עורך דין תמ"א 38 – המדריך השלם לשנת 2024

כל פרויקט תמ"א 38 מתחיל קודם כל עם הסכמה של הדיירים ואיתור יזם שמקובל על פי הרוב. אותו יזם, מביא עמו גם עורך דין תמ"א 38 אשר מייצג את הדיירים ואת היזם בכל שלבי הפרויקט. עו"ד תמ"א 38 מטעם היזם אינו עולה לדיירים כסף, מה שבהחלט מפתה אותם לחיות בשלום עם הבחירה הזו. אך מה שכן, עורכי דין תמ"א 38 המייצגים גם את היזם וגם את הדיירים – חשופים לניגוד עניינים שעלול לפגוע בזכויות ובתמורות של הדיירים, ולהוביל להתנהלות קלוקלת והימנעות משקיפות מלאה מולם.

כמעט כל פרויקט תמ"א 38 (פינוי בינוי, חיזוק ותוספת וכו') כזה או אחר נתקל גם בקשיים כאלו ואחרים, בעיקר בכל הנוגע לאינטראקציה בין היזמים לבין הדיירים והסרת המכשולים בדרך להסכמה משותפת. בדיוק לשם כך, חשוב שדיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ידעו כי יש באפשרותם לשכור את שירותיו של עורך דין פרטי אשר מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית , ובעיקר בפרויקטים של תמ"א 38 המאופיינים בתהליכים בירוקרטיים ארוכים ומתישים.

במדריך הזה נספר לכם הכול על תפקידו ומשמעותו של עורך דין תמ"א 38 , על ייצוג דיירים בתמ"א 38, ובאופן כללי, על היתרונות הטמונים בהשכרת שירותיו של עורך דין תמ"א 38 עבור הגנה על זכויותיהם של דיירים בפרויקט של תמ"א 38. 

עורכי דין מובילים בתמ"א 38 על פי מדד ההתחדשות העירונית

עורך דין תמ"א 38

בל נשכח כי תמ"א 38 נחשבת לאחת מעסקאות הנדל"ן המורכבות ביותר בענף. מדובר בתהליך ארוך ומורכב, אחד המאופיין באי-ודאות שלפעמים עדיין קיימת גם בשלבים המתקדמים ביותר של פרויקט. הן עבור הדיירים והן עבור היזמים. בתוך כל זה, עורך דין תמ"א 38 צריך לדאוג שהכוח יישאר בידיים של הדיירים. איך בדיוק? כעת נרחיב. 

עו"ד תמ"א 38 צריך לשים בראש סדר העדיפויות שלו את האינטרסים של הדיירים בלבד. החל מתחילת המשא ומתן וההתלבטויות השונות, דרך גיבוש תוכנית עבודה לאיתור יזמים שיהיו מקובלים על פי רוב הדיירים, ועד לקבלת היתר בניה ולאחריו גם השגת טופס 4 ומסירת המפתח לדיירים.

עו"ד תמ"א 38 צריך להיות דמות סמכותית עם ידע עשיר ובקיאות מקצועית בכל הניואנסים הקטנים בהקשר לפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ושל תמ"א 38 בפרט. עליו להיות בעל ניסיון מוכח בליווי וייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38, להתחשב בצרכים ובבקשות של כל דייר ודיירת ולהפוך עולמות כדי שאלו אכן ימומשו. זאת ועוד, עורך דין תמ"א 38 המייצג דיירים צריך להחזיק ביחסי אנוש טובים ולהיות בעל סט כישורים הכולל יישוב מחלוקות וסכסוכים, ואם אפשר, גם להיות בעל חוש יצירתי וגמיש כדי לדעת להתאים פתרונות גם לאתגרים המורכבים ביותר. ויהיו אתגרים בדרך.

בפרויקטים של תמ"א 38 יש לא מעט שחקנים ובעלי מקצוע מולם הדיירים צריכים להתנהל ולהיות באינטראקציה – מפקח בנייה, אדריכל , מנהל בטיחות, שמאי מקרקעין וכן הלאה. כמובן שגם אתגרים משפטיים מסוגים שונים עלולים לצוץ להם במהלך הדרך, ויש גם את עניין הליווי הפיננסי של היזמים, וכן אתגרים דוגמת בחירת ביטוח הדירות הקיימות, ביצוע עבודות הבנייה כשהבניין עודנו מאוכלס ועוד ועוד ועוד אתגרים מורכבים שמחייבים ליווי וייצוג מקצועי מטעם עורך דין תמ"א 38 .

תפקידו של עו"ד תמ"א 38

1. בפרויקטים של תמ"א 38 מדובר בקבוצת דיירים גדולה (יחסית),כאשר לכל דייר ודיירת יש את האינטרסים, הרצונות והצרכים שלהם. לכן, קודם כל, תפקידו של עו"ד תמ"א 38 הוא ליצור חזית משותפת של כל הדיירים ולטרפד סכסוכים וחילוקי דעות שעלולים לצוף אל פני השטח.  

2. לאחר מכן, עורך דין תמ"א 38 מסייע לדיירים לבחור מתוכם נציג. דייר אשר ישמיע את קולם של שאר הדיירים אל מול היזמים. אמנם ניתן לבחור נציג דיירים גם ללא עו"ד תמ"א 38 , אך כן אפשר וגם כדאי להסתייע בו על מנת לבחור את הדייר שיוכל לייצג את שכניו בצורה האובייקטיבית וגם האסרטיבית (במקרה הצורך) אל מול היזמים. 

3. משנבחר נציג דיירים, מגיע שלב איתור וחתימת חוזה מול היזמים שיוציאו לדרך את הפרויקט. עורך דין תמ"א 38 מסייע לדיירים להרים מכרז יזמים אטרקטיבי שימשוך אליו יזמים מקצועיים, הגונים ואמינים, שיוכלו להבטיח כי כל הצדדים יהיו מרוצים עם תום הפרויקט. 

4. לאחר מכן מגיע השלב שבו הדיירים מקבלים תמונת מצב מלאה באשר לפרויקט התמ"א 38 – מהן התמורות והזכויות להן יזכו, מהו לוח הזמנים של הפרויקט, הנפקת אינפורמציה על התב"ע, כיצד הפרויקט יתבצע וינוהל בשטח, איך תראה האינטראקציה עם היזמים וכו'.  

5. מכאן והלאה, על עורך דין תמ"א 38 לוודא כי ההסכמים והחוזים עליהם חותמים הדיירים מנוסחים באופן הוגן כלפיהם, לדאוג לכך שכל דייר יקבל את התמורות והזכויות המגיעות לו על פי חוק, להוות גורם מקשר ומגשר בין הדיירים לבין היזמים בכל נושא, ולעיתים גם לגשר על סכסוכים ופערי אמון בין הדיירים לבין עצמם – שכן לא פעם נוצרים התנגשויות בין דיירים וכתוצאה מכך הפרויקט עולה על שרטון.  

איך לבחור עורך דין תמ"א 38 ?

כאמור, בתהליך בחירת עו"ד תמ"א 38 צריך לקחת בחשבון שלל פרמטרים הנוגעים לאופי עבודתו, ואולי גם יותר מכך, לאופי עצמו של עורך הדין. כי גם עו"ד תמ"א 38, לפני הכול, הוא בן אדם, ואחד שצריך לדעת לקשר בין המון גורמים אשר לכל אחד מהם אינטרס משלו. כשזה נאמר, הנה כמה פרמטרים חשובים שכדאי להתייחס אליהם כשבוחרים עורך דין תמ"א 38 :

תקשורת טובה – פרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט ארוך טווח. משמע הדבר הוא שעורך דין תמ"א 38 יהיה חלק מחייכם במשך זמן רב. לפיכך, חשוב לשכור את שירותיו של עו"ד תמ"א 38 איתו כל הדיירים ירגישו בנוח ברמת התקשורת והכימיה. בגדול, עורך דין תמ"א 38 גם משמש כמעין פסיכולוג עבור הדיירים ולכן נדרשת ממנו יכולות הבנה והכלה, עליו להיות נעים הליכות, ידידותי, סבלני ונגיש לכל דייר ודיירת. 

מומחה בתמ"א 38 – כמובן שישנו עורך דין מקרקעיןברקע שגם הוא יכול לסייע לדיירים. אך במקרה של פרויקט תמ"א 38 , חשוב לבחור בייצוג של עורך דין תמ"א 38 . ואם אפשר, עו"ד שלאורך שנות פעילותו ייצג בעיקר רק את הדיירים ולא ייצג גם יזמים בפרויקטים אחרים.

רזומה מרשים – על עורך דין תמ"א 38 להחזיק בניסיון רב עם שלל פרויקטים שונים (ומוצלחים כמובן). העדיפות צריכה להיות עו"ד שכבר ראה ועשה הכול, ויש לו את היכולות והניסיון שיסייעו לו לסייע לכם בצורה מיטבית.

בעל המלצות – מומלץ להשיג המלצות באשר לעו"ד תמ"א 38 אשר הולך לייצג אתכם. ניתן לקבל אותן מדיירים בפרויקטים שליווה בעבר, או "לגגל" את שמו של העו"ד ולרפרף בדפי האינטרנט כדי לקרוא ביקורות/המלצות על עורכי דין תמ"א 38 .

עורך דין תמ"א 38 תל אביב

העיר תל אביב-יפו פועלת קצת שונה משאר ערי ישראל בכל הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית , בייחוד פרויקטים של תמ"א 38 . כמעט 60 שכונות מגורים קיימות בתל אביב, אלה מתחלקות בין 9 רובעים המאכלסים קרוב לחצי מיליון תושבים.

מטבע הדברים, פרויקטים של תמ”א 38 בתל אביב הם פופולריים ביותר וניתן למצוא כאלו בכל רובע בעיר. זאת מכיוון שפרויקט תמ”א 38 בתל אביב מביא עמו כדאיות כלכלית עבור היזמים בשל מחירי הנדל”ן הגבוהים במיוחד בעיר. נכון להיום, ישנם למעלה מ- 500 פרויקטים שונים של תמ"א 38 אשר מתבצעים בתל אביב-יפו. חלק מהפרויקטים עדיין נמצא בתהליך בנייה וחלק כבר נמצא לקראת שלב מסירת המפתח לדיירים.

כפי שניתן לראות, בניגוד לחלק גדול מרשויות מקומיות בישראל, עיריית תל אביב מעודדת התחדשות עירונית ברחבי העיר ומקדמת פרויקטים של תמ"א 38 בקצב גבוה. אך מנגד, חשוב לזכור כי כשמדובר בתל אביב, הרי שפרויקטים של תמ"א 38 נתונים לחסדיה של הצפיפות שכה ניכרת בקרב השכונות והרחובות, הבניינים וצמודי הקרקע, השטחים הציבוריים ונתיבי התחבורה בעיר.

לכן בתהליך הגיוס של עורך דין תמ”א 38 תל אביב לפרויקט כזה או אחר, חשוב שעורך הדין יהיה בקיא בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 תל אביב , שכן מדובר בהתנהלות מעט משאר הערים בישראל בהן מתקיימים פרויקטים של תמ"א 38 .   

סיכום: בדרך לתמ"א 38? קחו איתכם עו"ד  

החלטתם לצאת להרפתקה ולהתחיל בתהליך תמ"א 38 ? ברכותינו! כעת, הבן אדם הראשון אליו אתם צריכים לפנות הוא עורך דין תמ"א 38 . כן, אפילו לפני שבכלל סקרתם את שוק היזמים ובחרתם נציגות דיירים.

מימוש ההטבות בפועל וביצוע פרויקט במסגרת תמ”א 38 הינו הליך מורכב הדורש מהדיירים עבודת צוות ושיתוף פעולה, וכפי שנוכחנו לגלות במדריך הזה, עדיף שזה יהיה עם עורך דין תמ"א 38 אשר בקיא בתחום ומחזיק בסט הכישורים הנדרש.

בשל ריבוי הנפשות הפועלות, האינטרסים והסיכון לניגוד עניינים, סעיפים לא ברורים בתקנות התכנון והבניה, יזמים לא הגונים והיעדר הגנות מקיפות בחוק, ייצוג דיירים בפרויקט תמ"א 38 על ידי עו"ד תמ"א 38 הוא לא עניין של מה בכך, כי התנהלות משפטית הגונה ושקיפות מלאה הם האוויר לנשימה עבור דיירים בפרויקטים של תמ"א 38.

נמליץ לכם שוב ליצור קשר עם לקוחות מפרויקטים קודמים של עורך דין תמ"א 38 , לשאול שאלות באשר לאופי העבודה שלו ולאופי שלו עצמו, להתעניין בזכויות ובתמורות שהובטחו להם והאם הם באו לידי ביטוי בגמר הפרויקט, לדלות כל פיסת מידע אפשרית על עו"ד תמ"א 38 שצפוי לייצג אתכם כדי לדעת מי הוא, מה הוא, ואיך הוא יוכל לשרת את האינטרסים שלכם על הצד הטוב ביותר.

זכרו: כבר קרו לא מעט מקרים בהם דיירים מצאו עצמם עם בניין אשר ננטש בעיצומן של העבודות ואף חויבו לשלם לקבלנים בכדי שישלימו את הבנייה, קרו גם מקרים בהם נוצרו מחלוקות מול יזמים שגלשו עד לכותלי בתי המשפט בארץ. על רקע הדברים הללו, שוב נאמר, גיוס עורך דין תמ”א 38 לצידכם ועוד בתחילת דרכו של הפרויקט –  יחסוך לכם כאב ראש גדול בהמשך.