מהו שטר חוב?

רכישת נכס להשקעה היא אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים והיציבים ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי. עבור רוב הישראלים מדובר בחלום אותו קשה מאוד להגשים, אך ברי המזל שיצליחו לרכוש דירה ולמצוא לה שוכרים, ייהנו מתמורה שבהחלט תשתלם עם השנים. על מנת להבטיח את ההשקעה יקרת הערך, לוודא שלא יאונה לה נזק ושהתמורה המבוקשת תתקבל כראוי, דואג כל בעל דירה לשורה של בטוחות מול השוכרים. אחת הבטוחות הנפוצות נקראת שטר חוב .

מה זה שטר חוב?

שטר חוב הוא מסמך התחייבות של השוכר למשכיר, בו מצהיר השוכר כי אם יפר תנאי מהותי כלשהו בחוזה השכירות, הוא מתחייב לשלם למשכיר סכום כסף מסוים המוגדר בשטר החוב. שטר החוב יכול לשמש כערובה בכל סוג של הסכם שנחתם בין שני צדדים, אך נחשב למקובל מאוד בשוק השכירות, כיוון שהוא מהווה את אמצע הדרך בין האינטרסים של השוכר לאלו של המשכיר.

בעבר ניתן היה להשתמש רק בטופס מיוחד לחתימה על שטר חוב , אותו ניתן היה לרכוש בבנק הדואר, אולם כיום אין בכך צורך וניתן להשתמש בנוסח הסטנדרטי המקובל ולהדפיס אותו עצמאית.

יתרונות וחסרונות של שטר חוב

על מנת להבין את יתרונותיו וחסרונותיו של שטר החוב, כדאי ראשית להכיר את הבטוחות החלופיות המקובלות בשוק השכירות:

שטר ערבות בנקאית

מסמך לפיו הבנק ערב כספית לסכום מוגדר מראש, אותו הוא לוקח מתוך חשבון הבנק של השוכר ו"נועל" לשימוש במקרה הצורך. עבור המשכיר מדובר באחת הבטוחות הטובות ביותר, אך מבחינת השוכר מדובר בסכום כסף לא קטן בו לא יוכל להשתמש עד תום החוזה.

צ'ק בנקאי

צ'ק מיוחד שמונפק על ידי הבנק ומופעל במנגנון הזהה לזה של הערבות הבנקאית. ההבדל בין צ'ק בנקאי לעלות בנקאית נמצא בעיקר בעלות השירות – הנפקת צ'ק בנקאי עולה שקלים ספורים לעומת חתימה על ערבות בנקאית הכרוכה בעלות של מאות שקלים.

צ'ק ביטחון - שטר ביטחון

עבור מי שמעוניי ןבשטח ביטחון שכירות, ניתן להפיק צ'ק פתוח רגיל שנשאר אצל המשכיר עד תום החוזה. עבור המשכיר מהווה חלופה זו סיכון גדול יותר כיוון שהשוכר עלול לבטל את הצ'ק או לא להיות מסוגל לעמוד בו, דבר שיצריך מהמשכיר לפנות להליכים משפטיים או להליכי הוצאה לפועל, אשר עשויים להימשך זמן רב.

לעומת חלופות אלו, המדורגות כאן בסדר יורד מבחינת כדאיות למשכיר, נחשב שטר הביטחון כערובה המספקת הגנה סבירה למשכיר, אך גם לא מקשה על השוכר. יתרונותיו של שכר החוב הם העובדה שבדומה לערבות הבנקאית מדובר במסמך בעל תוקף משפטי, אך בניגוד לה שטר החוב אינו דורש עלויות נוספות. יתרון נוסף של שטר החוב הוא שבמקרה הצורך ניתן להגישו ישירות ללשכת ההוצאה לפועל, מבלי להידרש להגיש תביעה כספית בבית המשפט.

נקודה זו היא גם אחד החסרונות של שטר החוב כיוון שהפנייה להוצאה לפועל היא למעשה הדרך היחידה בה ניתן להביא למימושו, במקרה של אי תשלום מצד השוכר, והדבר כרוך בהליכים ממושכים וארוכים. חיסרון נוסף של שטר החוב הוא שאם לשוכר אין יכולת כלכלית לשלם אותו, למעשה לא תהיה בו כל תועלת.

שטר חוב שכירות עם ערבים

על מנת להבטיח את מימוש שטר החוב גם במקרה בו לשוכר לא תהיה אפשרות לשלם אותו, נוהגים בעלי דירה רבים להחתים את השוכרים על שטר חוב עם ערבים, או שטר ערבות שכירות, הנקרא גם "ערבות אוואל " או "ערבות שטרית". משמעות הדבר היא שמלבד השוכר עצמו, חותמים על שטר החוב גם שני ערבים או יותר, המתחייבים לשלם את הסכום המוגדר במסמך בעצמם, במקרה שהשוכר לא יוכל לעשות זאת. 

החתמת ערבים על שטר החוב מחזקת את ההגנה על המשכיר ומבטיחה לו גיבוי נוסף והכרחי. אם אין אפשרות להחתים ערבים על שטר החוב, מומלץ להשתמש בערובה נוספת ולא להסתמך על שטר החוב לבדו.

איך ממלאים שטר חוב?

נוסח שטר החוב יפרט את תנאי שטר החוב, בהם: סכום הכסף המוגדר למימוש במקרה של הפרת תנאי החוזה על ידי השוכר; תאריך החתימה על שטר החוב; שם המשכיר אשר לפקודתו ניתן שטר החוב; מקום התשלום בו יידרש נותן השטר לקיימו, הכולל את שם וסניף הבנק של השוכר.

בהמשך יופיעו חתימותיהם של השוכר והמשכיר ושמותיהם המלאים כפי שהם רשומים בתעודת הזהות. אם שטר החוב כולל גם ערבים, יופיע גם נוסח ההתחייבות שלהם בדומה לזה של השוכר, וכן חתימותיהם ושמותיהם המלאים. לשטר החוב נהוג בדרך כלל לצרף צילומי תעודות זהות של השוכר ושל הערבים.

חשוב לשים לב - שטר ביטחון שכירות

ישנם מספר דברים חשובים אליהם כדאי לשים לב לקראת ובמעמד החתימה על שטר החוב:

• שטר החוב עשוי להיות מסמך סחיר, כלומר כזה שהמקבל שלו – המשכיר – רשאי למכור לאדם אחר, ובכך להעביר אליו את זכויות הגבייה. על מנת להבטיח שדבר זה לא יקרה, יש לוודא כי בנוסח שטר החוב מופיעות בבירור המילים "לא סחיר".

• יש לבצע את מילוי הפרטים ואת החתימה על שטר החוב בעט כחול בלבד.

• שטר חוב המכיל טעויות, שינויים או תיקונים ידניים אינו תקף.

• העתק של שטר החוב אינו תקף, יש לשמור את העותק המקורי.

• מומלץ לציין, במיוחד כשמדובר בשכירות לטווח ארוך, שהסכום הנקוב בו צמוד למדד.

• הסכום המקובל הננקב בשטר החוב הוא סך דמי השכירות השנתיים.

• פרט נוסף המופיע בכל שטר חוב הוא מועד הפירעון, אך אותו יש להשאיר ריק ולמלא רק אם וכאשר יגיע הצורך לפרוע אותו.

מימוש שטר חוב שכירות

במקרים בהם השוכר לא עמד בתנאי החוזה, רשאי המשכיר, כאמור, להגיש להוצאה לפועל בקשה למימוש שטר חוב . לבקשה יש לצרף את שטר החוב המקורי ולשלם אגרה הנקבעת בהתאם לערך השטר. עם פתיחת התיק, יקבל השוכר הודעה על כך.

תוך 30 יום מקבלת ההודעה, רשאי השוכר להגיש את התנגדותו למימוש השטר. להתנגדות יש לצרף נימוקים, כלומר על השוכר להסביר מדוע לטענתו אין סיבה לחייבו בתשלום השטר. נימוקים אפשריים יכולים להיות: טענה שהמשכיר לא מילא את חלקו בהסכם, טענה שההסכם מזויף או שהחתימה של השוכר מזויפת ועוד.

כאשר מוגשת התנגדות למימוש שטר חוב , מוקפאים הליכי המימוש והנושא מועבר להכרעה של בית משפט השלום. חשוב לציין כי על מגיש ההתנגדות לפעול במהרה ולא לעכב את הגשת ההתנגדות, כיוון שהתעכבות ממושכת עשויה להחליש את טענותיו. בנוסף, על המתנגד להציג תשתית ראייתית חזקה על מנת לבסס ולהצדיק את טענותיו. בניגוד להליכים אחרים, חובת ההוכחה בהליך זה מוטלת על הנתבע בלבד, ואילו התובע, כלומר המשכיר, לא יידרש להוכיח את תביעתו כלל.

במקרים בהם השוכר אינו מסוגל לפרוע את שטר החוב, תופנה דרישת המימוש של שטר החוב לערבים החתומים עליו. אם אין ערבים, ייאלץ המשכיר להיכנס להליכי גבייה מול חייב מוגבל באמצעים, הליכים ממושכים שעשויים להסתיים רק בהחזרה חלקית של הסכום. לפיכך, החתמה של השוכר ושל שני ערבים על שטר חוב תהיה בטוחה מומלצת וחזקה הרבה יותר מאשר חתימה על שטר חוב ללא ערבים, כאשר יש לוודא, טרם החתימה, כי שני הערבים מבוססים כלכלית ויכולים לערוב לשוכר במקרה הצורך.

סיכום

שטר חוב הוא אחד המסמכים הנפוצים לשימוש בהתחייבות של שוכרים למשכירים, הכוללים הצהרה מטעם השוכר על כך שאם יפר תנאי מהותי בחוזה השכירות, הוא מתחייב לשלם למשכיר סכום המוגדר בשטר החוב. שטר החוב יכול לשמש בתור ערובה בכל סוג חוזה אך מקובל מאוד בשוק שכירות הנדל"ן. ניתן לחתום על שטר חוב עם ערבים כדי להגדיל את מידת ההתחייבות ורשת הביטחון.

לשטר חוב יתרונות וחסרונות מול החלופות המשמשות בתור ערבות בחתימה על חוזה שכירות, וקיימים גם מספר היבטים שכדאי לקחת בחשבון ולהקפיד עליהם בעת חתימה על שטר חוב .