מס רכישה דירה שניה - המדריך השלם לשנת 2024

מס רכישה הוא מס המשולם למדינה בעת רכישת דירה, על פי מדרגות מס הקבועות בחוק ועשויות להתעדכן. זהו לא מס רכישה על קרקע. ככל שעסקת הרכישה מבוצעת בעלות גבוהה יותר, כך שיעור המס גבוה יותר. שיטת מדרגות המס מאפשרת להקל על מי שרוכש דירות במחיר נמוך, ולהגדיל את הנטל על מי שרוכש דירות יוקרה.

ההבדל בין מס רכישה דירה ראשונה למס רכישה דירה שנייה

כבר בעת ניסוח החוק הראשוני של מיסוי על רכישת דירה, לשון החוק הפרידה בין רכישת דירה ראשונה לבין רכישה של דירה להשקעה . עבור רוכשי דירה יחידה, ישנו פטור ממס רכישה עד תקרה מסוימת, ושיעור מס מופחת מעבר לסכום זה, על פי מדרגות.

כאשר אדם המחזיק דירה בבעלותו ורוכש דירה נוספת, הוא לא מקבל את ההקלות של שיעורי המס בקניית דירה יחידה, ועומד מול מדרגות מס שונות וגבוהות יותר.

מס הרכישה על דירות שניות השתנה באופן משמעותי ב-2015, אז העלה משרד האוצר את שיעורי המס על דירות נוספות, מתוך כוונה להפחית את התמריץ של משקיעים לרכוש דירות, וכך למתן את עליות מחירי הדיור ולהגדיל את ההיצע של הדירות לזוגות צעירים ומשפרי דיור. הוראת השעה שהגדילה את מס הרכישה למשקיעים היתה אמורה לפוג ב-31 בדצמבר, 2020.

שיעור המס למשקיעים אמנם היה גבוה יותר (אך מס רכישה על קרקע גבוה יותר),והמשקיעים אכן הפחיתו את היקף הרכישות שלהם בעקבות מס הרכישה המוגדל, אך בפועל הם נשארו גורם משמעותי בשוק הדיור. מגמה זו המשיכה משום שהאופציה להשקעה בנדל"ן עדיין היתה אטרקטיבית לעומת הריביות האפסיות על חסכונות ועל רקע התנודתיות בשווקי ההון.

לאחרונה, על רקע משבר הקורונה, החליט משרד האוצר להפחית את המס למשקיעים ולהתחיל אותו במדרגה של 5% (לעומת 8% עד כה). השינוי תקף החל מה-29 ביולי, 2020. מליאת הכנסת אישרה את ההצעה לתיקון חוק מיסוי מקרקעין, כאשר התיקון נכנס לתוקף באופן מיידי עם פרסומו ברשימות.

מהן מדרגות מס רכישה ברכישה של דירה שנייה?

העדכון האחרון בוצע ב-15.1.2023 והוא תקף עד 15.1.2024 הוא עומד על:

• 8% על חלק משווי הכנס שעד 5,872,725 ₪.
• 10% על חלק השווי שמעל 5,872,725 ₪.

רשות המיסים פרסמה מחשבון מס רכישה, אשר עוזר להבין מראש מהו מס הרכישה שצפוי להיות משולם בפועל.

משפרי דיור מקבלים 18 חודשים למכירת הדירה הקודמת על מנת לשלם מס מופחת

רשויות המס מבינות כי משפרי דיור נמצאים בחלק מהמקרים בסיטואציה בה הם כבר רכשו את הדירה הבאה שלהם, ורק לאחר מכן מצליחים למכור את הדירה הקודמת – כך שבזמן הרכישה יש דירה נוספת בבעלותם, ובתיאורה עליהם לשלם מס רכישה מוגדל.

הפתרון שנוסח עבורם הוא סעיף בחוק מיסוי מקרקעין , אשר פוטר את הרוכש ממס רכישה כל עוד הוא מוכר את הדירה הקיימת בבעלותו תוך 18 חודשים מיום הרכישה של הדירה השנייה, או בתוך שנה ממסירת דירה חדשה אשר נרכשה מקבלן. פטור ממס רכישה ניתן על ידי דיווח למשרד מיסוי מקרקעין בעת מכירת הדירה הנוספת.

רוכש של דירה ייחשב בתור בעליה של דירה יחידה וישלם מס רכישה מופחת גם במקרה של רכישת "דירה חלופית"- רק אם מתקיימים כל התנאים להלן: הרוכש החזיק בשתי דירות במקביל ומכר אחת מהן בפטור ממס שבח, תוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה הוא מכר את הדירה השני בפטור ממס שבח, שווי שתי הדירות לא עלה על 2,034,000 ₪ (עד 31.12.2020),ובשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחר מכירתה, הוא רכשת את הדירה השלישית (הנחשבת "דירה חלופית"),בסום של 75% לפחות מהשווי של שתי הדירות הקודמות יחד.

על רקע משבר הקורונה - עדכון במספר החודשים עד מכירת דירה קיימת לקבלת פטור ממס רכישה

על רקע מגפת הקורונה והקושי למכור דירות בשוק הנדל"ן, בוצע שינוי בחישוב משך זמן הבעלות המותר מיום רכישת דירת מגורים על מנת ליהנות משיעור מס רכישה דירה בשיעור מופחת של "דירה יחידה". על פי החוק שאושר, הקלות המס למשפרי דיור מוארכות ב-7 חודשים. כלומר, במקרה בו המועד האחרון למכירה הדירה ה"קודמת" הסתיים בין ה-1 במרץ 2020 ל-1 באוקטובר 2020, תקופה זו לא תילקח בחשבון בחישוב, כך שלמשפרי הדיור יהיו עד 25 חודשים למכור את הדירה ולקבל את המס המופחת.

סיכום

לסיכום, מס רכישה הוא אחד המיסים המשולמים למדינה בעת רכישה של דירה בישראל. עבור מי שרוכש דירה יחידה (כלומר, אין עוד דירה בבעלותו),יש פטור על מס רכישה עד סכום מסוים, ושיעור מס מופחת במדרגות מס מעבר לסכום זה. עבור בעלי דירה נוספת (או דירות נוספות),מכירת דירה גוררת מס החל מהשקל הראשון, על פי מדרגות מס.

עבור משפרי דיור, הרוכשים דירה ומוכרים את הדירה הקודמת רק לאחר מכן, נוצר מצב בו יש להם שתי דירות בזמן הרכישה, ולכן היו אמורים לשלם מס מוגדל. על מנת להתייחס למצב זה, אם הדירה הקודמת נמכרת תוך 18 חודשים, רוכש הדירה ייהנה מתשלום מס מופחת בדומה לרכישת דירה יחידה.

בחודש יולי 2020 נערכו שני עדכונים חשובים בכל הנוגע למס רכישה של דירה שנייה, על רקע משבר הקורונה. ראשית, שיעור המס למשקיעים הופחת מ-8% ל-5% במדרגת המס הראשונה, זאת מתוך מטרה לסייע לשוק הנדל"ן. שנית, התקופה שבין מרץ לאוקטובר 2020  לא חושבה בחישוב החודשים למכירת דירה עבור משפרי הדיור, כך שחלקם מקבלים בפועל דחייה של 7 חודשים למכירת הדירה הקודמת וקבלה של שיעור מס מופחת בדומה לרוכשי דירה יחידה.