תל אביב: היטל ההשבחה על פרויקט תמ"א הריסה ובנייה בלב העיר – כ-3.5 מיליון שקל

חברת ב. רחביה יזום והשקעות תשלם היטל השבחה בסך כ-3.5 מיליון שקל בגין מימוש פרויקט תמ"א 2/38 (הריסה ובנייה) ברחוב קרל נטר 8-6 בעיר – בסמוך לרחוב אחד העם ולשדרות רוטשילד. כך קבע לאחרונה השמאי המכריע יהודה פלד.

המדובר הוא בשתי חלקות ישנות, שעל כל אחת מהן בנוי בניין. על חלקה אחת בנוי מבנה ותיק בן ארבע קומות מעל קומת כניסה, הכולל מעלית וחניות בקומת הקרקע. המבנה שימש עד לאחרונה למשרדים; על החלקה השנייה, בנוי מבנה ותיק בן שלוש קומות, כולל קומת קרקע, וקומה חלקית. המבנה שימש בעבר למגורים והיה עד לאחרונה בשימוש כבית ספר פרטי. שני המבנים מיועדים להריסה, ותחתם ייבנה, על מגרש המאחד בין החלקות, פרויקט מגורים בן שש קומות וקומת גג חלקית ועוד ארבע קומות מרתף, זאת במסגרת תמ"א 2/38.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו טענה, באמצעות שמאי מיכאל עין-דור, כי ההשבחה עבור הפרויקט היא 11,683,664 שקל; חברת ב. רחביה יזום והשקעות טענה באמצעות השמאי רם ליבנה, כי אין כל השבחה מהתוכניות הללו – ולכל היותר ישנה השבחה של 790,213 שקל

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו טענה, באמצעות שמאי מיכאל עין-דור, כי ההשבחה עבור הפרויקט היא 11,683,664 שקל – הנובעת הן מתמ"א 38 (שההיטל בגינה הוא 25% מההשבחה, כידוע) והן מתוכנית תא/מק/4714. בהתאם לכך, היטל ההשבחה שאמורה הייתה החברה לשלם הוא 5,336,519.5 שקל. מנגד טענה חברת ב. רחביה יזום והשקעות, באמצעות השמאי רם ליבנה, כי אין כל השבחה מהתוכניות הללו – ולכל היותר ישנה השבחה של 790,213 שקל מתוכנית תא/מק/4714, שמשמעותה היטל השבחה של 395,106.5 שקל בלבד.

בשל הפערים הגדולים, הגיעה הפרשה אל פתחו של השמאי המכריע פלד. בין היתר נסבו המחלוקות סביב תוספת הבנייה שמעבר לזכויות שמקנה תמ"א 38 . כך, שמאי הוועדה המקומית עין-דור טען ש"הובא בחשבון כי כל זכויות תמ"א 38 תיקון 3א' להרחבת הקומות ולתוספת של עד 2.5 קומות מורחבות, פטורות מהיטל השבחה . בגין תוספת שטחים מעבר ל-2.5 קומות יחול היטל השבחה בשיעור של 25%, זאת על אף העובדה כי הבניין בקרל נטר 6 אינו משמש למגורים, מאחר שהתוכנית קודמה טרם תיקון 3א' ומתוך הנחת עבודה כי התיקון מאפשר את הזכויות הנ"ל".

שמאי החברה ליבנה טען מנגד כי "בשומת המשיבה, בתחשיב השווי במצב קודם, לא הובאו בחשבון הזכויות בקומת הקרקע לפי תמ"א 38 . הפטור בהתאם לתוספת השלישית הינו עד 2.5 קומות מורחבות. הפרשנות המיושמת הינה כי קומת הקרקע פטורה מהיטל השבחה והחיוב בהיטל הינו בגין הבנייה שמעבר ל-2.5 קומות. פרשנות זו מקובלת על המשיבה וזאת ניתן ללמוד מכך שבכל היתרי הבניה לפי תמ"א 38, המשיבה לא חייבה בהיטל השבחה את קומת הקרקע". 

השמאי המכריע כתב כך: "המחלוקת הינה לעניין פרשנות הוראות תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש. שמאי המשיבה כאמור מחשב את השטח לחיוב עפ"י ניצול של שלוש קומות על פי תיקון 3א', בהתאם לתכסית קומה טיפוסית בניכוי חדר מדרגות ובקיזוז השטח הפטור ב-2.5 קומות, ואילו שמאי המבקשת טוען כי במסגרת חישוב הפטור יש להביא בחשבון, בנוסף ל-2.5 קומות, אף את השטח לניצול בקומת הקרקע.

בדברי ההסבר לתיקון 3א', ביחס לחלופה של מסלול הריסה ובנייה מחדש לפי סעיף 14 א' לתמ"א
הקובע הוראות לחיזוק מבנה בדרך של הריסת המבנה ובנייתו מחדש, נקבע כדלקמן: 'מטרתו העיקרית של תיקון 3א' הינה לקבוע באופן ברור את היקף הזכויות המרבי שניתן לאשר מכוח התמ"א במסלול הריסה, זכויות שכאמור ניתן לאשר במסלול הריסה, בנוסף על הזכויות החלות במגרש מכוח תוכניות מפורטות'.

הבניין הנדון (באחת החלקות) הוא בן שלוש קומות על גבי הקרקע ועוד קומה חלקית ששטחה קטן ממחצית שטח הקומה הטיפוסית, ולפיכך תותר תוספת שלוש קומות טיפוסיות מורחבות בלבד. קומת הקרקע בנויה במלואה ולא קיימת קומת עמודים מפולשת. לפיכך, אני מקבל את עמדת שמאי המשיבה לעניין זה"

הבניין הנדון (באחת החלקות) הוא בן שלוש קומות על גבי הקרקע ועוד קומה חלקית ששטחה קטן ממחצית שטח הקומה הטיפוסית, ולפיכך תותר תוספת שלוש קומות טיפוסיות מורחבות בלבד. קומת הקרקע בנויה במלואה ולא קיימת קומת עמודים מפולשת. לפיכך, אני מקבל את עמדת שמאי המשיבה לעניין זה".

השומה המכרעת עסקה, באופן טבעי, בסוגיות נוספות שעלו כמחלוקת בין הצדדים, ובסופו של דבר קבע השמאי המכריע פלד כי ההשבחה מסתכמת ב-8,074,113 שקל, ולכן היטל ההשבחה מסתכם ב-3,504,244 שקל.

לעיון בשומה המכרעת במלואה לחצו כאן