השקעות נדל"ן - המדריך השלם לשנת 2024

השקעות נדל"ן מהוות אקלים מזמין במיוחד עבור משקיעים ישראלים השואפים לקצור תשואות, לגוון את תיק ההשקעות וליהנות ממקור נוסף של תזרים הון נזיל. מאז ומעולם האופציה של החזקה בנכס ובמקרקעין נחשבה לאחת שמספקת ביטחון למשקיעים כמעט בכל אקלים כלכלי. וגם היום, בדיוק כמו בעבר, מקובל לחשוב כי 'העשיר הוא בעליו של נכס אחד או יותר'. בהתאם לכך, השקעות נדל"ן מהוות קרקע בטוחה עבור היציבות, הרווחיות והשליטה על ההשקעה ביחס להשקעות בשוק ההון ובבורסה.  

השווי של נכסים פיננסיים עלול לצנוח בעקב אירועים כלכליים, פוליטיים ולפעמים גם פליליים. כך למשל, בעלי מניות יכולים לישון טוב בלילה בתחושה שחסכונותיהם מוגנים וצוברים רווחים – ולקום בבוקר למחרת למציאות חדשה של חרדה כלכלית בשל הפסדים כספיים קיצוניים.  

מנגד, השקעות נדל"ן היציבות והצמיחה המתמשכת במחירי נכסים מבטיחים את צמיחתו של שוק הנדל"ן. ערכו של נכס למגורים אינו יכול לצנוח לאפס בהרף עין, אלא רק לצמוח ככל שהאוכלוסייה בסביבת הנכס גודלת, האזור שבו ממוקם הנכס הופך אטרקטיבי יותר ברמת התעסוקה והכלכלה, וכמובן במידה והנכס עצמו ישודרג באמצעות שיפוצים והרחבות. מכאן שהשקעות בנדל"ן מאפשרות למשקיעים שליטה גדולה יותר על כספם.  

מאפיינים של השקעות נדל"ן 

ניתן לומר כי השקעות נדל"ן מאפשרות למשקיעים להרוויח תשואות נאות או לכל הפחות לצאת בהפסדים מינוריים. בין אם מדובר בהשקעות נדל"ן קטנות או השקעות נדל"ן בסדר גודל בינוני-גדול בשאיפה ליצירת רווחים גבוהים, ובין אם בתור גידור מפני נפילות בשוק המניות או אינפלציה פתאומית – אפקט המשיכה לסקטור של השקעות נדל"ן הוא עוצמתי במיוחד.  

שוק הנדל"ן מכניס בשעריו משקיעים מוסדיים, משקיעים חכמים, חדי קרן, משקיעים קטנים, קבוצות רכישה וספקולנטים. השקעות נדל"ן מתבצעות במתכונת של שלט רחוק כאשר ההתעסקות השוטפת בתור משקיעים היא נמוכה. בהתאם לכך, השקעות נדל"ן נחשבות גם הן לאפיק השקעה בסיכון נמוך. וזאת בשל מספר סיבות מרכזיות: 

1.    מדובר בהשקעה בנכסים מוחשיים הרשומים על שמו של המשקיע
2.    שוק הנדל"ן הוא אינו אחד אשר סובל מתנודתיות קיצונית 
3.    אוכלוסיית הארץ והעולם כולו צומחת וצריך לשכן את כולם איפשהו   
4.    הביקוש למגורים היה ונשאר גדול מההיצע הקיים

סוגי השקעות נדל"ן  

• השקעות נדל"ן מניב – אפיק השקעה שבו מרוויחים המשקיעים תשואה חודשית או שנתית, וזאת באמצעות השכרת הנכס שבו השקיעו את כספם. זה יכול להיות השקעה בדירות להשכרה עבור דיירים או השקעה במשרדים, שטחי מסחר ותעשייה המושכרים למפעלים, חברות ועסקים המשלמים דמי שכירות.  

• השקעות נדל"ן ספקולטיביות – זהו אפיק השקעה השמור למשקיעים בעלי סבלנות רבה, כאלו המכוונים לבוננזה בטווח הארוך יותר. בהשקעות נדל"ן מסוג זה רוכשים המשקיעים חלקה, גוש או מגרש אשר צפויים לשנות את ייעודם, מתוך שאיפה לייצר אחוז תשואה גבוה במיוחד ממכירה עתידית שלהם (לעיתים גם תשואה בגובה של עשרות או מאות אחוזים). 

• השקעות נדל"ן להשבחה (היפוך בתים) – להשקעות נדל"ן צורות רבות. מהבולטות והיצירתיות שבהן, ניתן למנות את השבחת נכסים מניבים למכירה, בעגה המקצועי יותר "היפוך בתים" או אפילו "פליפרים" לפי הסלנג הנדל"ני. מדובר באסטרטגיה שבה משקיע או קבוצת משקיעים לוקחים משכנתא על הנכס, משפצים אותו, ובהמשך הדרך מעלים את דמי השכירות שלו או לחילופין מוכרים אותו בעלות גבוהה יותר תוך זמן קצר לאחר הקנייה. 

• משכון נכס להשקעות נוספות – כל בעל נכס למגורים יכול לבחור למשכן את הנכס שהשקיע בו בכדי למנף את עצמו ולכוון להשקעות נדל"ן נוספות, והפעם גם בתנאי ריבית אטרקטיביים יותר. 

• השקעות נדל"ן בשוק ההון – דרך נוספת להשקיע בנדל"ן עוברת בשוק ההון, שם ניתן לרכוש מניות של חברות נדל"ן אשר נסחרות בבורסה.

• קרנות ופלטפורמות להשקעות נדל"ן – בישראל פועלות מספר קרנות נדל"ן כמו גם פלטפורמות השקעות ייחודיות המאפשרות למשקיעים מכל הסוגים להשקיע בפרויקטים שונים בשוק הנדל"ן בארץ ובעולם.

נדל"ן למגורים או נדל"ן מסחרי?  

השקעות נדל"ן מנותבות לסקטורים מגוונים הן בשוק הנדל"ן הישראלי והן בשוק הנדל"ן מעבר לים. את הכסף ניתן להשקיע בעסקאות נדל"ן הכוללות נכסים למגורים, בנייני משרדים, מרכזי מסחר, מרכזים לוגיסטיים (מרלו"גים),חניונים, מקבצי דיור (מולטי פמילי),קרקעות ומגרשים ועוד סוגים רבים ושונים של נכסים נדל"ניים תחת השקעות נדל"ן קטנות או גדולות.    

• נדל"ן למגורים – שוק הנדל"ן למגורים בישראל נמצא בעלייה מתמדת ולכן גם תמיד היווה אבן שואבת עבור משקיעי נדל"ן. את ניתוח הכדאיות של השקעות נדל"ן למגורים מבצעים לרוב לפי המחיר למטר כאשר כל אזור גיאוגרפי מאופיין בממוצע מחיר כללי עבור כל מ"ר שנרכש. כך לדוגמה, מחיר למטר עבור דירה בתל אביב תהיה הרבה יותר יקרה לעומת השקעה בדירה בפריפריה. כמובן שעבור כל השקעה בדירות להשכרה עבור דיירים צריך להנפיק מסמך שטר חוב.  

השקעות נדל"ן למגורים זוכות לתנאי מימון אטרקטיביים באופן יחסי דרך בנקים וגופים חוץ בנקאיים, והן משמשות את המשקיעים ליצירת רווחים בצורה של דמי שכירות או מכירת הנכס ברווח לאחר השבחת הנכס כתוצאה משיפוץ ושדרוג עצמי, היצע התעסוקה ורמת השכונה שבה ממוקם הנכס. על פי הנתונים העדכניים של אתר ' מדלן ', תשואת המשקיעים מהשכרת דירה בישראל נעה בין-3%-4% לשנה.

• נדל"ן מסחרי – באפיק השקעות בנדל"ן מסחרי מדובר בהשקעה במשרדים, קניונים ומרכזי מסחר ותעשייה, מרכזים לוגיסטיים, מלונות, ועוד. בדומה להשקעות נדל"ן למגורים, הרווח מהשקעות נדל"ן מסחרי נובע מהשכרתו או מכירתו של הנכס. אולם, בשונה מנדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי מתאפיין בחוזי שכירות ארוכים יותר שמעניקים יותר שקט נפשי למשקיעים, וחשוב מכך, בתשואה שנתית גבוהה יותר (7%-9%).

השקעות נדל"ן בישראל 

המגמה המתמשכת בשוק הנדל"ן מצביעה על עלייה כרונית של מחירי דירות בישראל, מגמה שנמשכת כבר שנים רבות ולא מתכוונת לעצור בקרוב. ויש לכך סיבה מאוד ברורה: הביקוש גובר על ההיצע. היחס בין אחוז הצמיחה של האוכלוסייה הישראלית לבין כמות התחלות הבנייה בישראל רחוק מלהיות שוויוני, ובעקבות כך, ככל שיחלפו השנים ולא יחולו שינויים משמעותיים בענף הבנייה, אז הביקוש יישאר גבוה ומחירי הדירות ימשיכו לעלות, בעיקר באזור המרכז לשם מתנקזים רוב הפרויקטים של התחדשות עירונית ומיזמי הבנייה הגדולים והיוקרתיים. 

לאורך השנים האחרונות התמתנה בהדרגתיות נוכחות המשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי, וזאת לאור ההחלטה שהתקבלה בקיץ 2015 על ידי שר האוצר לשעבר משה כחלון להעלות את מס הרכישה ל-8%. רצה הגורל ובעקבות משבר הקורונה, משרד האוצר בראשותו של ישראל כ"ץ יצא בהחלטה דרמטית הקובעת כי מס הרכישה חוזר לשיעור הרגיל שלו (5% בלבד) כמו בימים היפים יותר של שוק הנדל"ן הישראלי. מדובר במהלך המהווה נדבך משמעותי בתוכנית הלאומית להבראת השוק ולעלייתו המחודשת של נדל"ן להשקעה.  

השקעות נדל"ן בחו"ל 

עוד לפני ההחלטה להעלות את מס הרכישה בשנת 2015, החלה תופעה של "בריחת משקיעים ישראלים" אל השקעות נדל"ן בחו"ל – השקעות המתבצעות בשלט רחוק ומעלות חששות מהזר והלא מוכר, כאלה הגורמות למשקיעים לצאת מנקודת הנחה (מפוכחת מאוד) כי המרחק הגיאוגרפי מונע תחרות שוויונית אל מול המקומיים.

יחד עם זאת, מחירי נכסים בחו"ל נחשבים לזולים יותר מאשר בישראל ומאפשרים לבצע השקעות נדל"ן קטנות כגדולות, החל ממחירים של 100 אלף ₪ ומעלה. ולא פחות חשוב מכך, השקעות נדל"ן בחו"ל מבטיחות תשואה גבוהה יותר מאשר התשואות עבור השקעות נדל"ן בישראל. כל אלו ועוד דוחפים משקיעים ישראלים רבים אל שווקי הנדל"ן מעבר לים כדי להזרים את כספם עבור השקעות נדל"ן בחו"ל – החל מנדל"ן מסחרי, דרך נדל"ן מניב ועד נדל"ן למגורים הכולל מתחמי מולטי פמילי (מקבצי דיור). 

השקעות נדל"ן בארה"ב 

משקיעים ישראלים רבים פוזלים אל עבר השקעות נדל"ן בארה"ב, המעצמה הגדולה בעולם, ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, ובימים אלו, גם ארץ הריביות המוזלות. כמו במשבר הסאב פריים העולמי בשנת 2008, גם בשנת 2020 בעקבות משבר הקורונה העולמי החליט הבנק המרכזי בארה"ב, פדרל ריזרב (Federal reserve),לקצץ את שיעור הריביות בארה"ב עד לכדי שיעור כמעט אפסי של 0.25%.

צניחת הריביות יצרה גל של השקעות נדל"ן בארה"ב. סביבת ריבית נמוכה היא אקלים מזמין במיוחד עבור משקיעים מכל העולם, וגם עבור המשקיעים הישראלים שמחפשים לאתר הזדמנויות עבור השקעות נדל"ן בארה"ב. 

הידידות ארוכת השנים בין ישראל לארה"ב הובילה לגיבושה של אמנת מס המאפשרת לישראלים לפנות אל סקטור השקעות נדל"ן בארה"ב בידיעה שאמנת המס הישראלית-אמריקאית מהווה קרקע אטרקטיבית יותר למשקיעים, אטרקטיבית יותר גם מזו של רשות המיסים בישראל. כאשר משקיע ישראלי מחליט להזרים את כספו אל השקעות נדל"ן בארה"ב, המיסוי על נדל"ן בהמשך במדינת התושבות (במקרה הזה, ישראל) כאשר הוא נשען על האמנה החתומה בין המדינות למניעת מצב שבו ישלם מס כפול.

כשמדברים על נדל"ן להשקעה בארה"ב, קשה שלא להזכיר את נכסי מולטי פמילי (מקבצי דיור),אחד מאפיקי ההשקעה הבולטים ביותר עבור משקיעים ישראלים בארה"ב. נכס מולטי פמילי הינו מתחם מגורים משותף הכולל בתוכו בריכת שחייה, מגרשי ספורט, שבילי אופניים והליכה, וכולו מנוהל תחת חברת אחזקה חיצונית אשר אחראית לתפעול השוטף ובכך מסירה את ההתעסקות המייגעת מהמשקיעים. 

בדרך כלל, התפוסה בנכסי מולטי פמילי עומדת על שיעור של מעל ל-90% ודמי השכירות של הדיירים מספקים תשואה גבוהה עבור המשקיעים. יתרה מכך, על פי התחזיות של ענקית ייעוץ השקעות הנדל"ן CBRE – לאורך השנה הקרובה נדל"ן להשקעה בארה"ב בגזרת נכסי המולטי פמילי יצמח בשיעור של 33%. 

מיסים נדל"ן  

רשות המיסים בישראל מתייחסת למיסוי נדל"ן באופן שונה מדרגות המיסוי בשווקים אחרים. המיסוי בנדל"ן כפוף לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) של רשות המיסים החל בישראל עוד משנת 1963. חוק מיסוי מקרקעין אורז בתוכו את שלל היבטי המיסוי המשויכים לכל להשקעות נדל"ן בישראל, וישנם לא מעט סוגים של מיסוי נדל"ן:

• מס רכישה – מס המשולם למדינה במהלך רכישת הנכס ולפי מדרגות מס אשר קבועות בחוק, כאשר גובה תשלום המס עולה בהתאם למחיר עסקת רכישת הנכס. אך כאמור, ההחלטה האחרונה של משרד האוצר להפחית את שיעור מס רכישה לכדי 5% פתחה את השערים עבור משקיעי נדל"ן ישראלים, ונכון לתקופה הנוכחית, המשקיעים נכנסים כל אחד בתורם אל שוק הנדל"ן הישראלי כדי לאתר מציאות. 

•  מס שבח – מדובר במס המתייחס לרווח ההון המתקבל הודות למכירה המחושב כבר במהלך מכירת הנכס וניתן לשלם אותו עד כחודשיים מיום חתימת החוזה. מס שבח מבטא את ההפרש בין סכום המכירה של הנכס לבין הסכום שבו נרכש על ידי הבעלים הנוכחי שלו (כולל חישוב הוצאות נלוות, שכר עו"ד, הוצאות פחת והצמדה למדד). נכון להיום, מס שבח נקבע על שיעור של 25% מתוך הרווח המתקבל ממכירת הנכס.

ומה לגביי פטור מס שבח ? ניתן לקבל פטור או הנחה על מס שבח במקרים בהם על פי חישוב המכירה נקבע כי המוכר לא זכה ברווח, או במקרים בהם מדובר בנכס המוגדר כ'דירת מגורים מזכה', הנכס הוחזק במשך 18 חודשים עד יום המכירה, הנכס עבר בירושה או שהנכס נמכר על ידי משפרי דיור שכבר רכשו לעצמם נכס חדש.  

• היטל השבחה – זהו מס המוטל על בעלי קרקעות ונכסים השואפים לשדרג את הנכס שלהם. אולי להוסיף איזושהי מרפסת שמש, אולי קומת מגורים נוספת או הרחבת שטח הנכס  - כך או כך - על כל שדרוג כזה או אחר לנכס ישלם הבעלים מס חובה בדמותו של היטל השבחה שנקבע בשיעור של 50% משווי השבחת הנכס עצמו.

סיכום: זה הזמן להשקעות נדל"ן 

עד שנת 2015 היקף עסקאות הנדל"ן שהתבצעו על ידי משקיעים נקבע על שיעור של כ-30% מהשוק. מאז, נתח המשקיעים בעסקאות נדל"ן צנח עד לכדי 12% בלבד. כעת, כאשר סביבת הריבית נמוכה, מס הרכישה חזר ל-5%, הרפורמה במשכנתאות מאפשרת לקחת מסלול ריבית פריים משכנתא בהיקף של 3/2 מתמהיל המשכנתא – נוצרו להן "הזדמנויות קורונה" להשקעות נדל"ן בישראל ובעולם. 

נציין כי כשזה מגיע להשקעות נדל”ן קטנות או השקעות נדל"ן גדולות, אין איזשהו פתרון קסמים לרווחים גבוהים ומהירים, בהשקעות נדל"ן בישראל ובעולם מילת המפתח היא ס-ב-ל-נ-ו-ת. כמו כן, המירוץ אחר נדל"ן להשקעה דורש מאיתנו לחקור ולנתח את האקלים הכלכלי הנוכחי בכל אזור גאוגרפי, להיות ערים למגמות המשתנות בשוק ולשקלל את המשתנים הרלוונטיים, לקחת בחשבון גם את כל ההיבטים של מיסוי מקרקעין ( מס רכישה , היטל השבחה וכו'),לבחון את היתרונות והחסרונות של הנכס המבוקש, את הכדאיות הכלכלית של ההשקעה וכמובן גם לחשב את הסיכונים הקיימים שבנדל"ן להשקעה.

כשזה נאמר, תחזיות המומחים והאנליסטים מצביעות על כך שסביבת הריבית הנמוכה תישאר איתנו גם בעתיד הקרוב, ואפילו מס הרכישה לא עומד לחזור לרמתו הקיצונית כל כך מהר. לכן, ניתן לומר כי זהו הזמן הנכון של המשקיעים לחזור אל סקטור השקעות נדל"ן בישראל ולנצל את חלון ההזדמנויות הזמני שנוצר בעקבות הקורונה.