דו"חות רבוע כחול מגלים: שיפור מסוים בביצועי קניון TLV

סימנים מעודדים, במידה מסוימת, בביצועי קניון TLV בתקופה האחרונה – בטח ובטח כאשר מתחשבים בעובדת ההגבלות על פעילות הקניונים בחודשים האחרונים, בשל מגפת הקורונה. כך עולה מדו"חותיה האחרונים של בעלת הקניון, רבוע כחול, ובראשם העדכון שנשלח אתמול (א') לרשות לניירות ערך על "סיכום עקרוני לתנאי מימון מחדש בהסכם מימון בקניון TLV".

על פי העדכון שנשלח אתמול, ה-NOI (הרווח מההכנסות) של הקניון ל-12 החודשים עד סוף ספטמבר 2020 עומד על כ-70 מיליון שקל – זאת לעומת 59 מיליון שקל בלבד ב-2018, כפי שפרסמנו כאן לפני כשנה וחצי, ו-71 מיליון שקל נכון לספטמבר 2019. הנתונים מתפרסמים על רקע החלטתה של חברת דירוג האשראי מעלות S&P להעלות את תחזית הדירוג של החברה משלילית ליציבה, אך בשבוע שעבר.

ברבעון השלישי הסתכם ה-NOI בכ-17.5 מיליון שקל, כך שהחל להתקרב אל המספרים טרם ההתפרצות. עם זאת יש לציין כי הסגר השני, שמאז הוטל רוב הקניונים נותרו סגורים, החל רק לקראת סוף ספטמבר – סוף הרבעון השלישי

אם "נפרק" זאת לרבעונים, בהסתמך על הדו"ח המסכם של הרבעון השלישי של 2020, הרי שה-NOI ברבעון הראשון, שרובו משתייך לתקופת טרום הקורונה, הסתכם בכ-20.3 מיליון שקל; ברבעון השני, סביב הסגר הראשון ושיא ההגבלות מרגע התפרצות המגפה, הסתכם ה-NOI בכ-11.7 מיליון שקל; ברבעון השלישי הסתכם ה-NOI בכ-17.5 מיליון שקל, כך שהחל להתקרב אל המספרים טרם ההתפרצות. עם זאת יש לציין כי הסגר השני, שמאז הוטל רוב הקניונים נותרו סגורים, החל רק לקראת סוף ספטמבר – סוף הרבעון השלישי.

החברה אף הציבה בדו"ח המסכם לרבעון השלישי יעדי NOI לרבעונים הקרובים: בסוף הרבעון הראשון של 2021 יעד ה-NOI המינימלי הוא 75 מיליון שקל; בסוף הרבעון השני של השנה הבאה – 77.5 מיליון שקל; ובסוף 2021 – 80 מיליון שקל. יעדים אלו נקבעו במסגרת העמידה בתניות הפיננסיות האמורות שהתחייבה לה החברה אל מול הגוף המעניק לה מימון עבור הנכס.

ברבעון הראשון של השנה שיעור התפוסה עמד על 94%, ובספטמבר 2019 על 97%. בכל זאת אפשר לראות בזה נתון מעודד מסוים, שכן ב-2018 – תקופת השפל מבחינת ביצועי הקניון, כך מתברר, בשנים האחרונות – עמד שיעור התפוסה על 84%

לצד הנתונים המעודדים מכיוון ה-NOI, יש לציין כי שיעור התפוסה ברבעון השלישי נותר כשהיה ברבעון השני – 89%, דבר אשר מעיד על הסטגנציה בתחום סביב משבר הקורונה. ברבעון הראשון של השנה שיעור התפוסה עמד על 94%, ובספטמבר 2019 על 97%. בכל זאת אפשר לראות בזה נתון מעודד מסוים, שכן ב-2018 – תקופת השפל מבחינת ביצועי הקניון, כך מתברר, בשנים האחרונות – עמד שיעור התפוסה על 84%.

התשואה ברבעון השלישי של השנה הגיעה ל-4.5% - גבוה משמעותית מהרבעון השני, אז עמדה על 3% בלבד, אך נמוך מהרבעון הראשון של השנה, אז התשואה עמדה על 5.2%. עם זאת, מדובר בעלייה לרמת התשואה בתקופה המקבילה אשתקד, אז עמד נתון זה על 4.6%, על פי דו"ח החברה. דמי השכירות עמדו ברבעון השלישי על 117 שקל בממוצע למ"ר – לעומת 215 שקל למ"ר ב-2018, 228 שקל למ"ר בסוף הרבעון השלישי של 2019 ו-210 שקל למ"ר ברבעון הראשון של 2020.

על פי ההערכה העדכנית ביותר, שווי הנכס הוא 1.611 מיליארד שקל. עם זאת, החברה מציינת כי "בהתאם לעבודת הקצאת עלויות רכישה (PPA) שנערכה לסוף 2019", הותאם שווי הקניון לשוויו מאז הרבעון השלישי של 2019 – 1.548 מיליון שקל

נושא נוסף שהדו"ח מקדיש לו תשומת לב רבה הוא הערכת שווי הנכס. על פי ההערכה העדכנית ביותר, שווי הנכס הוא 1.611 מיליארד שקל – עלייה מסוימת, לכאורה, בהשוואה לתקופה האחרונה. עם זאת, החברה מציינת כי "בהתאם לעבודת הקצאת עלויות רכישה (PPA) שנערכה לסוף 2019", הותאם שווי הקניון לשוויו מאז הרבעון השלישי של 2019 – 1.548 מיליון שקל. "שווי החניון המסחרי, הכולל 1,057 מקומות חניה, הוא 170,000 שקל למקום חניה, כך שסך התוספת בגין שווי החניון המסחרי הוא כ-180 מיליון שקל", מוסיפה החברה בדו"ח.

נזכיר כאן כי רבוע כחול, שהחזיקה עד לסוף 2019 במחצית מהזכויות בקניון, על כוונתה לרכוש את הזכויות הנותרות בו על ידי קניית 50% הנותרים שנמצאו בבעלות קבוצת גינדי. בסוף דצמבר 2019 התקיימו התנאים המתלים להשלמת העסקה, וכמה ימים לאחר מכן, בתחילת ינואר, הושלמה העסקה באופן רשמי.