השמאי המכריע: "המועד הקובע ביחס להיטל השבחה בפרויקט התמ"א בהרצליה הוא המועד לאישור בקשת ההיתר"

שאלת המועד הקובע בכל הנוגע להיטל השבחה בתמ"א 38 ממשיכה להעסיק את היזמים, הוועדות המקומיות והשמאים – זאת בהיעדר פסיקה ספציפית, ובעיקר חקיקה ברורה בנושא. נראה כי בכל פעם שבה מונחת על שולחנו של שמאי מכריע שאלת גובה היטל ההשבחה בפרויקט שמבוצע מכוח התוכנית, זו הופכת לעניין בפני עצמו.

כך קרה גם בשומה המכריעה שגיבש שמאי המקרקעין עו"ד דוד דדון, ששימש שמאי מכריע במחלוקת שבין חברת טר ארמה תמ"א 38 לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, באשר לפרויקט תמ"א 2/38 בפינת הרחובות חובבי ציון 14 וחומה ומגדל, בשכונת נווה ישראל בעיר. מדובר בפרויקט להריסת מבנה מגורים בן שתי קומות, עם עשר יח"ד, ולבניית מבנה חדש בן 6.5 קומות, ובו 24 יחידות דיור חדשות, במקומו.

למרות שלא מדובר במחלוקת על 'עצם החיוב', אלא על גובה החיוב בדרך עקיפה ביחס למועד הקובע, הרי שמדובר בטענה משפטית שראוי שהייתה נטענת בפני ועדת הערר. מחלוקת זו עניינה משפטית, ומשכך אין בסמכותי לקבל את טענת שמאי המבקשת, המעלה טענה מקדמית ומשפטית"

כאמור, אחת המחלוקות סביב שומה זו נגעה לסוגיית המועד הקובע, וכך כתב השמאי המכריע עו"ד דדון: "למרות שלא מדובר במחלוקת על 'עצם החיוב', אלא על גובה החיוב בדרך עקיפה ביחס למועד הקובע, הרי שמדובר בטענה משפטית שראוי שהייתה נטענת בפני ועדת הערר. מחלוקת זו עניינה משפטית, ומשכך אין בסמכותי לקבל את טענת שמאי המבקשת, המעלה טענה מקדמית ומשפטית. עומדת בפני המבקש לעניין טענה זו האפשרות לערור בפני ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה . 

עם זאת אציין כי להבנתי תכנית הר/2213 אושרה על פי סעיף 23 לתמ"א 38, ולפי הוראות התוכנית אישור הזכויות כפוף להוראות תמ"א 38 , וכפוף לשיקול דעת הוועדה המקומית. לפיכך אין מדובר בזכויות מוקנות, אלא מותנות, ולכן המועד הקובע הינו המועד על פי החלטת ועדה מקומית לאישור הבקשה העדכנית. יובהר כי אין בהחלטה זו לחסום את דרכו של הנישום לערור בעניין זה לוועדת הערר ואין בהחלטה זו להכריע בטענה המשפטית ביחס למועד הקובע להשבחה".

זו לא הייתה המחלוקת היחידה סביב שומת היטל ההשבחה לפרויקט של חברת טר ארמה. בין היתר נוצרה מחלוקת בין הצדדים סביב שטחי המחסנים. השמאי אשר ייצג את החברה היזמית, שמאי מקרקעין איתן שפיצר, טען כי ההקלה לניוד מחסנים בפרויקט אל קומת המרתף לא השביחה את המקרקעין, "שכן בניית מחסנים בקומת המרתף בשטח 6 מ"ר ליח"ד הותרה בתוכנית סטטוטורית תקפה".

אם המבקשת חולקת על עצם החיוב בהיטל השבחה בגין אישור ההקלה. כמו כן, אם המבקשת סברה שלא נדרש פרסום ההקלה, עליה לפנות לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, שלה סמכויות לדון ולהחליט בעררים המוגשים על החלטת ועדה מקומית בעניין היתרי בנייה לרבות הקלות, היתרים לשימוש חורג ואי-מתן החלטה"

השמאי המכריע עו"ד דדון קבע גם כאן כי מדובר בטענה משפטית, בהתייחס דווקא לוועדה המקומית, הפעם, וזאת "אם המבקשת חולקת על עצם החיוב בהיטל השבחה בגין אישור ההקלה. כמו כן, אם המבקשת סברה שלא נדרש פרסום ההקלה, עליה לפנות לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, שלה סמכויות לדון ולהחליט בעררים המוגשים על החלטת ועדה מקומית בעניין היתרי בנייה לרבות הקלות, היתרים לשימוש חורג ואי-מתן החלטה. יובהר כי אין בהחלטה זו לחסום את דרכו של הנישום לערור בעניין זה לוועדת הערר".

בהמשך כתב השמאי המכריע כי "לפיכך, ולאור העובדה כי שטח של 30.6 מ"ר לאחסנה נוצל בפועל בקומת קרקע בהתאם להחלטת הוועדה, מצאתי לנכון להביא בחשבון את ההשבחה כשיפור תכנוני במקדם השבחה של 20% בלבד, בשל העובדה שלולא אישור פרוטוקול הוועדה לא ניתן היה להתיר שטחי אחסנה אלו בקומת הקרקע".

הוועדה המקומית דרשה היטל השבחה בסכום של 2,273,843 שקל. החברה דרשה שהיטל ההשבחה יסתכם ב-993,600 שקל. השמאי המכריע קבע את ההשבחה בפרויקט על 3,256,000 שקל, ולפיכך את היטל ההשבחה קבע בסך של 1,628,000 שקל

נציין כי הוועדה המקומית יוצגה על ידי שמאית המקרקעין תמר אברהם , וכי היא דרשה היטל השבחה בסכום של 2,273,843 שקל. לעומת זאת, החברה עצמה דרשה שהיטל ההשבחה יסתכם ב-993,600 שקל. על סמך ההכרעות שציינו כאן, והכרעות נוספות שניתנו במסגרת השומה המכרעת, קבע השמאי המכריע את ההשבחה בפרויקט על 3,256,000 שקל, ולפיכך את היטל ההשבחה קבע בסך של 1,628,000 שקל.

לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן