העליון: גם הערת אזהרה "שלילית" מזכה במעמד נושה מובטח

האם הערת אזהרה "שלילית", אשר מונעת ביצוע עסקה בנכס מסוים, יכולה להפוך את האדם שלטובתו נרשמה ההערה לנושה מובטח, במקרה שהחייב מוכרז כפושט רגל? על פי בית המשפט המחוזי בתל אביב, וכן על פי בית המשפט העליון (בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים) – בהחלט כן, שהרי לשון החוק לא מבדילה בין הערה "חיובית" לבין הערה "שלילית".

ראשית, נעמוד על הגדרת נושה מובטח ועל חשיבותה: על פי אתר כל-זכות, "נושה מובטח נהנה מכך שצו כינוס הנכסים וכן עיכוב הליכים לפני צו כינוס לא חלים על הערובה שבידו, והוא רשאי לממש אותה, באישור בית המשפט, כדי לפרוע את החוב שחב לו החייב". בדיון עצמו, שאליו נגיע מייד, התייחס גם השופט דוד מינץ למעמדו של נושה מובטח, וכך כתב: " הערת אזהרה , ובכלל זה התחייבות להימנע מביצוע עסקה, מקנה לזכאי על פי ההתחייבות עדיפות על פני נושיו של בעל המקרקעין שפשט את רגלו. משמעותו של סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין היא שלא יאבד בעל הערת האזהרה את זכויותיו, גם כאשר החלו הליכי פירוק או כינוס נכסים נגד בעל הזכויות במקרקעין".

חוב של יותר מארבעה מיליון שקלים לנושה

במקרה שלנו, שנידון בהרכב בן שלושה שופטי בית המשפט העליון - השופט יצחק עמית, השופטת ענת ברון והשופט דוד מינץ – הופיע בפני השופטים עו"ד אביחי ורדי, נאמן לנכסי החייב יצחק יפה, אשר הוכרז כפושט רגל. מדובר בערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב מאפריל 2019, שקבע כי אותה הערת אזהרה שלילית אכן מזכה במעמד נושה מובטח.

כעת נחזור להתחלה: במאי 2015 נחתם הסכם מסגרת בין הנושה, אלימלך רייכמן, לבין החייב, יצחק יפה, שבמסגרתו הסכים הנושה להעמיד לחייב אשראי מעת לעת. להבטחת פירעונו של האשראי, נקבע בהסכם כי החייב יחתום על התחייבות להימנע מביצוע עסקה במגרש שבבעלותו. בהמשך החודש נרשם משכון על המקרקעין אצל רשם המשכונות לטובת המשיב, וכמה ימים לאחר מכן נרשמה על המקרקעין " הערת אזהרה שלילית" לטובת הנושה, בדבר התחייבות החייב להימנע מביצוע עסקה במקרקעין.

בהתאם להסכם, העמיד רייכמן מעת לעת אשראי ליפה, על יסוד הסכם המסגרת, וביולי 2016 נחתם בין הצדדים הסכם הלוואה פרטני, שבו הצהיר החייב כי הוא חייב למשיב עד לאותו מועד סך של 1.05 מיליון דולר, וכי הוא מקבל הלוואה נוספת בסך של חצי מיליון דולר. גם במסגרת הסכם זה הוסכם כי החייב ישעבד את המקרקעין לנושה, להבטחת התחייבויותיו. חלקן של ההלוואות שניתנו לחייב נפרע, אך יתרת החוב שלא נפרעה הסתכמה נכון לחודש ספטמבר 2016 ביותר מארבעה מיליון שקל.

אין מניעה להכיר בזכאי על פי ההערה השלילית כנושה מובטח, הן מכיוון שיש לו מעין עיכבון על מקרקעי החייב בתור ערובה לסילוק החוב, והן מכיוון שמדובר בהערת אזהרה שלילית שוויתור עליה מגדיל את מסת נכסיו של החייב שעומדת לטובת נושיו"

בחודש אוגוסט 2016 נפתחו הליכי פשיטת רגל נגד החייב, ולימים הוא הוכרז פושט רגל. במסגרת הליכי פשיטת הרגל טען המשיב כי יש להכיר בו כנושה מובטח מכוח הערת האזהרה. הנאמן בפשיטת הרגל של החייב כפר במעמדו של המשיב כנושה מובטח, וטען כי יש להכיר בו אך ורק כנושה רגיל. בית המשפט המחוזי קבע כי "אם התכלית הגלויה והמוצהרת היא ליצור בטוחה לסילוק חוב, אין מניעה להכיר בזכאי על פי ההערה השלילית כנושה מובטח, הן מכיוון שיש לו מעין עיכבון על מקרקעי החייב בתור ערובה לסילוק החוב, והן מכיוון שמדובר בהערת אזהרה שלילית שוויתור עליה מגדיל את מסת נכסיו של החייב שעומדת לטובת נושיו".

"הערת אזהרה שלילית אינה מעידה על קיומו של חוב"

הנאמן הגיש בשם פושט הרגל ערעור, כאמור, לבית המשפט העליון. שם טען בין היתר כי המערער טוען כי בית משפט העליון עצמו קבע באחת מפסיקותיו כי אין בכוחה של התחייבות לרישום משכנתה שבידי נושה כדי להפוך אותו לנושה מובטח. "כך, אין בכוחו של רישום הערת אזהרה שלילית לתת לנושה מעמד של נושה מובטח", נטען בערעור. 

"מעצם טבעה, הערת אזהרה שלילית אינה מעידה על קיומו של חוב אלא רק על הצורך בהשגת הסכמה של בעל הערת האזהרה, ותו לא. היינו מטרתה של הערת האזהרה שלילית היא רק לקבל את הסכמתו של מי שלטובתו נרשמה ההערה, מקום שבו מבקש בעל הנכס למכור את המקרקעין".

לפי הוראות סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין הוא נושה מובטח, שכן המשכון נרשם ברשם המשכונות ונרשמה גם הערת אזהרה 'מדברת', שתוכנה גילה לכולי עלמא על מהות העסקה בין הנושה לבין החייב"

רייכמן טען בתגובה כי לפי הוראות סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין הוא נושה מובטח, "שכן המשכון נרשם ברשם המשכונות ונרשמה גם הערת אזהרה 'מדברת', שתוכנה גילה לכולי עלמא על מהות העסקה בין הנושה לבין החייב". נציין כאן כי בעוד בבית המשפט המחוזי תמך כונס הנכסים הרשמי במערער, בפני בית המשפט העליון שינה את עמדתו וטען כי יש לדחות את הערעור בכל הנוגע למעמדו של הנושה.

"די שנרשמה בענייננו הערת אזהרה לזכות המשיב, כדי להקנות לו עדיפות"

את הדיון ניהל השופט מינץ, וקבע: "לאחר עיון בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, בטענות הצדדים ושמיעתם בדיון שלפנינו, אציע לחבריי כי נדחה את הערעור ברובו. די שנרשמה בענייננו הערת אזהרה לזכות המשיב, כדי להקנות לו עדיפות נשייתית במקרקעין על פני המערער.

קריאה פשוטה של סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין מגלה כי הוא אינו עורך כל הבחנה בין הערת אזהרה שלילית לבין הערת אזהרה חיובית. הוא חל על כל סוגי הערות האזהרה המפורטות בסעיף 126 לאותו חוק. הסעיף אינו מבחין בין התחייבות לביצוע עסקה לבין התחייבות להימנע מביצוע עסקה. הוא קובע נורמה מהותית, המשריינת את זכותו של בעל ההערה מפני פגיעה על ידי אחרים, שגם להם זכויות כנגד בעל המקרקעין.

הערת האזהרה המתייחסת להתחייבות החייב להימנע מביצוע עסקה במקרקעין מעניקה למשיב מעמד של נושה מובטח שבכוחו למנוע ביצוע כל עסקה במקרקעין, עד אשר ייפרע חובו של החייב כלפיו"

ההערה מושא הדיון שלפנינו, המונעת מהחייב לבצע עסקה במקרקעין שבבעלותו כל אימת שהוא לא פרע את חובותיו כלפי המשיב, מעניקה למשיב עדיפות על פני נושי החייב במובן זה שלא ניתן לממש את המקרקעין לטובת הנושים ללא הסכמתו. סיכומם של דברים, הערת האזהרה המתייחסת להתחייבות החייב להימנע מביצוע עסקה במקרקעין מעניקה למשיב מעמד של נושה מובטח שבכוחו למנוע ביצוע כל עסקה במקרקעין, עד אשר ייפרע חובו של החייב כלפיו".

בהתאם לכך המליץ השופט מינץ לקבל את הערעור בחלקו, כך שסוגיית הריבית – מחלוקת שנידונה גם היא בדיון הקודם ובדיון בעליון - תוחזר לבית המשפט המחוזי על מנת שתינתן החלטה משלימה בעניין. "יתר חלקי פסק הדין ייוותרו על כנם", המליץ. "נוכח דחיית מרבית חלקי הערעור, אציע לחייב את המערער בהוצאות המשיב בסך של 15,000 שקל". השופטים עמית וברון קיבלו את המלצת חברם להרכב.