מס רכישה דירה שניה - המדריך השלם לשנת 2024

מס הרכישה הוא מס המוטל על רוכשי נכסי מקרקעין בישראל, כולל דירות מגורים. המס מחושב כאחוז משווי הנכס הנרכש, ומשתנה בהתאם למספר הדירות שבבעלות הרוכ', כך שלמי שבבעלות דירה יחויב ביותר מס. ההבדל העיקרי בין מס רכישה על דירה ראשונה (דירה יחידה) לדירה שנייה (או יותר) הוא במדרגות המס:

• דירה יחידה: רוכש שאין בבעלותו דירה נוספת זכאי למדרגות מס מופחתות, ואף לפטור ממס עד לסכום מסוים.

• דירה שנייה ומעלה: רוכש שבבעלותו כבר דירה יחויב במדרגות מס גבוהות יותר, ללא פטור.

מס הרכישה נועד למספר מטרות מרכזיות:

1. הכנסות למדינה: המס מהווה מקור הכנסה משמעותי לקופת המדינה, המשמש למימון שירותים ציבוריים.

2. ויסות שוק הנדל"ן: הטלת מס גבוה יותר על רוכשי דירה שנייה ומעלה נועדה לצמצם את הביקוש לדירות להשקעה, ובכך לסייע בהפחתת מחירי הדיור עבור רוכשי דירה ראשונה.

3. עידוד שימוש יעיל בנכסים: המס מעודד בעלי נכסים לשקול בקפידה רכישת דירות נוספות, ובכך לתרום לשימוש יעיל יותר במלאי הדיור הקיים.

.
 

ההבדל בין מס רכישה דירה ראשונה למס רכישה דירה שנייה - הרחבה

כבר בעת ניסוח החוק הראשוני של מיסוי על רכישת דירה, לשון החוק הפרידה בין רכישת דירה ראשונה לבין רכישה של דירה להשקעה . עבור רוכשי דירה יחידה, ישנו פטור ממס רכישה עד תקרה מסוימת, ושיעור מס מופחת מעבר לסכום זה, על פי מדרגות.

כאשר אדם המחזיק דירה בבעלותו ורוכש דירה נוספת, הוא לא מקבל את ההקלות של שיעורי המס בקניית דירה יחידה, ועומד מול מדרגות מס שונות וגבוהות יותר.

מס הרכישה על דירות שניות השתנה באופן משמעותי ב-2015, אז העלה משרד האוצר את שיעורי המס על דירות נוספות, מתוך כוונה להפחית את התמריץ של משקיעים לרכוש דירות, וכך למתן את עליות מחירי הדיור ולהגדיל את ההיצע של הדירות לזוגות צעירים ומשפרי דיור. הוראת השעה שהגדילה את מס הרכישה למשקיעים היתה אמורה לפוג ב-31 בדצמבר, 2020.

שיעור המס למשקיעים אמנם היה גבוה יותר (אך מס רכישה על קרקע גבוה יותר),והמשקיעים אכן הפחיתו את היקף הרכישות שלהם בעקבות מס הרכישה המוגדל, אך בפועל הם נשארו גורם משמעותי בשוק הדיור. מגמה זו המשיכה משום שהאופציה להשקעה בנדל"ן עדיין היתה אטרקטיבית לעומת הריביות האפסיות על חסכונות ועל רקע התנודתיות בשווקי ההון.

ל רקע משבר הקורונה, החליט משרד האוצר להפחית את המס למשקיעים ולהתחיל אותו במדרגה של 5% (לעומת 8% עד כה). השינוי תקף החל מה-29 ביולי, 2020. מליאת הכנסת אישרה את ההצעה לתיקון חוק מיסוי מקרקעין, כאשר התיקון נכנס לתוקף באופן מיידי עם פרסומו ברשימות.

מהן מדרגות מס רכישה ברכישה של דירה שנייה?

נכון לתקופה שבין 16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2025, מדרגות מס הרכישה עבור דירה שנייה הן:

• על חלק השווי עד 6,055,070 ש"ח: 8%

• על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח: 10%

רשות המיסים פרסמה מחשבון מס רכישה, אשר עוזר להבין מראש מהו מס הרכישה שצפוי להיות משולם בפועל.

דוגמאות חישוב

למחשבון מס רכישהמרכז הנדל"ן

הנה כמה דוגמאות חישוב למס רכישה למי שבבעלות כבר דירה:

1. דירה בשווי 2,500,000 ש"ח:

   • כל השווי נמצא במדרגה הראשונה (עד 6,055,070 ש"ח).

   • חישוב המס: 2,500,000 ש"ח * 8% = 200,000 ש"ח.

2. דירה בשווי 7,000,000 ש"ח:

   • חלק השווי עד 6,055,070 ש"ח: 6,055,070 ש"ח * 8% = 484,405.6 ש"ח.

   • חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח (944,930 ש"ח): 944,930 ש"ח * 10% = 94,493 ש"ח.

   • סך המס: 484,405.6 ש"ח + 94,493 ש"ח = 578,898.6 ש"ח.

ככל ששווי הדירה הנרכשת גבוה יותר, כך סכום המס הנדרש עולה, בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק. לדוגמה, בדירה בשווי 2,500,000 ש"ח, המס יחושב לפי 8% מהשווי, בעוד שבדירה בשווי 7,000,000 ש"ח, חלק מהשווי יחויב ב-8% והחלק שמעל 6,055,070 ש"ח יחויב ב-10%.

פטורים והקלות במס רכישה לדירה שנייה

ישנם מקרים בהם ניתן לקבל הקלות או פטורים ממס רכישה בעת רכישת דירה שנייה:

1. משפרי דיור: רוכשים המתכוונים למכור את דירתם הנוכחית לאחר רכישת דירה חדשה יכולים ליהנות ממס רכישה מופחת, בתנאי שימכרו את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.

2. העברת נכס בתוך המשפחה: בהעברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה (כגון בן זוג, הורה, ילד), ניתן לשלם שליש ממס הרכישה הרגיל. עם זאת, מכירת זכות מקרקעין בדירת מגורים בלא תמורה לבן זוג המתגורר בדירה פטורה ממס רכישה. 

3. התחדשות עירונית: במקרים של פינוי-בינוי או תמ"א 38 , בעלי הדירות זכאים לפטור מלא ממס רכישה בעבור דירת המגורים החדשה או המוגדלת לה הם זכאים מתוקף ההסכם החוזי שלהם מול היזם. על פי נייר עמדה שהוציאה רשות המיסים גם שדרוג דירה בתמא 38 פטור ממס רכישה

בהרחבה, רשויות המס מבינות כי משפרי דיור נמצאים בחלק מהמקרים בסיטואציה בה הם כבר רכשו את הדירה הבאה שלהם, ורק לאחר מכן מצליחים למכור את הדירה הקודמת – כך שבזמן הרכישה יש דירה נוספת בבעלותם, ובתיאורה עליהם לשלם מס רכישה מוגדל.

הפתרון שנוסח עבורם הוא סעיף בחוק מיסוי מקרקעין , אשר פוטר את הרוכש ממס רכישה כל עוד הוא מוכר את הדירה הקיימת בבעלותו תוך 18 חודשים מיום הרכישה של הדירה השנייה, או בתוך שנה ממסירת דירה חדשה אשר נרכשה מקבלן. פטור ממס רכישה ניתן על ידי דיווח למשרד מיסוי מקרקעין בעת מכירת הדירה הנוספת.

רוכש של דירה ייחשב בתור בעליה של דירה יחידה וישלם מס רכישה מופחת גם במקרה של רכישת "דירה חלופית"- רק אם מתקיימים כל התנאים להלן: הרוכש החזיק בשתי דירות במקביל ומכר אחת מהן בפטור ממס שבח, תוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה הוא מכר את הדירה השני בפטור ממס שבח, שווי שתי הדירות לא עלה על 2,034,000 ₪ (עד 31.12.2020),ובשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחר מכירתה, הוא רכשת את הדירה השלישית (הנחשבת "דירה חלופית"),בסום של 75% לפחות מהשווי של שתי הדירות הקודמות יחד.

דוגמאות מעשיות

1. רכישת דירה להשקעה: משקיע רוכש דירה שנייה במטרה להשכירה. במקרה זה, יחויב במס רכישה לפי המדרגות לדירה נוספת, ללא הקלות מיוחדות.

2. שיפור דיור: משפחה רוכשת דירה חדשה ומתכננת למכור את הדירה הנוכחית. אם הדירה הישנה תימכר בתוך 18 חודשים, המשפחה תיהנה ממס רכישה מופחת על הדירה החדשה.

3. העברה בתוך המשפחה: הורה מעביר דירה לילדו ללא תמורה. במקרה זה, הילד ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל.

4. בן זוג:. בן זוג מעביר לבת סוגו המתגוורת עמו חלק מהדירה או את הדירה ללא תמורה יחויב במס רכישה

עדכונים וחידושים

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות מעת לעת בהתאם לשינויים במדד ובחקיקה. לדוגמה, החל מ-16 בינואר 2024, עודכנו המדרגות לשנים 2024–2025.

בנוסף, חלו שינויים בתקופות המותרות למשפרי דיור למכירת דירתם הישנה, אשר קוצרו מ-24 חודשים ל-18 חודשים.

על פי תזכיר חוק שפורסם בשנה האחרונה מדרגות מס הרכישה יוקפאו לשנתיים.

סיכום וטיפים להתנהלות בתשלום מס על רכישת דירה שנייה

רכישת דירה שנייה עשויה להיות הזדמנות להשקעה או לשיפור איכות הדיור, אך יש לה משמעויות כלכליות ומשפטיות שיש לשקול היטב. להלן מספר טיפים שיסייעו בהתנהלות נכונה:

1. הבנת החובות והזכויות: הכירו את מדרגות מס הרכישה והחוקים הקשורים להקלות ולפטורים. ודאו שאתם מבינים את ההתחייבויות הפיננסיות הכרוכות ברכישת הדירה, כולל מסים נוספים כמו מס שבח במקרה של מכירת נכס.

2. בחינת תקציב ומימון: חישבו מראש את העלויות הכוללות, כולל מס הרכישה, שיפוצים אפשריים, עמלות תיווך ושכר טרחת עורך דין. ודאו כי יש לכם תוכנית מימון ברורה, בין אם מדובר בהון עצמי ובין אם במשכנתה.

3. ניצול הטבות המס האפשריות: במקרים כמו העברת דירה בתוך המשפחה או רכישה במסגרת התחדשות עירונית , ייתכן שתהיו זכאים להקלות במס רכישה. בדקו האם התנאים חלים עליכם.

4. ייעוץ מקצועי: מומלץ להיעזר במומחים, כגון עורך דין המתמחה בנדל"ן ויועץ מס, כדי לוודא שאתם מקבלים החלטות מושכלות ומנצלים את כל ההטבות האפשריות.

5. בחינת מטרת הרכישה: הגדירו מראש האם מדובר ברכישה לצורכי השקעה, שיפור דיור או כל מטרה אחרת. לכל מטרה יש השלכות שונות על בחירת הנכס, מיקומו ועלויותיו.

6. תכנון לטווח ארוך: אם אתם מתכננים למכור את הדירה הנוכחית לאחר רכישת הדירה השנייה, ודאו שתעמדו בלוחות הזמנים הקבועים בחוק למכירה על מנת לזכות בהקלות המיועדות למשפרי דיור.

רכישת דירה שנייה היא צעד משמעותי, וכאשר היא נעשית מתוך תכנון והיכרות עם החוקים והאפשרויות, היא יכולה להפוך להשקעה משתלמת ולתרום לביטחון הכלכלי שלכם.

טופס לדוגמה למילוי מס רכישה עבור דירה שנייה

פרטים אישיים

• שם מלא: ישראל ישראלי
• מספר תעודת זהות: 123456789
• כתובת: רחוב התקומה 12, תל אביב
• טלפון: 050-1234567
• דוא"ל: israel@example.com

פרטי הנכס

• כתובת הנכס: רחוב השקמה 15, חיפה
• גוש: 1234
• חלקה: 567
• תת-חלקה: 8
• שווי הרכישה: 2,500,000 ש"ח

פרטי העסקה

• תאריך חתימת החוזה: 15 בינואר 2025
• אופן התשלום:
  • 1,000,000 ש"ח במזומן
  • 1,500,000 ש"ח במשכנתה

חישוב מס רכישה

• מדרגת מס רכישה לדירה שנייה:
  • עד 6,055,070 ש"ח: 8%
• חישוב המס:
  • 2,500,000 ש"ח × 8% = 200,000 ש"ח

הצהרות נוספות

• אני מצהיר בזאת כי מדובר בדירה שנייה בבעלותי.
• בכוונתי למכור את הדירה הקיימת ברחוב הרצל 5, ירושלים, בתוך 12 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.

חתימה

• חתימת הרוכש: ________
• תאריך ההצהרה: 16 בינואר 2025