רשם המתווכים - המדריך השלם לשנת 2024

מהו רשם המתווכים?

על פי חוק המתווכים, אשר נכנס לתוקף ב-1.4.97, תיווך במקרקעין הוא פגישה שנערכת בין שני צדדים או יותר לצורך התקשרות בעסקת העברת זכויות במקרקעין (רכישה/ מכירה של קרקע, דירה, נכס מסחרי, בניין וכדומה). חוק המתווכים מגדיר מהם התנאים המאפשרים לעסוק בתיווך, מהם חובותיו של המתווך, מה יהיה גובה דמי התיווך ועוד. על ביצוע התקנות המוגדרות בחוק המתווכים אחראית יחידת רשם המתווכים .

עיקרי חוק המתווכים

על פי חוק המתווכים, לא יוכל אדם לעסוק בתיווך במקרקעין ולא יורשה לפרסם, להציג עצמו או ליצור רושם של מתווך במקרקעין ללא רישיון תיווך תקף. שר המשפטים ימנה על פי החוק רשם, שינפיק רישיונות לתיווך במקרקעין (לעומדים בתנאים המוגדרים בהמשך החוק) וינהל פנקס של בעלי רישיונות אלו.

לצד הרשם, מגדיר החוק את מינויה של ועדה מייעצת המורכבת ממינימום של שלושה חברים, בהם עורך דין, מתווך במקרקעין ונציג צרכנים. תפקידה של הועדה הוא לייעץ לרשם בנוגע לתכני הבחינה לקבלת רישיון התיווך ובכל נושא אחר שיידרש.

עוד עוסק חוק המתווכים בהגדרת התנאים לקבלת רישיון לתיווך במקרקעין ובהגדרת חובותיו של המתווך, בהן חובת הזהירות וההגינות, לפיהן נאסר עליו להסתיר מלקוחותיו מידע מהותי בנוגע לנכס. החוק מתייחס גם לטיפול במתווכים במקרקעין אשר עוברים עבירות משמעתיות, וכן בפרטים נוספים הנוגעים לעסקה כגון גביית דמי התיווך וגובהם והגדרת תקופת בלעדיות למתווך מסוים.

תפקידיו של רשם המתווכים

יחידת רשם המתווכים , אשר הוקמה בשנת 1996, פועלת במגוון מישורים לצורך ביצוע תקנות חוק המתווכים, כאשר עיקר פעילותה מתרכזת בתפקידים הבאים:

-ניהול וביצוע הבחינות לקבלת רישיון תיווך במקרקעין

-הענקת רישיון תיווך במקרקעין למתווכים אשר עברו את הבחינה בהצלחה ועומדים בתנאים המוגדרים בחוק

-ניהול פנקס המתווכים, כולל הנפקת אישורים ופרסום ציבורי של רשימת המתווכים המורשים בהתאם לחוק חופש המידע התשנ"ט 1999

- טיפול בעבירות משמעת של מתווכים

-בקשה להתאמות בבחינת דיני מתווכים במקרקעין

-בקשה להחזר אגרה

מבחן התיווך של רשם המתווכים

קבלת רישיון תיווך מותנית במעבר מבחן התיווך של רשם המתווכים , אליו רשאי לגשת מי שעומד בתנאים הבאים: אזרח או תושב ישראל, או תושב חוץ בעל היתר עבודה חוקי, בן 18 ומעלה, שאינו מוגדר כפושט רגל ושבחמש השנים האחרונות לא הורשע בעבירה שיש בה קלון. מועמד שריצה עונש מאסר בעברו יוכל לגשת למבחן רק אם עברו 3 שנים או יותר מיום שחרורו.

חומרי הבחינה מופיעים ברשת בצורה מפורטת, ובנוסף ניתן לגשת לקורסי הכנה. המבחנים עצמם נערכים בירושלים ובתל אביב בלבד, בארבעה מועדים שונים מדי שנה: במהלך חודש נובמבר, פברואר, מאי ואוגוסט. לקראת כל מבחן, יפרסם רשם המתווכים ברשת ובעיתונות הודעות עם מועד הבחינה המדויק, אופן ההרשמה ומועדי ההרשמה.

ההרשמה למבחן נעשית באמצעות טופס בקשה מיוחד הנשלח לרשם המתווכים, אשר עם קבלתו מחזיר לשולח טפסים נוספים ושובר על סך 501 שקלים לתשלום אגרת הבחינה. תהליך ההרשמה יסתיים רק לאחר החזרת הטפסים הנוספים לרשם המתווכים, יחד עם אישור על תשלום האגרה וצילום תעודת הזהות של הנרשם; אז יישלח לנרשם אישור לביצוע הבחינה, בו יפורטו מיקום הבחינה והשעה המדויקת בה תיערך.

המבחן עצמו יימשך כשעה וחצי ויכלול 25 שאלות אמריקאיות מתחום המקרקעין והמשפט, בהן יידרש הנבחן להוכיח הן את התמצאותו ברזי החוק והן את היותו מעודכן בפסיקה. בין היתר, יעסקו השאלות בחוקים כמו חוק המתווכים, חוק הגנת הדייר וחוק העונשין, ובתחומים משפטיים הנוגעים למקרקעין ונדל"ן כמו דיני מקרקעין, דיני חוזים, דיני תכנון ובנייה, מיסוי מקרקעין ועוד.

מועדי בחינות בדיני מתווכים במקרקעין 2021

מועד אביב 2021  - יום שלישי, ח' אייר תשפ"א 20.4.2021 . 
מועדי הרשמה -יום שלישי, י"א אדר תשפ"א 23.2.2021 עד ביום שלישי, י' ניסן תשפ"א 23.3.2021

מועד קיץ 2021  - יום רביעי, י"ב אב תשפ"א 21.7.2021
מועדי הרשמי יום שישי, י' סיון תשפ"א 21.5.2021 עד יום שני, י"א תמוז תשפ"א 21.6.2021

מועד סתיו 2021 - יום חמישי, ט"ו חשון תשפ"ב 21.10.2021.
מועדי הרשמה - יום חמישי, י"א אלול תשפ"א 19.8.2021 עד יום ראשון, י"ג תשרי תשפ"ב 19.9.2021.

תנאים לקבלת רישיון תיווך:

-אזרחי או תושבי מדינת מדינת ישראל או תושבי חוץ בעלי היתר עבודה בישראל.

-בני 18 שנים.

-לא הוכרזו כפושטי רגל.

-לא הורשעו בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה אותו אדם אינו ראוי לשמש כמתווך במקרקעין.

-אם נידונו לעונש מאסר בפועל, סיימו לרצות את העונש שישה חודשים לפחות לפני הגשת הבקשה.

-עמדו בהצלחה בבחינה בדיני מתווכים במקרקעין.

רישום בפנקס המתווכים

תוך 45 ימים ממועד המבחן, יישלחו תוצאותיו לנבחנים. על מנת לעבור את המבחן בהצלחה יש להשיג ציון 60 ומעלה, אותו מקבלים מדי שנה כ-60% מכלל הנבחנים. נבחן שקיבל ציון נמוך מ-60, כלומר נכשל, יוכל להגיש ערעור לרשם המתווכים תוך 30 יום מהמועד בו שלח אליו הרשם את ציון הבחינה.

נבחן שעבר בהצלחה, יקבל יחד עם תוצאות הבחינה גם טופס בקשה לרישיון תיווך במקרקעין, אותו יהיה עליו למלא ולאמת באמצעות חתימת עורך דין, ולשלוח לרשם המתווכים יחד עם צילום תעודת זהות ושתי תמונות פספורט.

בשלב זה, יבחן רשם המתווכים את נתוניו של מגיש הבקשה ויצליב אותם עם רישומי המשטרה ועם היחידה הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי. אם יימצא כי נתוניו תקינים וכי הוא עומד בתנאים לקבל רישיון התיווך, יישלח אליו שובר תשלום נוסף, על סך 977 שקלים עבור אגרת רישום בפנקס המתווכים. עם תשלום האגרה יקבל המבקש את רישיון התיווך ויהפוך למתווך מקרקעין מורשה.

ניהול פנקס המתווכים

כחלק מניהול פנקס המתווכים, אחראי רשם המתווכים לחידוש רשימת המתווכים המורשים מדי שנה. תוקף הרישיון שמקבל כל מתווך לאחר הבחינה הינו לשנה אחת בלבד, ועליו לחדש אותו מדי שנה בשנה. חידוש הרישיון מותנה באגרה בת 361 שקלים, אותה יש לשלם מדי שנה עד סוף חודש מרץ. לאחר קבלת התשלום, ישלח רשם המתווכים למתווך הודעה על חידוש הרישיון.

אם לא ישלם את האגרה השנתית עד המועד הנקוב, לא יוכל המתווך להמשיך לעסוק בתיווך עד להסדרת התשלום. יש לקחת בחשבון כי אם ישלם את האגרה באיחור, יתווספו לסכום המוגדר קנסות וריביות, וכל עסקה שבוצעה במשך הזמן בו הרישיון לא היה תקף, תיחשב כעסקה לא חוקית.

כחלק מהניהול השוטף של פנקס המתווכים, אחראי רשם המתווכים גם למעקב אחר הסטטוס של כל מתווך לצורך וידוא המשך עמידה בתנאי הרישיון. אם יתברר כי ישנו שינוי בתנאים, כגון כניסה להליכי חדלות פירעון, ביצוע עבירה או ריצוי מאסר, לא יאפשר רשם המתווכים את חידוש רישיון התיווך, זאת גם אם האגרה השנתית שולמה כנדרש.

בחודש יולי 2019, משרד המשפטים הציע לממשלה לבטל את הדרישה לבחינה ולרישיון כתנאי לעיסוק במקצוע תיווך המקרקעין.

סיכום

בהתאם לחוק המתווכים, אשר דורש כי רק מתווכים מורשים על פי חוק יוכלו לעסוק בתיווך בישראל, הוקמה יחידת רשם המתווכים , אשר תפקידה כולל ניהול הבחינות לקבלת רישיון תיווך , הענקת רישיונות תיווך מקרקעין למי שעבר את המבחן, ניהול פנקס המתווכים בו רשומים כל המתווכים המוסמכים בעלי רישיון בתוקף, וטיפול בעבירות משמעות של מתווכים מוסמכים.