עורך דין התחדשות עירונית - המדריך השלם לשנת 2024

עורך דין התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא עסקת מקרקעין בה בעלי הדירות מוכרים את הזכויות שלהם בנכס (לרבות זכויות לא ממומשות) ליזם, אשר מבטיח להם בתמורה דירה בשווי גבוה יותר על פי ההסכם ביניהם. כפי שכל עסקת מכר של דירה נעשית עם ליווי של עורכי דין משני הצדדים, כך גם בעסקת התחדשות עירונית - הדיירים מקבלים ייצוג מעורך דין מסוים, בעוד שהיזם מקבל ייצוג מעורך דין אחר. בעל דירה שחותם על הסכם התחדשות עירונית ללא ליווי משפטי לוקח סיכון גדול לכך שהאינטרס שלו לא ייוצג כראוי- כאשר יש לזכור כי אין חובה על פי חוק לליווי של עורך דין, כך שחתימה ללא עורך דין תקפה ומחייבת (מלבד מקרים יוצאי דופן ומסוימים מאוד). זו הסיבה לכך שחשוב מאוד לקבל ייעוץ וייצוג משפטי, עבור כל הצדדים המעורבים בעסקת התחדשות עירונית.

תפקיד עורך דין התחדשות עירונית – ייצוג דיירים

תפקיד עורך הדין בעסקת התחדשות עירונית הוא ייצוג משפטי של בעלי הדירות בתור קבוצה, בכל הנוגע לפרויקט, מהשלב שלפני בחירת היזם, ועד לרישום הבית ותקופת הבדק. ההמלצה היא שבכל פרויקט התחדשות עירונית יהיה עורך דין יחיד (משרד עורכי דין) המייצג את כל בעלי הדירות, ורק אותם. עליו להיות מוסכם על כל בעלי הדירות, אשר מייפים את כוחו לפעול מטעמם ולייצג אותם בפרויקט.

תפקיד עורך הדין התחדשות עירונית הוא ראשית כל לייצג את האינטרסנט של הדיירים בהסכמים מול היזם, להביא לתמורה מקסימלית עבורם, להגן עליהם מפני סכנות פוטנציאליות ובנוסף לפקח על המימוש של ההסכם וההתחייבויות של היזם.

עורך דין התחדשות עירונית מייצג את הדיירים בשלב המשא ומתן מול היזם\קבלן, על מנת לוודא כי כל ההסדרים הנמצאים בהסכם מבטיחים את האינטרסים של הדיירים, לרבות העמדת ביטחונות וערבויות מצד היזם.

כחלק מהתפקיד של עו"ד התחדשות עירונית , עליו להסביר לדיירים את המשמעות המשפטית של המסמכים עליהם הם צפויים לחתום לאורך התהליך, לעזור לדיירים לגבש עמדות מול היזם, להשתתף באופן אקטיבי בישיבות הדיירים ולהציג בהן את ההיבטים המשפטיים, ולעדכן את בעלי הדירות באופן שוטף בנוגע להליכי אישור ובנייה.

עורך הדין גם מחזיק ייפויי כוח מטעם היזם המאפשר מחיקת הערות אזהרה ומשכנתאות הרשומות לטובת היזם על זכויות הדיירים, במקרים בהם הדיירים זכאים לכך על פי ההסכם, או לחלופין להחזיק בערבויות ובטוחות שתפקידן להגן על הדיירים – הכל על פי ההסכם בין הצדדים. בפרויקט פינוי-בינוי, תפקיד עורך הדין הוא קביעת מועדי הפינוי, הבינוי והאכלוס הצפויים.

חשוב לציין כי תפקידם של עורכי דין התחדשות עירונית לרוב לא כוללים טיפול בתביעות מול היזם או מול דיירים סרבנים, ובנוסף גם לא כוללים טיפול בהתנגדויות ובעררים תכנוניים.

תפקיד עורך הדין מתאפיין במגע יום יומי עם בעלי הדירות והנגשה של תהליך עסקי מורכב בצורה פשוטה ככל הניתן, עבור כלל הדיירים – החל מהדייר המבוגר ועד הצעיר ביותר.  לכן, מעבר לידע המקצועי והניסיון, חלק מהתפקיד הוא לנהל את התהליך בסבלנות, הקשבה והבנה, לשמש אוזן קשבת ותמיכה נפשית לדיירים בעת הצורך.

עורך דין התחדשות עירונית ייצוג דיירים – מדוע, מתי וכיצד בוחרים עורך דין

בחירת עורך דין התחדשות עירונית היא מרכיב קריטי להצלחת הפרויקט. לכן, חשוב לקחת בחשבון מספק נקודות מרכזיות בדרך לבחירת משרד עורכי הדין הנכון.

ראשית, על הדיירים להגדיר מראש את הקריטריונים החשובים להם בעורך דין: הצעת מחיר, ניסיון רלוונטי, משרד גדול ומוכר או משרד צעיר ורעב להצלחה, וכד'.

מומלץ לקיים פגישה של נציגות הבניין לפני תחילת התהליך, על מנת לקבוע כללים לניהול (כמה מועמדים יילקחו בחשבון, מה הרוב הנדרש לבחירה, סוג המשרד הרצוי ועוד).

לאחר מכן, חשוב לבחון חלופות ולבחון מספר מועמדים. כדאי ומומלץ למנות עורך דין עם ניסיון בייצוג דיירים ולא רק יזמים. במקרה בו מדובר במשרד עורכי דין, יש לבדוק מי עורך הדין הספציפי שעומד לטפל בפרויקט מצד המשרד, ולדרוש שמי שהוצג בתחילה יהיה הגורם שמייצג את הדיירים בפרויקט. חשוב לבחור בעורך דין או במשרד המסוגלים להעניק לכם זמינות מלאה לכל עניין בכל שלב – עורך דין התחדשות עירונית מלווה אתכם לתקופה ארוכה, לעתים מספר שנים, ולכן הזמינות והעקביות הן מרכיבים קריטי.

אם אחד מבעלי הדירות הוא עורך דין עם התמחות אחרת, או שאחד מהדיירים מכיר עורך דין מוביל אך בתחום שונה, בחירה בו עלולה להיות טעות ולהזיק להצלחת הפרויקט. תחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית הוא תחום רחב ומורכב, שמצריך מינוי של עורך דין מומחה ומנוסה בתחום.

חשוב מאוד שהייצוג של הדיירים יהיה משותף, ללא עורכי דין ספציפיים לכל דייר. נציגות משפטית מאוחדת מגבירה את כוח המיקוח של הדיירים מול היזם וגם מפחיתה את ההתנגדויות של דיירים למהלך.

מומלץ לקבל פרטים של דיירים מפרויקטים קודמים בהם עבר עורך הדין, על מנת לקבל המלצות, לא רק מחברי נציגות הבניין אלא גם מבעלי דירות נוספים - השאלות צריכות להתמקד בנקודות החיכוך שצפו במהלך הפרויקט, ובאופן בו עורך הדין טיפל בהן. חשוב לוודא שעורך הדין עצמאי ואינו מקושר לאנשי מקצוע אחרים שעשויים להיות בעלי אינטרס מנוגד לאינטרס הדיירים בפרויקט. ניתן לבדוק בלשכת עורכי הדין האם עורך הדין המיועד נתבע בעבר או הגיע לוועדת האתיקה של הלשכה.

על הדיירים לזכור כי עורך הדין שלהם הוא מטעמם והם אלו שבוחרים אותו, כאשר היזם הוא הגורם שמעמיד את הכספים למימון שכר הטרחה של עורך הדין. היזם אינו יכול למנות לדיירים עורך דין – זהו תפקידם הבלעדי. בהתאם, עורך הדין לא ינהל עם היזם משא ומתן על שכר הטרחה שלו – המו"מ מתנהל באופן ישיר ובלעדי מול הדיירים והנציגות שלהם.

בנוסף, רצוי לבחור עורך דין עם ניסיון בייצוג בעלי דירות ברשות המקומית בה נמצא הנכס, משום שכל רשות מתנהלת מעט אחרת ומנהיגה מדיניות שונה בתוך תכנית ההתחדשות העירונית הכלל-ארצית.

באופן כללי, חשוב לחתום על הסכם המבטיח שקיפות מלאה מבחינת חשיפת המסמכים וההתנהלות של בעלי הדירות ועורך הדין מול היזם ובעלי המקצוע השונים.

הסדר ייצוג ומסמך ייפוי כוח – עורך דין דיירים

השלב הראשון במערכת היחסים הרשמית של בעלי הדירות עם עורך הדין הנבחר הוא עריכת הסכם ייצוג ושכר טרחה, שתפקידו להגדיר את תפקידי עורך הדין, את שלבי התהליך ואת ההסדרים העקרוניים באשר לשכר הטרחה שלו. לשם כך, יש צורך להכין מסמך על פיו הדיירים מייפים את כוחו של עורך הדין התחדשות עירונית לייצג אותם בתהליך, על מנת שהוא יוכל לפעול מול היזם בשמם.

מתי למנות עורך דין התחדשות עירונית לייצוג דיירים?

כדאי להעסיק עו"ד התחדשות עירונית בשלב מוקדם ככל האפשר, כאשר חובה למנות עורך דין מייצג לפני חתימה על הסכם סופי כלשהו. ההמלצה היא לא לחתום על חוזים או מסמכים הסמכה כלשהם או ייפוי כוח ללא ליווי של עורך דין מטעם בעלי הדירות, המייצג את בעלי הדירות בלבד.

ערבויות ובטחונות

פרויקט התחדשות עירונית כולל ערבויות הניתנות לדיירים על ידי היזם, על מנת להפחית את הסיכון מצידם. תפקיד עורך הדין בהתחדשות עירונית הוא לסכם את תנאי הערבויות והביטחונות המיטיבים עבור בעלי הדירות. הערבויות בפרויקט התחדשות עירונית הן ערבות בנוסח חוק המכר (דירות),אשר נמסרת לדיירים סמוך למועד הפינוי (בפרויקטים של פינוי-בינוי),והיא זהה בתנאים לערבות של רוכשי דירות מקבלן. הערבות מבטיח שבמקרה בו הפרויקט נתקע, יש לדיירים אפשרות לפנות לבית המשפט ולבקש את מימוש הערבות לאחר תחילת העבודות. במקרה של פינוי בינוי , ישנה ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות, ערבות בנקאית אוטומטית הפוחתת עם התקדמות הבנייה.

באשר לדירות שמוטל עליהן שעבוד (משכנתאות או עיקולים),עורך הדין צריך לקבוע בהסכם מול היזם כי היזם יתחייב להגיע להסדר עם הבנקים למשכנתאות, אשר יאפשרו הסרת המשכנתא ושעבוד הדירה לטובת הפרויקט, לדוגמה באמצעות הסרת ערבות בנוסח חוק מכר לטובת בנק למשכנתאות או העמדה של בטחונות חלופיים על ידי היזם.

עורך הדין יכול לדרוש במשא ומתן ערבויות נוספות, כגון ערבות בדק לתקופה של 12 חודשים ממועד מסירת הדירות לדיירים (שאינה גורעת מהאחריות של היזם על פי חוק לתקופת בדק ואחריות),וערבות רישום, הניתנת עד להשלמת רישום הבית המשותף.

תפקיד עורך הדין הוא החזקת הערבויות עבור הדיירים בנאמנות, כאשר הפרויקט מלווה על ידי עורך הדין ומסתיים רק כאשר הבית המשותף נרשם בטאבו וזכויות הדיירים נרשמות בטאבו.

תשלום שכר טרחה של עורך דין המייצג את הדיירים בהתחדשות עירונית

ההסדר המקובל בתחום ההתחדשות העירונית הוא ששכרו של עורך הדין המייצג את הדיירים מכוסה על ידי היזם. לכן, יש לקבוע מול עורך הדין את הסדר שכר הטרחה ולוחות הזמנים להעברת התשלום, אותו הוא יקבל מהיזם. זו הסיבה לכך שיש לוודא כי פרטי השכר מופיעים בצורה מסודרת וברורה בחוזה הדיירים עם היזם. וועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין הסדירה בהחלטה שלה את עניין תשלום שכר עורך הדין המייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית , שעיקריה הם האיסור על לעורך דין לייצג את בעלי הדירות והיזם במקביל, לצד הנחיה כי גיבוש ההסכם להסדרת שכרו יבוצע בין בעלי הדירות לעורך הדין בלבד, גם כאשר ההוצאות משולמות על ידי היזם - משום שהלקוחות הם הדיירים, וההתחייבות היא כלפי בעלי הדירות. לכן, לעורך הדין אסור לנהל מו"מ על שכר הטרחה מול היזם, אלא רק מול בעלי הדירות.

חשוב לזכור כי הכיסוי על עלות עורך הדין אינה הטבה מטעם היזם, אלא חלק מובנה בתמורה הכלכלית שהוא מציע עבור זכויותיהם בנכס, כחלק מהעסקה ביניהם.

משום ששכר הטרחה נקבע עקרונית לפני מציאת היזם, חשוב כבר בשלב ההתקשרות עם עורך הדין לוודא כי שכר הטרחה שהוא דורש הגיוני וסביר ביחס לשוק. אם שכר הטרחה יהיה גבוה מידי, מציאת יזם בהמשך תהיה קשה יותר.

בכל מקרה, חשוב לקבוע אבני דרך לתשלום על פי שלבים בהתקדמות הפרויקט, לצד קנסות במקרים של עיכובים.

על פי הפרקטיקה שהתפתחה במהלך השנים בפרויקטים של תמ"א 38, עורך הדין המייצג את בעלי הדירות מקבל סכום קבוע עבור כל דירה בפרויקט החדש. בפינוי בינוי, הפרקטיקה שהתגבשה היא שכר טרחה המהווה אחוז מסוים מהשווי הצפוי של דירות התמורה שיקבלו בעלי הנכסים בפרויקט החדש. מצב זה יוצר איחוד אינטרסים - ככל ששווי הדירות יהיה יותר גבוה, כך שכר הטרחה גבוה יותר.

סיכום

לסיכום, עורך דין התחדשות עירונית הוא אחד מהגורמים החיוניים והחשובים ביותר להצלחת הפרויקט. פרויקט התחדשות עירונית הוא תהליך ארוך, מסובך ומורכב, ולכן הליווי המשפטי אותו מקבלים הדיירים חשוב מאין כמותו כדי לוודא שהם מקבלים את המקסימום האפשרי, מגנים על עצמם מול סכנות ועיכובים, ומובילים את הפרויקט להשלמה בזמן.

עורך הדין נבחר לעתים לפני בחירת היזם, והוא מסייע לדיירים בתהליך איתור היזם הנכון לפרויקט. שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים משולם על ידי היזם, כחלק מתמורה אותה מספק היזם לבעלי הנכסים. בעקבות זאת, חשוב לוודא כי עורך הדין ייצג את האינטרסים של בעלי הדירות בלבד, ויעמוד לצידם בכל בעיה.

בין היתר, עורכי דין התחדשות עירונית אחראים על גיבוש ההסכם מול היזם, ערבויות וביטחונות, אחזקת זכויות דיירים בנאמנות והרבה תמיכה נפשית ואוזן קשבת במהלך הפרויקט.

תפקידו של עו"ד התחדשות עירונית מתחיל בשלבים המוקדמים ביותר של הפרויקט, ומסתיים לאחר סיום תקופת הבדק.