מדרגות מס רכישה - המדריך השלם לשנת 2024

מס רכישה הוא מס המשולם בעת רכישת דירה, על ידי הרוכש. בניגוד למס שבח, המשויך לרווח (עליית השווי) של נכס כלשהו בעמת מכירתו, מס רכישה אינו משויך לרווח או הכנסה, אלא להיפך - הוא משולם לרשויות המס על פי התשלום על הדירה, בהתאם לסף מינימלי לתשלום מס רכישה ועל פי מדרגות מס רכישה .

מדרגות המס הדיפרנציאליות הופכות את נטל המס לגבוה יותר ככל שסכום הרכישה גבוה יותר, ומעניקות פטור למי שרוכש דירות במחיר נמוך מסף מסוים, המתעדכן כל שנה. הפרדה נוספת במדרגות מס רכישה וחישוב מס הרכישה נעשתה בין רכישת דירה יחידה (כלומר, כאשר אין בבעלות הרוכש דירה נוספת בעת הרכישה),לבין רכישה של דירה שניה ומעלה (כלומר, דירה להשקעה ). עבור רוכשי דירה יחידה, ישנו פטור עד סכום מסוים (ובנוסף הקלות ופטורים לאוכלוסיות זכאיות). בעת רכישה של דירה שניה ומעלה קיים מס רכישה ללא פטור עד סכום מסוים, אך גם במקרה זה ישנן מדרגות מס רכישה  ההולכות וגדלות ככל שסכום הרכישה גדל.

עדכון מדרגות מס רכישה בכל שנה

על פי סעיף 9 (ג2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),התשכ"ג - 1963, גובה מדרגות מס הרכישה מתעדכן כל שנה בהתאם שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות דיירים, המהווה חלק מהרכב מדדי הדיור העיקריים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדד (אשר נכנס להרכב מדד המחירים ב-1999) מבטא את השינוי בשכר הדירה לפי חוזי שכירות מתחדשים (שכר דירה בחודש הראשון להשכרה). המדד מייצג את העלות של השימוש בדיקה והשינוי במדד מבטא את השינוי בעלות של שירותי דיור (השכרת דירה).

מדרגות מס רכישה מתעדכנות באמצע חודש ינואר, אחרי פרסום המדד של השנה הקודמת. למשל, ב-16 בינואר 2020 עודכנו מדרגות המס בהתאם למדד של שנת 2019, שהתפרסם יום קודם. המשמעות בפועל של עדכון גובה המדרגות במקרה של עלייה במדד, היא הפחתה בסכום של מס הרכישה. כלומר, מחיר הסף ממנו מתחילים להתחייב במס רכישה, עולה, והרוכש משלם פחות בחישוב הכולל.

על פי הוראות סעיפים 9 (ג1ג) (3) לחוק, רוכש דירת מגורים יחידה מחויב על פי מדרגות מס רכישה אלו (נכונות עד 15.1.24):

על חלק השווי שעד 1,919,155 ש"ח - פטור מס

על חלק השווי שבין 1,919,155 ש"ח ועד 2,276,360 ש"ח – 3.5%

על חלק השווי שבין 2,276,360 ש"ח ועד 5,872,725 ש"ח – 5%

על חלק השווי שבין 5,872,725 ש"ח ועד 19,575,755 ש"ח – 8%

על חלק השווי מעל 19,575,755 ש"ח – 10%

מדרגות מס רכישה חדשות לרוכשי דירה שנייה ומעלה בעקבות משבר הקורונה

על רקע משבר הקורונה, משרד האוצר החליט על הפחתת מס הרכישה למשקיעים ויצירת מדרגות מס חדשות ברכישת דירה שניה ומעלה, מתוך כוונה לעודד ביצוע של עסקאות נדל"ן ולמנוע עצירה של עסקאות בעקבות המשבר. התיקון בחוק מיסוי מקרקעין נכנס לתוקף באופן מיידי, החל מה-29 ביולי, 2020.

רוכש דירת מגורים שניה ומעלה מחויב על פי מדרגות מס רכישה אלו (נכונות עד 15.1.24):

על חלק השווי שעד 5,872,725 ₪  – 8%

על חלק השווי העולה על 5,872,725  ₪  – 10%

גם מדרגות אלו אמורות להתעדכן בכל שנה על פי שיעור עליית מדד שירותי הדיור הנמצא בבעלות הדיירים.

רשות המיסים מציעה לקהל הרחב מחשבון מס רכישה, אשר עוזר לדעת מראש מהו מס הרכישה הצפוי להיות משולם בפועל.

משפרי דיור מקבלים 18 חודשים למכירת הדירה הקודמת לטובת תשלום בדומה לרכישת דירה יחידה
לצד הפירוט על מדרגות מס רכישה , כדאי לציין כי בעקבות הסיטואציה בה נמצאים משפרי דיור, הם עשויים להיות במצב בו הם מוכרים את הדירה הקיימת רק לאחר רכישת הדירה הבאה, כך שבעת הרכישה יש בבעלותם דירה. לכן, על פי לשון החוק, עליהם לשלם מס רכישה המותאם למשקיעים.

על מנת למנוע תשלום מס שלא על פי כוונת החוק, הוגדר סעיף בחוק מיסוי מקרקעין אשר מעניק פטור ממס רכישה כל עוד הרוכש מוכר את הדירה שהיתה בבעלותו תוך 18 חודשים מיום הרכישה של הדירה השניה (או תוך שנה ממסירת דירה חדשה מקבלן). על הפטור ניתן לדווח למשרד מיסוי מקרקעין בעת מכירת הדירה.

הקלות במס רכישה

מדינת ישראל מעניקה הקלות לאוכלוסיות שונות במס רכישה. בין האוכלוסיות המקבלות הקלות שונות: נכים ובעלי מוגבלויות, בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה, תושבים חוזרים ועולים חדשים, מקבלי דירת מגורים במתנה, ועוד. כדאי להתעדכן על התנאים לקבלת ההקלה במס רכישה, אופי ההקלה והאוכלוסיות הזכאיות.

סיכום

לסיכום, רשויות המס בישראל מנהיגות מס רכישה המשולם על ידי מי שרוכש דירה למגורים. עם זאת, מונהגות מדרגות מס המגדילות את נטל המס ככל ששווי הדירה הנרכשת גבוה יותר, כאשר ישנו פטור על סכום מינימלי מסוים. מדרגות המס משתנות בכל שנה על פי עליית המדד, כך שהמס המשולם פוחת (באמצעות הגדלת הסף המינימלי להתחלה של תשלום מס). הרשויות מבדילות גם בין מס ברכישה של דירה יחידה (כלומר, בנקודת זמן בה לרוכש אין עוד דירה בבעלותו),לבין מס ברכישה של דירה שניה ומעלה (כלומר, רכישת דירה להשקעה ). מס הרכישה ברכישת דירה שניה ומעלה גדול יותר, ומוגדר גם הוא במדרגות מס המגדילות את נטל המס ככל ששווי הדירה הנרכשת גבוה יותר.