פרויקט התמ"א של חברת טכניקובק בנהריה לא יצא אל הפועל – הנתבעים חויבו לשלם למשקיע כ-700,000 שקל

פרויקט התמ"א לא יצא אל הפועל – וככל הנראה גם לא היה מתממש לעולם; ההסכם בין נציגי החברה המבצעת לבין משקיע בפרויקט לא התממש גם הוא, באופן טבעי; אחד הנתבעים, על פי בית המשפט, "כלל לא התכוון לקיים את ההסכם מלכתחילה"; בסופו של דבר החברה ונציגיה ישלמו למשקיע סכום כולל של כ-700,000 שקל – וזאת בעוד התביעה עצמה, מצד המשקיע, עמדה על סכום של 413,213 שקל.

המדובר הוא בחברת טכניקובק, שבאמצעותה קיוו שני בני זוג, גדעון בן שלמה וקולט בן שלמה, לממש פרויקט תמ"א 38 ברחוב ויצמן 46 בנהריה. באוגוסט 2012 התקשר התובע, דוד ביטון, בהסכם עם החברה, באמצעות מעין מתווך, שהוא בעלה של בעלת החברה. במסגרת ההסכם העביר המשקיע לידי ה"מתווך" 220,000 שקל, כהשקעה בפרויקט התמ"א.

"נעשה ניסיון להוציא מהתובע כספים במרמה"

על פי ההסכם, החברה תבצע פרויקט תמ"א 38 ברחוב ויצמן 46 בנהריה, והתובע ישקיע בשלבים 1.5 מיליון שקל, לפי התקדמות הפרויקט. להבטחת ההשקעה סוכם כי התובע יקבל שלושה חוזים המתייחסים לשתי דירות בבניין עצמו, ולדירה ברחוב העלייה 18 בעיר, ובתמורה להשקעתו יקבל סך של 2,782,000 שקל או שתינתן לו אופציה לרכוש את דירות הבטוחה במחירים הפחותים ממחיר השוק. בהמשך, כשהתברר שהפרויקט לא יצא אל הפועל חתם הנתבע על התחייבות להשיב לתובע את כספו, בתוספת פיצוי נוסף ובסכום כולל של 400,000 שקל, עד סוף ינואר 2015.

הנתבע הציג לתובע מצגי שווא ומצגים חלקיים, ובין היתר טען כי לחברה זכויות מול בעלי הדירות בפרויקט באמצעות המחאת זכות מיזם, וכי החברה כבר הגישה תוכניות לוועדה המקומית ועומדת לקבל היתר בנייה לפרויקט, כך שבתוך חצי שנה תתחיל הבנייה"

לטענת התובע נעשה ניסיון להוציא ממנו כספים במרמה, ובמסגרת זו הציג לו הנתבע מצגי שווא ומצגים חלקיים, ובין היתר טען כי לחברה זכויות מול בעלי הדירות בפרויקט באמצעות המחאת זכות מיזם, וכי החברה כבר הגישה תוכניות לוועדה המקומית ועומדת לקבל היתר בנייה לפרויקט, כך שבתוך חצי שנה תתחיל הבנייה.

עוד טען התובע, באמצעות עו"ד שמואל לביא, כי עוד לפני החתימה העביר סך של 70,000 שקל במזומן ועוד 150,000 שקל בצ'ק בנקאי לפקודת החברה, נוסף על דמי תיווך בסך 45,000 שקל. לטענתו, המצגים שהוצגו לו היו ברובם שקריים ומטעים, ועובדות מהותיות לא גולו לו כלל, וכשהבין שהנתבעים לא מתכוונים לקיים את התחייבויותיהם, דרש את כספו בחזרה. הכסף לא הוחזר לו, וגם ההתחייבות לשלם לו 400,000 שקל כאמור הופרה, לטענתו.

"התובע נכנס לעסקה מרצונו החופשי והמלא, תוך ידיעת כל הפרטים והסיכונים"

לטענת הנתבעים כל המידע והמסמכים היו גלויים בפני התובע, שנכנס לעסקה מרצונו החופשי והמלא, תוך ידיעת כל הפרטים והסיכונים בעסקה מסוג תמ"א 38 . הם טענו כי גם החברה השקיעה כספים רבים, אך לבסוף הכול ירד לטמיון. 

לטענת הנתבעים התובע הוא זה שפנה אליהם, באמצעות מתווכים, וכי לא הם יזמו את הפנייה אליו, וכפי שהוא מודה בעצמו, הוא היה אמור להיכנס בנעליו של יזם אחר, וחלק מכספו היה אמור לשמש לתשלום בעבור הוצאת אותו יזם מהפרויקט

עוד טענו הנתבעים, באמצעות עו"ד מיכאל גבע, כי התובע הוא זה שפנה אליהם, באמצעות מתווכים, וכי לא הם יזמו את הפנייה אליו, וכפי שהוא מודה בעצמו, הוא היה אמור להיכנס בנעליו של יזם אחר, וחלק מכספו היה אמור לשמש לתשלום בעבור הוצאת אותו יזם מהפרויקט. 

נציין בהקשר זה כי ההליכים נגד הנתבע נמשכו על אף היותו בהליכי פשיטת רגל, בהתאם לאישור שניתן על ידי בית המשפט המחוזי; ההליכים נגד החברה עוכבו, עקב הליך פירוק שהתנהל נגדה, שבמסגרתו ניתן מאוחר יותר צו לחיסולה על בית המשפט המחוזי.

"הנתבע ידע בעת חתימת ההסכם שהיתכנות הפרויקט נתונה בספק רב"

השופטת עידית וינברגר מבית משפט השלום בחיפה ציינה כי "ממכלול הראיות עולה שהנתבע נהג בחוסר תום לב בעת ניהול המו"מ לקראת חתימת ההסכם, ולמעשה כלל לא התכוון לקיים את ההסכם מלכתחילה, שכן ידע בעת חתימת ההסכם שהיתכנות הפרויקט נתונה בספק רב, ולא עלה בידיו להראות כי השקיע את הסכום שנתן לו התובע לצורך קידום הפרויקט.

הבקשה היחידה שהוגשה בקשר לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית ברחוב ויצמן הייתה בקשה של חברה אחרת, שהוגשה ביוני 2011 ונדחתה בנובמבר אותה שנה. כלומר הבקשה היחידה שהוגשה ביחס לפרויקט נדחתה תשעה חודשים לפני חתימת ההסכם עם התובע"

עם שמיעת הראיות התברר כי הבקשה היחידה שהוגשה בקשר לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית ברחוב ויצמן הייתה בקשה של חברה אחרת, שהוגשה ביוני 2011 ונדחתה בנובמבר אותה שנה. כלומר הבקשה היחידה שהוגשה ביחס לפרויקט נדחתה תשעה חודשים לפני חתימת ההסכם עם התובע, ובמהלך המו"מ לחתימת ההסכם, לא ציין בפניו הנתבע עובדה מהותית זו.

הנתבע לא הוכיח כי מאז שנדחתה התוכנית נעשתה עבודת תכנון כלשהי על ידי מתכננים מטעמו, על מנת להגיש בקשה מתוקנת. לא זומן להעיד כל מתכנן מטעמו, ולא הוצג כל מסמך המעיד על עבודת תכנון כלשהי שנעשתה על ידיו, לא מאז דחיית התוכנית ועד חתימת ההסכם עם התובע, ולא לאחר חתימת ההסכם עם התובע. משמע, הנתבע לא עשה מאום לקידום התוכנית, ובכל זאת לא ראה כל פסול בכך שהוא מגייס מהתובע 220,000 שקל לטובת פרויקט שקיים ספק רב בדבר היתכנותו.

הבטוחות, כביכול, היו הבטחה כי יקבל שתי  דירות בפרויקט בוויצמן, ודירה נוספת בפרויקט ברחוב העלייה. שוויין של שלוש הדירות הוערך ב-4,550,000 שקל. בפועל, באותה עת לא הייתה לנתבעים כל זכות במקרקעין בוויצמן, לא היה להם אפילו הסכם חתום עם בעלי הדירות בבניין"

נקודה נוספת המצביעה על חוסר תום הלב של הנתבע במשא ומתן עם התובע, נוגעת ל'בטוחות' שהוצעו. אותן בטוחות, כביכול, היו הבטחה כי יקבל שתי  דירות בפרויקט בוויצמן, ודירה נוספת בפרויקט ברחוב העלייה. שוויין של שלוש הדירות הוערך ב-4,550,000 שקל. בפועל, באותה עת לא הייתה לנתבעים כל זכות במקרקעין בוויצמן, לא היה להם אפילו הסכם חתום עם בעלי הדירות בבניין, והתוכנית שהיחידה שהוגשה נדחתה תשעה חודשים לפני כן. ברור, אם כן, כי 220,000 השקלים ניתנו לנתבע על ידי התובע מבלי שקיבל כל בטוחה של ממש.

הנתבע ניהל עם התובע משא ומתן לקראת הסכם בחוסר תום לב, ומטעם זה בלבד זכאי התובע לביטול ההסכם ולהשבת הסכום ששילם. לקביעתי כי הנתבעים ניהלו מו"מ עם התובע בחוסר תום לב השלכות גם על חובת השבת הכספים, וגם על שאלת החיוב האישי".

בהתאם לכל אלו קבעה השופטת כך: הנתבע ישלם לתובע סך של 400,000 שקל; הנתבעת (אשתו של התובע ובעלת החברה) תשלם לתובע סך של 265,000 שקל; נוסף על כך ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, לתובע, סך של 25,740 שקל בגין שכר טרחת עו"ד ואת האגרה ששולמה, בסך 10,367 שקל. בסך הכול ישלמו הנתבעים סכום של 701,107 שקל לתובע.

לעיון בפסק הדיון כולו לחצו כאן