר שרטוטים ותוכניות:

• תוכניות בנייה מפורטות הכוללות את מידות השטחים ומחולקות על פי קומות, לרבות מרתף, חדרי מדרגות וגג. אם התוכנית כוללת ממ"ד, יש לפרט בשרטוט נפרד את תוכנית הממ"ד בהתאם לתקנות של פיקוד העורף, הכוללות את מיקום הפתחים, מסנן האב וצנרת האוורור. 
• תוכניות חתכים של אורך ורוחב המבנה.
• תוכנית חזיתות המפרטת את צידי המבנה כולל פתחים (דלתות וחלונות) ופירוט של חומרי הגמר.
• מפה טופוגרפית של המגרש שנערכה על ידי מודד מוסמך בחצי השנה שקדמה להגשת הבקשה, וכוללת את קווי הבניין, חיבורים למערכת הביוב ולתשתיות חשמל, גז ותקשורת, עצים, כבישים, מבנים סמוכים ועוד.

קבלת היתר הבנייה

לאחר הגשת הגרמושקה, תבחן הוועדה את הפרטים, הטפסים והתוכניות שהוצגו בפניה, ובשלב הראשון תאמת את זהות המעורבים – בעל הזכויות בנכס ואנשי המקצוע החתומים על הבקשה – ואת פרטי הנכס והמגרש. 

באמצעות השרטוטים והתוכניות המצורפות, תוכל הוועדה לבחון את שאלת ההתאמה של הבנייה המבוקשת לתב"ע המתאימה, וכן את השפעת הבנייה על הסביבה הקרובה ועל התשתיות המקומיות. בין היתר, תוודא הוועדה שאין חריגה מהשטח המוגדר או מהזכויות המוגדרות לגביו, ושאין פגיעה במערכות, תשתיות או שטחים אחרים, פרטיים או ציבוריים. 
הועדה תתייחס גם לנראות המבנה המתוכנן מבחינה חיצונית ולהתאמתו לסביבה הקרובה.

אם תחליט הועדה לאשר את הבנייה המתוכננת, יינתן היתר בנייה בעל תוקף לשנה אחת בלבד. אם לא תחל בנייה בפועל במהלך שנה זו, יידרש בעל הנכס להגיש בקשה להיתר בנייה חדש ולבצע שוב את התהליך כולו, כיוון שתנאי הסביבה עשויים להשתנות במהלך השנה. 

איך מוציאים גרמושקה - הליך הוצאת גרמושקה

מלבד הפרטים והתוכניות המפורטים לעיל, כל בקשה עשויה להצריך טפסים ואישורים נוספים, בהתאם לאופי הבנייה המתוכנן ולפרטי הנכס, המגרש והסביבה. כך, למשל, במקרה של הגשת גרמושקה לצורך קבלת היתר בנייה בבית משותף, יש לקבל את הסכמתם של 75% מבעלי הזכויות על הקרקע או 66% מבעלי הרכוש המשותף ולצרף לבקשה את אישורם.

כשהבנייה המתוכננת כוללת הוספת ממ"ד או קשורה להליך כלשהו של התחדשות עירונית , נדרשת גם כן חתימה של 66% מבעלי הזכויות על הקרקע, אך אין חובה לצרף את חתימותיהם לגרמושקות עצמן כיוון שההליך במקרה זה כולל שליחת הודעה לבעלי הזכויות ומתן אפשרות להגשת התנגדות. יש לציין כי אפשרות להתנגד תינתן, למעשה, בכל מקרה בו ההיתר המבוקש חורג מן המוגדר, אך עשוי להתקבל תחת בקשה להקלה או שימוש חורג , כל עוד לא תירשם התנגדות מצד בעלי עניין.

בנוסף לכל האמור, יש לצרף להגשת הבקשה גם אישורים מסוגים שונים, חלקם נדרשים עבור כל בקשה באופן גורף ואחרים – בהתאם לאופי הבקשה, וביניהם: אישור מחלקת אינסטלציה של העירייה/ המועצה המקומית, אישור יציבות מבנה החתום על ידי מהנדס קונסטרוקציה, אישור פינוי פסולת החתום על ידי אתר פינוי פסולת מורשה, אישור פיקוד העורף לבניית ממ"ד, אישור כיבוי אש, אישור רשות העתיקות, אישור בדיקות מעבדה הנדרשות על ידי הועדה ועוד.

בנייה ללא היתר

חשוב מאוד להדגיש כי הגשת גרמושקה לצורך קבלת היתר בנייה צריכה להיעשות לפני תחילת הבנייה ולא בדיעבד, לאחר שהמבנה כבר קיים. בנייה ללא היתר היא עבירה פלילית אשר העונש עליה עשוי לכלול קנס, צו הריסה או צו הפסקת שימוש ואפילו מאסר. ברוב המקרים עונשי המאסר על בנייה ללא היתר עומדים על כשנתיים מאסר בפועל, אך אם נמשך השימוש במבנה ללא היתר, צפויים להתווסף לעונש קנסות נוספים וכן 7 ימי מאסר על כל יום שימוש נוסף, כיוון שהעבירה מוגדרת כעבירה מתמשכת.

הגדרת הבנייה ללא היתר כעבירה מתמשכת רלוונטית גם בכל הנוגע להתיישנות העבירה, שכן בניגוד לעבירות בנייה אחרות, עליהן חלה התיישנות תוך 5 שנים, עבירת השימוש במבנה שנבנה ללא היתר מתחדשת בכל יום של שימוש נוסף.

במקרים מסוימים, ורק כאשר הבנייה תואמת את התב"ע הרלוונטית למגרש, עשוי להתאפשר מצב של הכשרת הבנייה הלא חוקית ומתן היתר בנייה בדיעבד. במקרים אלו, יידרש בעל הזכויות בנכס להודות בעבירה שביצע ויחוייב, ככל הנראה, בתשלום קנס, אך התיק מולו ייסגר ללא כתב אישום.

עם זאת, אין כל הבטחה כי הניסיון לקבלת אישור מאוחר אכן יצלח, וההשלכות המשפטיות של בנייה ללא היתר עשויות להיות, כאמור, מאוד לא נעימות. חשוב מאוד, אם כך, לא לסמוך על קבלת היתר בנייה בדיעבד ולפעול על פי סדר הדברים החוקי, הכולל תכנון מפורט בהתאם לזכויות הקיימות, הגשת גרמושקה לוועדה המקומית ובנייה רק לאחר קבלת היתר.