כך מונעים מראש חיכוכים בין דיירים ליזמים

פרויקט פינוי בינוי , בהשוואה לפרויקטים סטנדרטיים יותר בענף הנדל"ן, כולל מערך מורכב של גורמים, תקנות ואינטרסים, שהופכים אותו למשוואה מסובכת ולעתים נפיצה. הצורך לקבץ את הדיירים ולאסוף מהם חתימות, האילוץ של הדיירים לשרוד שיפוצים אינטנסיביים או מעבר זמני לדירה אחרת, והעובדה כי לעתים דיירים מקבלים תנאים שונים אחד מהשני - דורשים מערכת יחסים המבוססת על אמון רב בין היזם לדיירים. 

למרבה הצער, לעתים נוצרים חיכוכים בין הדיירים ליזם, הנובעים ממגוון סיבות. עו"ד אורי ליקר, בעלים שותף במשרד עורכי דין ליקר ושות', משתף אותנו בבעיות הנפוצות בתחום, ובדרכים האפשרויות להפחתת החיכוך.

היזם לא מספר לדיירים מה יש להם ביד - ומותיר אותם בחוסר ידיעה

עבור הדיירים, התנהלות מול יזם פינוי בינוי מזכירה לעו"ד ליקר ביקור במוסך. "רובנו מגיעים למוסך עם ידע מכאני אפסי, ונאלצים להסתמך על ההחלטות של המוסכניק בלי לדעת האם הוא עובד עלינו, או שאולי בכלל טועה באבחנה שלו. בדומה, גם הדיירים עומדים מול יזם שלא תמיד יודע לספר להם מה יש להם ביד, ולעתים מטעה אותם". לא תמיד הדבר נובע במזיד, אלא שבשונה מפרויקטים של תמ"א, בפרויקטים של פינוי בינוי סל הזכויות לא תמיד צפוי מראש אלא נובע מרווחיות הפרויקט לפי תקן 21 וממדיניות העירייה באזור. התוצאה היא שבשלב הגשת ההצעה לדיירים היזם בעצמו לא בטוח מה סל הזכויות ולכן ההצעה לדיירים אינה ברורה והדיירים מרגישים שמעלימים מהם מידע.

במקרה אחר, יזם יכול לספר לדיירים שהפרויקט לא כלכלי ולנסות לשפר את ההצעה לטובתו או לשנות אופי הפרויקט, כאשר לדיירים אין דרך לבדוק את זה. התנהלות כזו עלולה להוביל לחיכוך בין הדיירים ליזם, לעזיבה של יזם ולעיכוב רב של הפרויקט.

"לדוגמה, היינו מעורבים בפרויקט בו היזם נבחר על בסיס מכרז שהוצאנו לבחירת יזם לביצוע פרויקט של תמ"א 38/2 , ותוך כדי התקדמות הפרויקט, 'מהדלת האחורית', הוא טען שהפרויקט אינו כלכלי במסגרת תמ"א 38 /2 והפך אותו לפינוי-בינוי. מהלך שכזה גורם לאובדן האמון של הדיירים מול היזם. הטענה שלהם היתה שאם הפרויקט היה מוגדר בתור פינוי-בינוי מהתחלה, הם היו יכולים לקבל הצעות טובות יותר מיזמים נוספים. למעשה, היזם נכנס בצורה אחת ו'על הדרך' שיפר את הרווח שלו. צעדים כאלו פוגעים באמון הבסיסי בין הדיירים ליזם, ונובעים בעיקר מכך שהדיירים לא מחזיקים בידע מספיק".

דרך אפשרית למניעת חיכוכים מסוג זה, לדברי עו"ד ליקר, הוא מינוי של מִנְהֶלֶת פרויקט מצד הדיירים-  פונקציה חדשה שהולכת וצומחת בתחום בשנים האחרונות. "הדיירים עושים מיקור חוץ לניהול הפרויקט, משום שהם מכירים בחוסר הידע שלהם בתחום. נציגות דיירים במתחם גדול גוזלת הרבה זמן ונעשית בהתנדבות, כך שעוד לפני בחירת היזם מוקמת מנהלת פרויקט מצד הדיירים, שמגיעה מהתחום היזמי ומשלבת אנשי מקצוע כגון שמאי, אדריכל ועו"ד. מנהלת כזו מקדמת בעצמה ועל חשבונה את הפרויקט לטובת האינטרסים של הדיירים ועוזרת להוריד מהנטל של הנציגות, כמו גם מסייעת בבדיקת הזכויות הפוטנציאלית, תכנון התב"ע והחלופות התכנוניות ורק לקראת סוף התהליך מכניסה יזם על בסיס מכרז, כאשר בסיס המכרז הנו התכניות כפי שהדיירים הכינו באמצעות המנהלת. קיום סמכות חיצונית ונייטרלית שכזו מעלה את האמון בין הדיירים ליזם".

כאשר מנהל הפרויקט מגיע רק לאחר בחירת יזם, הוא הופך לאיש הקשר מולו. כאשר המינוי נעשה לפני כניסת יזם לתמונה, מנהלת הפרויקט בודקת היטב מול הועדה והרשויות מהן הזכויות הפוטנציאליות של הדיירים מכינה תב"ע ומפרט עקרוני, כך שהם מגיעים ליזם כשהם יודעים מה לדרוש ממנו. "אחד היתרונות הגדולים מצד הדיירים", אומר עו"ד ליקר, "היא שעלות ניהול הפרויקט משולמת מכיסו של היזם בתור אחוז מסוים מהיקף הפרויקט, זאת משום שהיזם מקבל הצעה 'מבושלת' ומוכנה". 

מנהלות ההתחדשות העירונית אמורות לעזור, אך לא מהוות גורם נייטרלי 

אחד הגופים שמנסה לעזור בהפחתת החיכוכים באמצעות ייעוץ לדיירים הוא מנהלות ההתחדשות העירונית, שקמו בשנים האחרונות ברחבי הארץ כדי לקדם את נושא ההתחדשות העירונית. "חלק מהמנהלות מציעות ייעוץ לדיירים בניסיון לעזור להם להבין מה יש להם ביד ומה הם יכולים לדרוש", אומר עו"ד ליקר. "אבל יש בכך גם קיימות מספר בעיות. ראשית, ישנה טענה מצד היזמים על כך שהמנהלות 'סוחרות' בידע שהן מחזיקות על מיקום המתחמים הכלכליים. קשה לסמוך על מנהלת שאמורה להיות נייטרלית לחלוטין ועושה דברים שכאלו".

בעיה אפשרית נוספת היא העובדה שמדובר בנציגים של העירייה, בסופו של דבר. "המשמעות היא שלעתים הנציגים במנהלת 'דוחפים' לדרישה של הדיירים גם מרכיבים שהעירייה רוצה לראות ולא  תואמים לאינטרס של הדיירים עצמם".

בעיה נוספת נובעת ממגבלות תקציביות - "לא תמיד יש לעירייה תקציב להציע ייעוץ לכל תושב שמגיע אליה, ולכן בתור תנאי לקבלת ייעוץ היא דורשת החתמה של 50% מדיירי המתחם על טופס מטעמה, כאשר לאחר מכן הם יצטרכו לחתום שוב על טפסי הפרויקט. אך כאשר הדיירים מנסים בשלב התחלתי להבין האם הפרויקט כלכלי, איסוף החתימות בשלב כל כך מוקדם רק כדי לבדוק התכנות כלכלית נתקל בחוסר שיתוף פעולה מצד דיירים. מדובר במקרה קלאסי של ביצה ותרנגולת".

בנייה לא חוקית או זכויות בנייה קיימות גוררות חיכוכים שעלולים לפגוע בהיתכנות הפרויקט

חיכוך פוטנציאלי נוסף בין היזם לדיירים יכול לנבוע ממצב בו יש מתחם גדול עם דיירים שהרחיבו את הדירה שלהם באופן לא חוקי. "בחלק מהמקרים אותם דיירים מגיעים ליזם ודורשים את התוספת על פי שטח הדירה הנוכחי שלהם, אשר כולל את הבנייה הבלתי חוקית", מסביר עו"ד ליקר. על פי תקנות תכנית פינוי בינוי , סל הזכויות שהמתחם מקבל וכלכליות הפרויקט נמדדת על פי השטח המצוין בהיתר המקורי, כך שהיזם יכול לסרב לדרישה. "ישנם מקרים בהם היזמים מוכנים להתגמש, על חשבון הרווח שלהם, כדי לקדם את הפרויקט". בחלק מהמקרים, הפשרה של היזם יכולה להפוך את הפרויקט כולו ללא-כלכלי. 
מקרים כאלו מעוררים חיכוכים מובנים בין הדיירים לבין היזם - מצד אחד, הדיירים שבנו רגילים לחיות בדירה גדולה יותר ולא מוכנים לקבל תוספת קטנה ביחס לדירה שלהם, ובחלק מהמקרים לקבל אף דירה קטנה יותר מהנוכחית. מצד שני, הדיירים שלא הרחיבו יכולים להתלונן על כך שהיזם הולך לקראת עברייני הבנייה ומעניק להם הטבות עודפות ולא הוגנות. 

"ישנה הצעת חוק שהממשלה מנסה לקדם", מספר עו"ד ליקר, "שעל פיה הדיירים שבנו באופן לא חוקי לא יהיו חלק מהחישוב לצורך הרוב הדרוש להשגת חתימות, כדי לנטרל את ההתנגדות הפוטנציאלית שלהם ולמנוע חסימה של הפרויקט מצידם".

מאידך, קיימים מתחמים בהם לחלק מהדיירים יש זכויות קיימות לפי תב"ע שטרם נוצלה והם מרגישים שהם מקנים ליזם זכויות רבות יותר מאשר דיירים שנצלו את הזכויות ולפיכך מגיעה להם תמורה גדולה יותר. לפעמים לחלק מהדיירים יש הצמדות מיוחדות שלאחרים אין ולדעתם הם ראויים לתמורה עודפת בגינן. 

כמובן, לא תמיד הפרויקט רווחי מספיק בשביל לתת תמורות עודפות לדיירים והדבר יוצר מתיחות בין היזם לדיירים.

אם כן, ניתן לראות שבפרויקט פינוי בינוי הכולל חסמים, מלכודות ועיכובים פוטנציאליים, עולים להיווצר חיכוכים בין היזם לבין הדיירים. הדרך הבסיסית ביותר להפחתת פוטנציאל הנזק של החיכוכים, אומר עו"ד ליקר, היא יצירת בסיס של אמון בין כל הצדדים בפרויקט. "ככל שיש יותר שקיפות ואמון, כך ניתן להגיע לפתרון הוגן במהירות האפשרית, על כל חסם שעלול להופיע".