ביתי הוא מבצרי - נדל"ן למגורים הוא העוגן הבטוח של ענף הנדל"ן

אין ספק שהמשק הישראלי נראה ומתנהל אחרת לחלוטין בהשוואה למצב בו היה רק לפני חצי שנה. כיום, כשארגונים רבים מעסיקים את העובדים שלהם מרחוק והחשש מהתקהלות בחללים סגורים עדיין איתנו, המצב הייחודי משפיע באופן משמעותי על הביקושים והמגמות בענף הנדל"ן. היכן נמצא האור בקצה המנהרה של שוק הנדל"ן למשרדים? ומה הופך את הנדל"ן למגורים לתחום הכי יציב וצומח?

שוק המשרדים - כשכולנו עובדים מהבית, הנדל"ן למשרדים רושם צניחה מדאיגה

על רקע משבר הקורונה והנחיות משרד הבריאות, עובדים רבים החלו לעבוד מהבית. נכון להיום, ישיבות עובדים ופגישות רבות מתנהלות בזום, העבודה השוטפת מבוצעת מרחוק, וארגונים רבים מבינים שהם יכולים לנהל חלק משמעותי מהפעילות העסקית מרחוק, ובכל זאת לשמור על אפקטיביות.

"משבר הקורונה הגיע לישראל בנקודה בה שוק המשרדים היה רווי ובמצב של עודף היצע, וכבר בשנה שעברה היו לא מעט משרדים ריקים ללא שוכרים באזור הבורסה ברמת גן, בבני ברק וגם במקומות מסוימים בתל אביב", אומר אבי דויטש, בעלים ומנכ"ל קרן אקספו , אחת מהחברות המובילות בישראל למתן אשראי חוץ בנקאי ליזמי נדל"ן וקבוצות רכישה. "בנוסף, יש היום עשרות מגדלי משרדים הנמצאים בשלבים שונים של בנייה ועתידים לצאת לשוק ב-3 השנים הקרובות".

פועל יוצא של המצב הנוכחי הוא תחזית לירידה משמעותית של מחירי המשרדים. להערכתנו, משרדים ריקים יביאו להורדת מחירים דרסטית בהיקף של עשרות אחוזים"

הצטברות נתונים אלו מובילה להשפעה שלילית במיוחד על שוק הנדל"ן למשרדים. "פועל יוצא של המצב הנוכחי הוא תחזית לירידה משמעותית של מחירי המשרדים", לדבריו. "להערכתנו, משרדים ריקים יביאו להורדת מחירים דרסטית בהיקף של עשרות אחוזים". 

נכון להיום, ישנם שוכרי משרדים שהחוזים שלהם הסתיימו והם לא מחדשים את החוזה בכלל, או מחדשים על שטח קטן יותר. "מחירי השכירות למחדשים יורדים בחלק מהמקומות בעשרות אחוזים", אומר דויטש. "בשוק המכירה יש מעט מאוד עסקאות, ורואים בהן ירידות מחירים". בהתאם למגמה הנוכחית, ההערכה היא כי הירידה צפויה להמשיך ואף להחריף בחודשים הבאים. "על רקע העובדה שכבר לפני הקורונה השוק סבל מהיצף, להערכתי רק בעוד 5-7 שנים נגיע למצב של חוסר במשרדים בישראל. אחרי הכל, אוכלוסיית המדינה תגדל, עסקים יצמחו וחברות חדשות יקומו".

מבנים מסחריים וקניונים - נתונים חיוביים במרכזים הפועלים באוויר הפתוח

גם בתחום המבנים המסחריים והקניונים צפויה המשך מגמה של ירידות מחירים, בעקבות הירידה בכוח הקנייה של הצרכן הישראלי, מאות אלפי ישראלים נותרו מובטלים או בחל"ת. תקופת הסגר גם לימדה אותנו שלא חייבים לקנות כל דבר, ועל חלק מהדברים אפשר לוותר. הישראלים שנותרו בבית יצרו תחליפים ביתיים יצירתיים למוצרים ושירותים מסחריים, החלו לבשל הרבה יותר, ומצאו פעילויות שאינן כוללות שופינג. 

"ההבדל הגדול הוא בין מרכזים מסחריים פתוחים לקניונים סגורים", אומר דויטש. "הקניונים נפגעו בצורה משמעותית יותר ולכן צפויים להפחית את דמי השכירות לבעלי העסקים הפועלים בתחומם".

הסיבה, כמובן, היא העובדה שהלקוחות לא פוחדים להגיע לקניות באוויר הפתוח. "בנוסף, התחזית היא שחנויות הרחוב והמרכזים המסחריים השכונתיים ייפגעו במידה קטנה יותר או לא יפגעו כמעט כתוצאה מהקורונה". 

הירידה בקניונים הלכה והתמתנה בחודשיים-שלושה האחרונים, אך עדיין יש פגיעה, ואם תהיה החמרה פתאומית בנתוני התחלואה, הצעד הראשון של הציבור יהיה להדיר רגליו ממקומות סגורים"

אחרי שהקניונים סגרו לחלוטין את שעריהם לפני מספר חודשים, היום הם פתוחים וניתן לראות בהם תנועה יחסית ערה. "הירידה בקניונים הלכה והתמתנה בחודשיים-שלושה האחרונים", לדבריו. "אך עדיין יש פגיעה, ואם תהיה החמרה פתאומית בנתוני התחלואה, הצעד הראשון של הציבור יהיה להדיר רגליו ממקומות סגורים", מה ששם את החנויות במקומות הסגורים במצב פגיע יותר.

בנוסף, דמי הניהול גבוהים יותר במקום סגור, כך שהאטרקטיביות של ניהול חנות בקניון נפגעת בתקופות של ירידה בפדיונות. "בשורה התחתונה, אנחנו מצפים לירידה במחירי הנכסים המסחריים, אך בשלב זה קשה להעריך את מידת הירידה בטווח הרחוק".

מגורים - התחום היחיד שצופה עלייה יציבה במחירים

נכון להיום, נדל"ן למגורים הוא התחום היחיד בענף בו ההערכה היא לעלייה במחירים. "תחום המגורים הוא תמונת ראי של שוק המשרדים", אומר דויטש. "הקורונה הפכה את הבית למבצר – היינו בסגר ולא יכולנו לצאת, התחלנו לעבוד מהבית על בסיס קבוע. כתוצאה מכך, השווי של הדירה עלה. הערך הפסיכולוגי של הדירה, ולא רק הכלכלי, רשם עלייה".

כיום הדיירים יודעים שאפשר לעשות כמעט הכל מהבית, כך שהפרקטיות שלו עלתה פלאים. 
לראייה, מחירי הדיור עולים ומגמת העלייה נמשכת גם על רקע הקורונה, "והיא אפילו צפויה להתעצם", על פי ההערכות הנוכחיות. "ראשית, כשחוסכים בעלויות של משרדים, אפשר להשקיע בדירה שלכם. ואם כבר נשארים בבית כל היום, אז מקפידים על חדר עבודה, מרפסת או גינה. הצורך בדירה טובה יותר מוביל לעלייה במחירים באופן כללי". 

אם בשנה רגילה יש כ-40,000 התחלות בנייה, ב-2020 יהיו כ-30,000 התחלות בנייה, מה שמוביל לחוסר של 10,000 יחידות דיור שהיו אמורות להיבנות במהלך הקורונה"

בנוסף, ההיצע של מלאי הדירות עומד להיות קטן יותר מהמתוכנן, אל מול הגידול הקבוע בביקוש. "בשלושת החודשים הראשונים להתפרצות הקורונה היו מעט מאוד התחלות בנייה, ביוני הן חזרו בהדרגה, אך אם בשנה רגילה יש כ-40,000 התחלות בנייה, ב-2020 יהיו כ-30,000 התחלות בנייה, מה שמוביל לחוסר של 10,000 יחידות דיור שהיו אמורות להיבנות במהלך הקורונה".

בנוסף, חלק משמעותי מהתחלות הבנייה בישראל הן של תכנית ' מחיר למשתכן ', שמתמקדת באזורי פריפריה, שם הביקוש נמוך יותר בכל מקרה. "יחד עם ביטול תכניות התמ"א הצפוי, המחסור בדירות באזורי הביקוש, שהיה גדול עוד לפני הקורונה, יגדל עוד יותר ויוביל לעליית מחירים משמעותית", צופה דויטש.

"נוסיף לכך את ההתגברות המשמעותית של עליית יהודים מחו"ל, עם תחזית להתגברות נוספת בשנה הקרובה וכתוצאה מכך לעלייה בביקוש לדיור. כמו כן, הדמוגרפיה בישראל חיובית וממוצע הילדים למשפחה עומד על יותר מ-3 ילדים כבר שנים ארוכות, ולכן יש ביקוש הולך וגובר לדיור. כל הסיבות האלו מובילות לעלייה בלתי נמנעת של המחירים".

לעת עתה, כאשר נראה שהישראלים לא מפחיתים את הביקוש לדירות ואף נרשם גידול משמעותי בהיקף המשכנתאות, המדינה מנסה להגדיל את ההכנסה שלה ממיסים על ידי הורדת מס הרכישה והפיכת ההשקעה בנדל"ן לחלופה אטרקטיבית יותר. "הוצאות הממשלה גדלו, מחירי הדיור ממשיכים לעלות – והמדינה מצטרפת ורוצה את הנתח שלה במיסים מתחום הנדל"ן", לדבריו. 

ההתמקדות של החברה בשוק המגורים לאורך השנים נעשתה מתוך ראייה שמדובר בשוק יציב ובטוח. הפעילות מאפשרת יציבות גם למשקיעים של אקספו, וגם ביטחון ליזמים"

הפעילות של קרן אקספו ממוקדת בנדל"ן למגורים. "זה תחום סולידי יותר, בטוח יותר ואטרקטיבי יותר בעידן הנוכחי, לדבריו. "ההתמקדות של החברה בשוק המגורים לאורך השנים נעשתה מתוך ראייה שמדובר בשוק יציב ובטוח. הפעילות מאפשרת יציבות גם למשקיעים של אקספו, וגם ביטחון ליזמים".

"בתקופה האחרונה יש חזרה מוגברת לפעילות. אנחנו רואים חזרה כמעט לשגרה מול התקופה שהיתה לפני הקורונה. יזמים שפעלו לא רק בתחום המגורים, מתמקדים באופן ברור ומובן במגורים בלבד. היום כולם מבינים שהמגורים הוא האופק החיובי והיציב ביותר במבט לעתיד".