הזדמנות יוצאת דופן למשקיעים – מיזם נדלהון: כל היתרונות של השקעה בנדל"ן, בתנאים של שוק ההון

רכישת נדל"ן למגורים היא אחד מאפיקי ההשקעה המועדפים ביותר על אזרחי ישראל, ולא בכדי. השקעה בנדל"ן מאפשרת לכם ליהנות מתשואה שנתית טובה ויציבה, מהכנסה חודשית קבועה ושוטפת בדמות דמי השכירות, מרווח במימוש ובמכירת הנכס כתוצאה מעלייה בערכו, ומבטוחה חזקה באמצעות הערת אזהרה על הנכס, עם הרכישה.

עם זאת, להשקעות בתחום הנדל"ן ישנם גם לא מעט חסרונות. חלקם כלכליים, כמו הצורך במימון להשלמת העסקה (משכנתא), המיסוי הגבוה ברכישה ( מס רכישה ) ובמכירה ( מס שבח ) והתשלום לבעלי המקצוע השונים (מתווך, עורך דין, שמאי ועוד); וחלקם בירוקרטיים, כמו הקושי לאתר עסקאות טובות והצורך להתנהל מול שוכרים ואנשי מקצוע שונים.

קבוצת ברק פיננסים, הפועלת בתחום הביטוח וההשקעות, יוצאת בימים אלו במיזם חדשני ומעורר סקרנות בשם נדלהון, אשר מבטיח לבטל את שורת החסרונות הנ"ל ולספק אפיק השקעה אופטימלי עם רווח מקסימלי. המיזם מאפשר, למעשה, להשקיע בנדל"ן באמצעות עסקה פיננסית.

ההשראה למיזם היא מנגנון ה-Multi Family, השקעה שיתופית בנכסי נדל"ן מניבים בה המשקיע נהנה לא רק מהשבחת הנכס אלא גם מהרווחים השוטפים של דמי השכירות. הייחודיות שלנו, כגוף שפועל גם בתחום הנדל"ן וגם בשוק ההון, אפשרה לנו לפתח את מיזם נדלהון, שהוא למעשה עסקת נדל"ן בשוק ההון"

"חיפשנו דרך נוחה וטובה להנגיש את עולם הנדל"ן למשקיעים בצורה חכמה יותר", מספר יוסי ברק, מייסד ומנכ"ל הקבוצה. "ההשראה למיזם היא מנגנון ה-Multi Family, השקעה שיתופית בנכסי נדל"ן מניבים בה המשקיע נהנה לא רק מהשבחת הנכס אלא גם מהרווחים השוטפים של דמי השכירות. הייחודיות שלנו, כגוף שפועל גם בתחום הנדל"ן וגם בשוק ההון, אפשרה לנו לפתח את מיזם נדלהון, שהוא למעשה עסקת נדל"ן בשוק ההון. זה בדיוק כמו לעשות עסקת נדל"ן (רכישה של דירה "על הנייר"), עם אותה בטוחה בדיוק של הערת אזהרה על הנכס, אבל עם רווח כפול".

איך זה עובד?

מהות ההצעה בקליפת אגוז: למשקיע ניתנת ההזדמנות להשקיע בהשקעה של דירה בפרויקט פינוי בינוי בגוש דן. הפרויקט הנוכחי נמצא בעיר גבעתיים, שהינה אחת הערים המבוקשות בגוש דן. המשקיע בוחר את הדירה שלדעתו תניב את ערך ההשבחה הגבוה ביותר, ובוחר גם את גובה ההשקעה שלו באותה דירה. גובה ההשקעה האפשרי נע בין 15%-100% מערך הדירה. לדוגמה: אם הדירה שבחר המשקיע עולה לפי מחירון 3 מיליון שקלים, וגובה ההשקעה שבחר המשקיע עומד על מיליון שקלים, אזי הוא זכאי ל-33% מהרווח מעליית המחיר של הדירה. בעת חתימת החוזה והעברת כספי ההשקעה, נרשמת לטובת המשקיע בטוחה נדל"נית חזקה בנכס.

כידוע, בכל פרויקט פינוי בינוי , בעלי הדירות המיועדות להריסה ולפינוי מועברים למגורים זמניים בתקופת הבנייה ומקבלים מהיזם תשלומים חודשיים של דמי שכירות. במיזם נדלהון, גם המשקיעים מקבלים דמי שכירות חודשיים עד לסיום הבנייה, בהתאם לאחוז ההחזקה שבחרו להשקיע בדירה

כידוע, בכל פרויקט פינוי בינוי , בעלי הדירות המיועדות להריסה ולפינוי מועברים למגורים זמניים בתקופת הבנייה ומקבלים מהיזם תשלומים חודשיים של דמי שכירות. במיזם נדלהון, גם המשקיעים מקבלים דמי שכירות חודשיים עד לסיום הבנייה, בהתאם לאחוז ההחזקה שבחרו להשקיע בדירה (חלק מהשכירות המשולמת על ידי היזם לאותה דירה).

הנכס, שנרכש על ידי המשקיעים במחיר התואם את מחיר הפרייסיל בבניין לרוכשי דירה רגילה בשוק הנדל"ן, נהנה מעליית ערך משמעותית עם סיום הבנייה. בשלב זה, הדירה נמכרת על פי מחיר השוק והמשקיעים מקבלים חזרה את השקעתם, בתוספת הרווח שנוצר בעקבות השבחת הנכס. הקרן מבצעת את ההתחשבנות מול כל הגורמים ומעבירה את שאר הרווח ישירות לכיסם של המשקיעים ללא תשלום מס רכישה או מס שבח , ללא צורך לקחת משכנתא , לשלם למתווכים ולעורכי דין או להתעסק עם שוכרים.

הדיירים הקיימים לא משלמים מס רכישה ומס שבח, כי הנכס שלהם עובר השבחה רגולטורית של העירייה, הם מקבלים דמי שכירות בזמן הבנייה, הם נהנים מהרווח המלא של ההשבחה ללא צורך בהוצאות של נותני שירות ומיסים, והכי חשוב – יש להם הערת אזהרה על הדירה כאילו רכשו דירה בפועל, וזו בטוחה שאין כמוה בעולם שוק ההון"

"למעשה, המשקיעים בנדלהון מקבלים עסקה זהה לזו שמקבל הדייר המפונה בפרויקט פינוי בינוי ", מסביר ברק. "הדיירים הקיימים לא משלמים מס רכישה ומס שבח, כי הנכס שלהם עובר השבחה רגולטורית של העירייה, הם מקבלים דמי שכירות בזמן הבנייה, הם נהנים מהרווח המלא של ההשבחה ללא צורך בהוצאות של נותני שירות ומיסים, והכי חשוב – יש להם הערת אזהרה על הדירה כאילו רכשו דירה בפועל, וזו בטוחה שאין כמוה בעולם שוק ההון".
 היתרונות של השקעה במיזם, כפי שניתן להבין, הם רבים:
•    הכנסה חודשית שוטפת של דמי שכירות
•    עלייה של ערך הנכס בעת המימוש
•    בטוחה נדלנית חזקה 
•    מס רווחי הון מופחת
•    אין מס רכישה ומס שבח
•    הכל מנוהל על ידי הקרן - one stop shop
•    אין תשלום לבעלי מקצוע נוספים 
•    אין בירוקרטיה ( רישום בטאבו , עורכי דין, מתווכים, השכרה לדיירים ועוד)
•    ניתן להשקיע הון עצמי ללא השלמת מימון באמצעות משכנתא
בשורה התחתונה - בחישוב כלל המיסים והתשלומים של עסקת נדל"ן קלאסית מול עסקת נדלהון, צפויים המשקיעים בעסקת נדלהון להרוויח כפליים. 

הזדמנות נדירה להשקיע בדירה בלב גבעתיים

בימים אלו מושק פרויקט הדגל של מיזם נדלהון, בניין יוקרתי בן 33 דירות במיקום אקסקלוסיבי בלב גבעתיים. הפרויקט קיבל כבר את כל היתרי הבנייה ונמצא בשלבי עלייה לקרקע, דבר המהווה יתרון גדול למשקיעים, שנכנסים לתמונה אחרי שכל הסיכונים הכרוכים בפרויקט סטנדרטי של פינוי בינוי (כמו קבלת ההיתרים והסכמי הדיירים) כבר למעשה נוטרלו.

גבעתיים היא אחת הערים המבוקשות בארץ, ואין לה גם אפשרות להתפתח אלא באמצעות התחדשות עירונית , אך עיריית גבעתיים החליטה להקפיא את רוב היתרי הבנייה העתידיים. המשמעות של זה היא שבעוד 3 שנים, כשהבניין שלנו יהיה מוכן, הוא יהיה אחד הבניינים החדשים הבודדים בעיר, שיש בו דירות לקנייה ולהשכרה"

יתרון משמעותי נוסף, מסביר ברק, הוא ההזדמנות הנדירה להשקיע בדירה חדשה באחד האזורים המבוקשים במדינה: "גבעתיים היא אחת הערים המבוקשות בארץ, ואין לה גם אפשרות להתפתח אלא באמצעות התחדשות עירונית , אך עיריית גבעתיים החליטה להקפיא את רוב היתרי הבנייה העתידיים. המשמעות של זה היא שבעוד 3 שנים, כשהבניין שלנו יהיה מוכן, הוא יהיה אחד הבניינים החדשים הבודדים בעיר, שיש בו דירות לקנייה ולהשכרה. כיוון שהיצע הדירות נמוך משמעותית ביחס לביקוש הגבוה למגורים בעיר כבר היום, מחירי הדיור גבוהים וההשבחה(אקזיט) שצפויה למשקיעים היא מאוד משמעותית".

"מימוש ההשקעה", מוסיף ברק, "נעשה בשלב שבו ההשבחה היא מקסימלית והאקזיט של המשקיע הוא הגדול ביותר. נדלהון מתכננת פרויקטים נוספים, לדוגמה בתל אביב, רמת גן, פתח תקווה, קריית אונו ועוד. אנחנו רוצים ליצור win win situation עם המשקיעים שלנו. בשביל שזה יקרה, כולם צריכים להרוויח, וזה בדיוק מה שאנחנו מציעים".