ועדת הערר על הודעת הוועדה המקומית מכוח סעיף 78: "ארוכה, צפופה ומסורבלת לקריאה במידה בלתי מתקבלת על הדעת"

"הוראה על איסור הוצאת היתרי בנייה מכוח סעיף 78 לחוק צריכה להיות מפורשת, ולהיכלל בסעיף עיקרי בהודעה, שכותרתו תואמת את תוכנו. לא ניתן לאסור על הוצאת היתרי בנייה באופן משתמע, ולצפות שהציבור הרחב יבין כי 'מכלל ההן נשמע הלאו'; ובוודאי שאין מקום לכלול איסור כזה במסגרת סעיף כללי של 'הוראות מעבר'. דברים אלו נכונים בפרט כאשר מדובר בהודעה ארוכה, צפופה ומסורבלת לקריאה במידה בלתי מתקבלת על הדעת, אשר מקשָה עד מאוד על הקורא הסביר, המבקש להבין את מהות הפרסום ומשמעותו".

דברים אלו, של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז חיפה, מבהירים הן לוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות, שאליה הופנו הדברים בדיון הספציפי, והן לכלל הוועדות המקומית, כיצד יש לגבש, לכתוב ולפרסם הודעה חשובה כמו הודעה על הטלת מגבלות להוצאת היתרי בנייה באזור מסוים בתחומן.

"הליך פרסום ההודעה מכוח סעיף 78 לחוק לא היה תקין"

הדברים נאמרו במסגרת דיון בערר שהגישה חברת הבנייה לונדון ייזום ובניה נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות לדחות בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 להריסה ובנייה מחדש של בניין מגורים המצוי במגרש בשטח של 700 מ"ר ברחוב חניתה 2 בקריית ביאליק. המדובר הוא בבניין בן שתי קומות הכולל ארבע יחידות דיור, ובמקומו ביקשה החברה להקים בניין חדש בן חמש קומות ועשר יחידות דיור. 

הוועדה המקומית נימקה את הסירוב בכך ש"לאור פרסום הודעה לפי סעיף 78-77 לחוק בדבר עצירת היתרים להריסה ובנייה בתחום העיר קריית ביאליק, לא ניתן לאשר הבקשה והיא נדחית על הסף. למען הסר ספק, אין האמור לעיל התייחסות לגופה של הבקשה"

הוועדה המקומית נימקה את הסירוב בכך ש"לאור פרסום הודעה לפי סעיף 78-77 לחוק בדבר עצירת היתרים להריסה ובנייה בתחום העיר קריית ביאליק, לא ניתן לאשר הבקשה והיא נדחית על הסף. למען הסר ספק, אין האמור לעיל התייחסות לגופה של הבקשה".

החברה המערערת ציינה בערר, באמצעות עו"ד ישי שנידור, כי "ההודעות שאושרו על ידי הוועדה המקומית בחודש אוקטובר 2020 ופורסמו בחודש דצמבר 2020 לא כללו כל מגבלה על הוצאת היתרים בתקופת התוכנית. בהיעדר כל מגבלה על הוצאת היתרים מכוח סעיף 78 לחוק, לא הייתה רשאית הוועדה המקומית לדחות על הסף את הבקשה להיתר.

הסיכוי המסוים שבסופו של דבר התוכנית שתאושר תקבע הוראות אחרות אינו יכול להצדיק פגיעה בזכות הקניין על ידי חסימת בקשות התואמות את התוכנית המתגבשת. הדבר נכון במיוחד כאשר מדובר בבנייה במגרש בודד, ששום דבר שייבנה בו לא יסכל תוכנית רחבה יותר"

הסיכוי המסוים שבסופו של דבר התוכנית שתאושר תקבע הוראות אחרות אינו יכול להצדיק פגיעה בזכות הקניין על ידי חסימת בקשות התואמות את התוכנית המתגבשת. הדבר נכון במיוחד כאשר מדובר בבנייה במגרש בודד, ששום דבר שייבנה בו לא יסכל תוכנית רחבה יותר הנוגעת לפרויקטים של תמ"א 38 במרחב העירוני של קריית ביאליק".

עוד הוסיפה החברה כי "הליך פרסום ההודעה מכוח סעיף 78 לחוק לא היה תקין, שכן נוסח ההודעה שוּנה לחלוטין, ועל כן היה צורך לקיים הליך חדש של התנגדויות. ההודעה מחודש מרץ 2020 אינה יכולה להיות השלב הראשון עבור הפרסום שבוצע בחודש דצמבר 2020".

"העוררת לא הגישה התנגדות להודעה - ואין היא זכאית לערור עליה"

הוועדה המקומית טענה מנגד, באמצעות עו"ד משה חורי, כי "הבקשה להארכת מועד להגשת ערר על פרסום ההודעה מכוח סעיף 78 לחוק אינה מנומקת או מפורטת ועל כן לא ניתן להיעתר לה. מאחר שהעוררת לא הגישה התנגדות להודעה מכוח סעיף 78 לחוק אין היא זכאית לערור עליה. הוועדה המקומית הסתמכה על כך שאין התנגדויות לפרסום, זולת התנגדות בודדת שהוגשה וקיבלה מענה.

הבקשה להיתר שהגישה העוררת לא עומדת בתנאי הסף, ובכלל זה שמירת רצועת גינון ברוחב של 1 מטר, אישור הרשות המקומית לעניין קיום תשתיות מספקות ונימוקים לנחיצות ההקלות. השטח המוצע בבקשה אינו תואם את תמ"א 38 "

הבקשה להיתר שהגישה העוררת לא עומדת בתנאי הסף, ובכלל זה שמירת רצועת גינון ברוחב של 1 מטר, אישור הרשות המקומית לעניין קיום תשתיות מספקות ונימוקים לנחיצות ההקלות. השטח המוצע בבקשה אינו תואם את תמ"א 38 והבקשה להיתר אף כוללת חלוקת משנה של יחידות דיור בקומת הקרקע, באופן שמקל על פיצול דירות".

"ההודעה אינה כוללת הוראה מפורשת המגבילה הוצאת היתרי בנייה בתקופת הביניים"

ועדת הערר, בראשות היו"ר עו"ד מאיה אשכנזי, שמעה את הצדדים וקבעה, ראשית כול, כך: "מנוסח סעיף 78 לחוק עולה שפרסום הודעה לפי סעיף זה אין משמעותו בהכרח איסור מוחלט על הוצאת היתרי בנייה בתקופה שעד להפקדת התוכנית, והודעה מסוג זה עשויה לכלול מגוון רחב של תנאים. עיון בנוסח ההודעה שפורסמה מעלה כי היא אינה כוללת הוראה מפורשת המגבילה את הוצאת היתרי בנייה בתקופת הביניים שעד להפקדת התוכנית".

לא ניתן לגזור מן ההודעה שפורסמה בחודש דצמבר 2020 איסור על הוצאת היתרי בנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 . כפועל יוצא מכך, לא הייתה הצדקה לדחיית הבקשה להיתר על הסף"

עוד קבעה ועדת הערר כי "לא ניתן לקבל את טענת הוועדה המקומית שלפיה ניתן להסיק על קיומו של איסור להוצאת היתרי בנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 מסעיף 'הוראות המעבר'". לאחר מכן המשיכה אל אותם דברים חריפים בורורים בנוגע לדרך ניסוח הודעה מכוח סעיפים 78-77 לחוק התכנון והבנייה, והמשיכה: "על כן, לא ניתן לגזור מן ההודעה שפורסמה בחודש דצמבר 2020 איסור על הוצאת היתרי בנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38. כפועל יוצא מכך, לא הייתה הצדקה לדחיית הבקשה להיתר על הסף.

על הוועדה המקומית לבחון את הבקשה להיתר לגופה, על סמך התאמתה להוראות תמ"א 38 ולהוראות כל דין. אנו מורים על כך שהבקשה להיתר תובא לדיון לגופו של עניין בישיבתה הקרובה של הוועדה המקומית. למען הסר ספק מובהר כי אין לעכב את הדיון ואת ההחלטה לגופה של הבקשה עד לפרסום נוסח מתוקן של הודעה מכוח סעיף 78 לחוק, אם הוועדה המקומית תבקש לקדם פרסום נוסח מתוקן של הודעה כאמור. הערר מתקבל והחלטת הוועדה המקומית מבוטלת".

לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן

הכתבה נכתבה בסיוע עו"ד מאור כרמי ממשרד עפר טויסטר עורכי דין