מחשבון משכנתא - המדריך השלם לשנת 2024

לקיחת הלוואת משכנתא בסיוע מחשבון משכנתא היא אחד המהלכים הבסיסיים והקריטיים ביותר עבור כל רוכש דירה. אחרי הכול, הלוואת משכנתא היא ככל הנראה ההחלטה הכלכלית החשובה ביותר שנעשה בחיינו, לכן מן הראוי שנגיע אליה בשיא המוכנות כשבידינו כל המספרים והחישובים שיעזרו לנו לגבש החלטה מושכלת.

בין אם מדובר ברוכשי דירות חדשים בישראל ובין אם באלו שכבר עברו את דריסת הרגל שלהם בעולם המשכנתאות, הנושא עצמו עדיין יכול להיות נורא מבלבל, לבטח כאשר לאחרונה הוחלו שינויים אקוטיים דוגמת רפורמת המשכנתאות והסרת מגבלת ריבית הפריים . לכן, מטבע הדברים, לפני שיוצאים למסע חיפושים אחר נכס למגורים השאלה הראשונה שקופצת בראשנו היא – "איזו הלוואת משכנתא אנו יכולים להרשות לעצמנו?". 

כאן נכנס לתמונה מחשבון משכנתא שמטרתו לפזר את הערפל מהדרך שלנו אל רכישת הבית החדש ולהעניק אינדיקציה מסוימת בנוגע להחזר המשכנתא החודשי הצפוי. לכל מי שיושב על הגדר ומתלבט האם לרכוש נכס חדש למגורים, לבצע מחזור משכנתא בתנאים חדשים או לקחת הלוואת גרייס משכנתא – דעו כי מחשבון משכנתא יכול להיות ידידו הטוב ביותר שלכם כרגע.

מהו מחשבון משכנתא? 

מחשבון משכנתא הוא כלי אמין ומדויק הלוקח בחשבון את כל המורכבויות וההשלכות הכלכליות בדרך לנטילת משכנתא: החל מההערכה לגביי גובה החזר המשכנתא החודשי, שיעור הריבית המצטברת, תמהילי משכנתא שונים, תשלום בעבור כל שקל, בחינת הסיכונים הקיימים והאם בכלל רמת ההכנסה הנוכחית נותנת לנו אור ירוק עבור נטילת משכנתא חדשה. מחשבון המשכנתא לוקח את כל המשתנים הללו ומשקלל אותם יחדיו בחישוב מהיר, פשוט ויעיל בסיומו מתגלה תמונת מצב מלאה ועדכנית של המשכנתא הפוטנציאלית שלכם.

מחשבון המשכנתא מסייע לשמור על תקציב מאוזן לכל אורך חיי ההלוואה. באשר לשימוש במחשבון משכנתא, הרי שהוא פשוט למדי – כל שעליכם לעשות הוא להגדיר מהי תקופת ההלוואה, מהו תמהיל המשכנתא, לוח הסילוקין, אחוז הריביות והסכום הרצוי לסילוק – ומיד תופיעה לפניכם האינפורמציה הנדרשת בכדי לקחת החלטה מושכלת וברורה בדרך לנטילת משכנתא חדשה.

טיפים עבור חישוב משכנתא 

אין ספק באשר ליעילותו של מחשבון המשכנתא. יחד עם זאת, חישוב משכנתא מקיף ומדויק במלואו יוכל להתרחש במידה ותיקחו במחשבון חישובים נוספים שיוכלו להעניק לכם חומר נוסף למחשבה לפני הצמדת העט אל חוזה המשכנתא החדש שלכם:
•   רצוי לשקלל את גובה החזר המשכנתא החודשי גם במצב היפותטי שבו ריביות המשכנתא נמצאות בעלייה.
•   השתמשו במחשבון המשכנתא לחישוב הלוואה לפי לוחות סילוקין שונים. 
•   ערכו השוואה בין מסלולי משכנתא אלטרנטיביים. 
•   לא לשכוח לבצע חישוב גם לפי מדד הממוצע השנתי. 
•   מומלץ להכניס לשקלול הוצאות נלוות למשכנתא (הצהרת רכישה לרשות המיסים, הוצאות שמאי, רישום בטאבו, מס רכישה, ביטוח מבנה, ביטוח משכנתא וכו'). 

MORG_CALC

מחשבון הלוואת שפיצר 

גובה החזר משכנתא חודשי קם ונופל על פי קריטריונים של 2 לוחות סילוקין – לוח שפיצר וקרן שווה. הראשון, ולמרות השם הלא כל כך קליט שלו, הוא גם הוותיק ביותר וגם הנפוץ ביותר בקרב נוטלי המשכנתאות בישראל. לפי לוח שפיצר, גובה החזר המשכנתא החודשי נשאר קבוע (למעט עליות/ירידות במדדים ובריביות) לאורך כל חיי ההלוואה, כאשר רק התשלום על הריבית ועל הקרן משתנים מדי חודש. 

מחשבון הלוואות שפיצר מאפשר לכם לדעת מהו הסכום שיופרש עבור החזר הריבית ומהו הסכום שיופרש עבור החזר הקרן. כמו כן, מחשבון הלוואות שפיצר מפנה את תשומת ליבכם אל חלון הזמן המשוער שלכם לקראת פירעון מוקדם של המשכנתא (בהנחה ולשם אתם מכוונים כמובן). שימוש במחשבון הלוואת שפיצר מציג גם את חלוקת החזר המשכנתא החודשי שלכם, ובאותה נשימה, גם ימנע הפתעות לא נעימות בגזרת ההחזר על הריביות שעלולות לצוץ לאורך חיי המשכנתא. 

מחשבון מחזור משכנתא

תהליך מחזור משכנתא התווסף גם הוא לארסנל של ציבור נוטלי המשכנתאות בישראל, ולאור תקופת הקורונה שדרשה מאיתנו לבצע התאמות כלכליות רבות ושונות, מחזור משכנתא נהיה לשם דבר בישראל. ההגדרה של מחזור משכנתא היא פשוטה למדי: החלפת מסלול המשכנתא הקיים למסלול משכנתא אחר – או באותו הבנק ממנו נלקחה המשכנתא או באמצעות מעבר לבנק אחר.
גם כאן, על מנת לבחון את הכדאיות הכלכלית לביצוע מחזור משכנתא יש להיעזר במחשבון מחזור משכנתא אותו ניתן למצוא באתרים של בנקים וחברות ייעוץ משכנתאות (ללא תשלום כמובן).
באמצעות מחשבון מחזור משכנתא תוכלו לחשב את הפרמטרים הבאים:

•    פרק הזמן שנותר עד סילוק המשכנתא.
•    חישוב החזר משכנתא חודשי לאחר ביצוע מחזור משכנתא .
•    מסלולי משכנתא מתאימים בהשוואה לתנאי המשכנתא הנוכחית שלכם והריביות במשק.
•    חישוב עמלת פירעון מוקדם.
•    הפוטנציאל הקיים לחיסכון על החזר משכנתא. 

זכרו, כשנכנסים לתהליך מחזור משכנתא ייתכן ויעלה הצורך גם לעשות ביטוח משכנתא חדש, וזאת כי מדובר בתמהיל משכנתא חדש ובסכום הלוואה חדש.

מחשבון משכנתא בתוכנית מחיר למשתכן

"מחיר למשתכן" הוא פרויקט הדגל של שר האוצר לשעבר משה כחלון שהוציא לדרך את המיזם בשנת 2015. מאות אלפי משקי בית נהנו מאז מהלוואת משכנתא באחוזי מימון גבוהים לרכישת נכס למגורים במחירי שוק מסובסדים שיכולים להגיע עד15%-35% מהמחירים הממוצעים בשוק החופשי.
גובה ההלוואה נקבע לפי קריטריונים כמו שנות נישואין, מספר ילדים, שירות צבאי, עולים חדשים, אחוזי נכות וכן הלאה. בעוד המשכנתאות הניתנות למחזיקים בתעודת זכאות למשכנתא במחיר למשתכן צמודות למדד בריביות המוזלות בשיעור הנע בין 0.5% לבין 3% מהריביות המוצעות על ידי הבנקים המסחריים והגופים החוץ בנקאיים.
באמצעות מחשבון משכנתא של מחיר למשתכן ניתן לקבל אומדן יחסי באשר להיקף הלוואת המשכנתא שהזוכים בהגרלה יכולים לקבל. קחו בחשבון כי מחשבון משכנתא במחיר למשתכן פועל בצורה שונה ממחשבון משכנתא רגילה. חישובי מדרגות המימון הם שונים (משכנתא במחיר למשתכן מאפרת קבלת מימון בגובה של עד 90% מערך הנכס) וכך גם החישובים לפי ההון העצמי המינימלי (100 אלף ש"ח במחיר למשתכן).

מחשבון גרייס לגישור משכנתא

נטילת הלוואה גרייס לגישור משכנתא היא אידיאלית עבור רוכשי דירות אשר צפויים לקושי כלכלי מסוים בהחזר משכנתא לאורך תקופה מסוימת. המילה 'גרייס' (Grace) באנגלית היא 'חסד' – והיא נבחרה בכדי לסמל את תקופת החסד שבה לא משלמים החזר משכנתא עבור הקרן ו/או הריבית.
בהלוואת גרייס לגישור משכנתא הכסף אמנם ינחת בחשבון הבנק שלנו באופן מיידי, אולם את ההחזר על המשכנתא נתחיל לשלם רק במועד מאוחר יותר – לפעמים מדובר בפרק זמן של מספר חודשים ולפעמים גם של מספר שנים. וזהו העיקרון המנחה של הלוואת גרייס, לספק מרווח נשימה לנוטלי משכנתאות בישראל שנקלעו לבעיות תקציב.
ישנם זוגות צעירים שבמקביל למשכנתא שלקחו נאלצים עדיים לשלם גם שכירות חודשית על בית אחר, יש גם משפחות שלקחו משכנתא ויקבלו טופס 4 ואת המפתח לדירה רק בעוד כמה חודשים, ויש נוטלי משכנתאות בישראל שנקלעו לקשיים כלכליים המונעים מהם לעמוד בהחזרי המשכנתא – לא חסרות סיטואציות עבור שימוש בהלוואת גרייס לגישור משכנתא. וגם כאן, לא חסר מחשבון גרייס משכנתא חינמי שעומד לרשותם של הלווים. 

מחשבון עמלת פירעון מוקדם

אלו מבנינו אשר מעוניינים לפרוע בבת אחת את הזרי המשכנתא הנותרים שלהם – הן על הקרן והן על הריבית – מחויבים בעמלת פירעון מוקדם. עמלה זו למעשה שומרת על הבנקים מפני הפסדים כספיים, וזאת משום שבעת חתימת חוזה המשכנתא החישוב של הרווחים נשען על תשלומי ריבית עתידיים, משמע שסילוק המשכנתא יפחית מהריבית המצטברת על ההלוואה וכתוצאה מכך גם ברווח של הבנקים.
בשל כך, בהתאם לצו הבנקאות התשס"ב-2002, התווספה עמלת פירעון מוקדם של משכנתא המכילה בתוכה שורה ארוכה של עמלות קריטיות עד זניחות, דוגמת: עמלת אי הודעה מוקדמת (0.1%),עמלה תפעולית במחזור משכנתא (עשרות שקלים בודדים),עמלת מדד ממוצע (במשכנתא במסלול צמוד למדד) ועמלת היוון בגין הפרשי ריבית (העמלה הגבוהה ביותר מבין חברותיה). כאשר הרכיב המרכזי בעמלה זאת הוא רכיב ההיוון. עם זאת, רכיב זה אינו תקף על הלוואה בריבית פריים.
גם כאן, נוצר לו מחשבון משכנתא מיוחד שנועד לסייע בחישוב עלות עמלת פירעון מוקדם. באמצעות שימוש במחשבון עמלת פירעון מוקדם, ניתן לבצע הערכה באשר לגובה קנס המשכנתא שישולם לבנק אם וכאשר מתקבלת החלטה לפרוע את הלוואת המשכנתא.
זכרו: במידה ותמהיל המשכנתא מורכב ברובו ממסלול ריבית פריים, עמלת פירעון מוקדם של המשכנתא תהיה קטנה יותר (בהשוואה לעמלת פירעון מוקדם בתמהיל משכנתא שאינו מורכב ברובו ממסלולי ריבית פריים.

מחשבון משכנתא – תחליף ליועץ משכנתאות?

אין לטעות - מחשבון משכנתא הואכלי יעיל במיוחד והשימוש בו מומלץ לכל אחד ואחת מאיתנו שמתכננים לקחת הלוואת משכנתא חדשה או להחליף את המשכנתא הקיימת. הוא חינמי, ידידותי למשתמש, אך הוא (עדיין) לא מהווה תחליף מלא לייעוץ משכנתאות.
מחשבון משכנתא מתעלם לפעמים מהוצאות נלוות, מיסים שונים, ביטוחים, תחזוקה כללית ועלויות נוספות וקיים סיכוי שהאומדנים אותם הוא יציג לאחר החישובים לא יהיו מדויקים במלואם. כשזה מגיע לחישוב ריביות משכנתא ושלל השוואות למיניהן, יועץ משכנתאות אנושי בדרך כלל יכנס יותר לעובי הקורה מאשר מחשבון משכנתא מקוון ויציג בפניכם את התמונה המלאה. נכון, ייעוץ משכנתאות אינ ומסופק ללא תשלום כמו מחשבון משכנתא, אך ייעוץ משכנתאות יחסוך לכם טרטורים וכאבי ראש בירוקרטיים לאורך התהליך ויסיר מכם את המטלה המתישה של חישובים ובניית תמהילים. וחשוב מכך, יועץ משכנתאות יידע להשתמש בכישורי ההתמקחות שלו מול הבנקים במטרה להשיג לכם הלוואת משכנתא בתנאי ריבית משכנתאאטרקטיביים יותר.

סיכום: חשבו את יכולתכם הפיננסית

ללא קשר לסביבת הריבית ותנאי השוק, חשוב לבדוק לגבי כדאיות מחזור משכנתא כשאתם ניגשים לבנות תמהיל משכנתא חדש, לראות כמה תוכלו לחסוך על הריביות ומה יהיה גובהה של עמלת פירעון מוקדם שתצטרכו או לא תצטרכו לשלם.
קחו בחשבון כי הדיוק של מחשבון משכנתא מתבסס בעיקרו על המידע אותו אתם מזינים. לא פעם קרה שרוכשי דירות הסתפקו בחישובים שטחיים והגדרות פשטניות למדי של מחשבון המשכנתא, ובכך קיבלו תמונת מצב חלקית בלבד באשר ליכולתם הכלכלית לקחת משכנתא כזו או אחרת.
לכן, כשאתם ניגשים להשתמש במחשבון משכנתא, ודאו כי אתם מגדירים את כל הפרמטרים האפשריים, מזינים את המידע העדכני באשר לכושר הפיננסי שלכם ו-"משחקים" ככל שניתן עם אפשרויות החישוב השונות של מחשבון המשכנתא. שימוש נכון במחשבון משכנתא יזכה אתכם בקלפי מיקוח טובים יותר מול הבנקים, ישאיר אתכם עם היד על הדופק בכל הנוגע להחזר משכנתא חודשי, יעניק לכם שליטה מלאה באשר להלוואת המשכנתא שלכם, ובאופן כללי – מחשבון משכנתא מסוגל לחסוך עבורכם עשרות אלפי שקלים ואפילו יותר לאורך חיי המשכנתא שלכם.