היטל השבחה - המדריך השלם לשנת 2024

מה זה היטל השבחה? מהו היטל השבחה?

כמעט כל בעל נכס או קרקע היה רוצה לשפר את הנכס הנמצא ברשותו, באמצעות הגדלת זכויות הבנייה על הקרקע, תוספת של מרפסת, או בניית קומה נוספת בבית. אך על כל שיפור של הנכס, על בעל הנכס (או החוכר ליותר מ-25 שנים) לשלם סוג של מס, תשלום חובה הנקרא היטל השבחה . 

תשלום היטל השבחה , אשר נקרא לעתים מס השבחה (על אף שאינו מס אלא היטל של רשות מקומית),נעשה באחד משלושה מקרים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, או אישור שימוש חורג, אשר מובילים לעלייה בשווי הנכס. הגוף המטיל את ההיטל על חוכרי או בעלי הנכס הוא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כאשר ההיטל עומד על 50% משווי ההשבחה.

מטרת ההיטל היא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח, ברכישת נכסים לצרכי הציבור הכללי לרבות הוצאות שימור אתר, ותשלום פיצויים בעקבות ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. בכל שנה, הרשות המקומית רשאית להשתמש ביתרת הכספים לטובת השקעה בחינוך, על פי הגבלות מסוימות הקבועות בחוק.

מתי משלמים היטל השבחה? מי משלם היטל השבחה?

היטל ההשבחה משולם בעת מימוש ההשבחה, על ידי הקונה שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה. כלומר, ישנו תשלום מס השבחה במכירת דירה ( היטל השבחה ),בעת תחילת הניצול בפועל של זכויות ההשבחה, או בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש. מועד חישוב שווי ההשבחה הוא היום בו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. מס השבחה לא חל על תכניות שקיבלו את תוקפן לפני 1 ביולי 1975.

השבחת נכס

מרבית מהיטלי ההשבחה חלים על בתים צמודי קרקע, דירות גן או דירות גג. ברבים מן המקרים, השבחה נובעת מאישור הוועדות המקומיות של תכניות לבנייה על גג הנכס, אפשרות לתוספת קומה, הוספת מרפסות לבניין, וכו'. השבחה כתוצאה מאישור שימוש חורג נובעת משינוי יעוד השימוש בנכס, כגון הסבת דירת מגורים למשרד, וכדומה.

השבחת קרקע 

השבחת קרקע נעשית כאשר זכויות הבנייה על שטח מסוים גדלות. בחלק מהמקרים מתקבל אישור על הגדלת זכויות הבנייה למגרש ספציפי, ולעתים הרשות המקומית מעניקה אישור להגדלת זכויות הבנייה לכלל השטחים בשכונה\אזור מסוים. 

פטור מהיטל השבחה 

פטור מהיטל השבחה ניתן במספר מקרים: 
- קרקע בשכונת שיקום (על פי הגדרת הממשלה)
- קרקע באזור שיקום (על פי חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום)
- השבחה באזור בו הוכרז בצו על ידי הממשלה, בהסכמת הרשות המקומית, על פטור מחובת תשלום
- מוסדות ציבוריים שמטרתם אינה קבלת רווחים, כגון מוסד לחינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט
- השבחה בקרקע או דירת מגורים כאשר הבעלים זכאי לסיוע מאחת מהתוכניות של משרד הבינוי
והשיכון (כאשר התנאי הוא שהסיוע מיועד לבנייה\הרחבה של הדירה, ושטח הדירה תואם לתכנית)
- השבחת קרקע או דירה שבעליה החזיקו בקרקע לפחות 10 שנים לפני ביצוע ההשבחה, והתכנית שקדמה לתכנית ההשבחה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950
- השבחה בשל תוספי שטחי שירות הנדרשים לביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית שבנייה אינה נדרשת על פי חוק ותוספת של שטחי שירות עד 5% משטח המגרש
- השבחת קרקע המיועדת לשימוש בתור דרך ציבורית
- השבחה בבניית מרחב מוגן (ממ"ד) בדירה, לשטח המינימלי הנדרש בלבד (9 מ"ר נטו+ קירות)
- בנייה או הרחבה של דירה למגורים בשטח כולל של עד 140 מ"ר, כל עוד הבעלים או קרוב של הבעלים יגור בדירה במשך 4 שנים לאחר סיום הבנייה. כל שטח נוסף מעבר ל-140 מ"ר יחויב בתשלום ביחס להיקף הבנייה
- הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לפטור בעל מקרקעין מתשלום היטל השבחה או חלק ממנו, בעקבות הקלה או התרת שימוש חורג הנובעים ממצבו החומרי של הנכס

מה משפיע על היטל ההשבחה?

שיעור ההיטל הקבוע בחוק הוא 50% משווי ההשבחה. כלומר, לכל זכות בנייה יש שווי כספי (הנקבע על פי אזור המגורים, היקף השטח המתווסף לדירה, וכו'),כאשר היטל ההשבחה עומד על חצי משווי זה. חשוב לציין כי משווי ההשבחה ניתן לקזז את ההוצאות ששולמו לטובת מימוש זכויות הבנייה, כגון עלויות השיפוץ או הבנייה. 

היטל השבחה - תמ"א 38

פרויקטים להתחדשות עירונית משנים את הנכס הנוכחי, בכך שהם כוללים לרוב הגדלה של זכויות הבנייה בדמות הוספת קומות, הגדלת שטח הדירות הקיימות, ובפרויקטים של פינוי-בינוי, הגדלה של זכויות הבנייה על הקרקע לעומת כמות יחידות הדירות בבניין הנוכחי.

עם זאת, על מנת לעודד את יוזמות ההתחדשות העירונית, הממשלה שואפת להפחית את היטל ההשבחה, כדי ליצור תמריץ. מצד שני, היטל ההשבחה הוא מקור הכנסה חשוב של הרשויות המקומיות, ובמקרה בו היטל ההשבחה מופחת או שקיים פטור- הרשות המקומית עלולה שלא לקדם אישור תכניות אשר לא יהוו מקור הכנסה מספיק. 

חוק התכנון והבנייה

התיקון המשמעותי האחרון בחוק התכנון והבניה באשר להיטל השבחה על פרויקטים של התחדשות עירונית , הוא תיקון 3א' אשר התקבל במרס 2017. על פי התיקון, בפרויקטים של עיבוי ( תמ"א 38 /3) ניתן פטור מלא מהיטל השבחה, בפרויקטים של הריסה ובינוי ( תמ"א 38/2 ) הפטור נקבע מראש עד 2.5 הקומות הראשונות, ולאחריהן קיים חיוב מופחת עם אפשרות להפחיתו במידה נוספת, או לבטלו. עוד על פי התיקון, נקבע כי היטל ההשבחה המפוחת בפרויקטים רלוונטיים של תמ"א 38 עומד על 25% משווי ההשבחה - כלומר, הפחתה של מחצית מהיטל ההשבחה. הרשות המקומית רשאית לקבוע פטור מלא מהיטל השבחה, או הפחתה לשמינית משווי ההשבחה. 

תכנית תא/5000

תכנית המתאר תא/5000 הגדילה את זכויות הבנייה הפוטנציאליות במקרקעין באזורים שונים בתל אביב, אך היא גם הובילה לכך שעשרות בעלי דירות ומגרשים שמכרו את נכסיהם מאז אישור התכנית, קיבלו מהעירייה דרישת תשלום של היטל השבחה . בעלי הנכסים, מצידם, טענו כי לא מדובר על תכנית קונקרטית המשביחה את הנכס בפועל, אלא תכנית כללית שלא ניתן לקבוע על פיה בוודאות מה תהיה ההשבחה, והאם התכנית תמומש, משום שהיא אינה מחייבת. 

על רקע נושא זה, אושר לאחרונה תיקון 126 לחוק התכנון והבניה, אשר מחריג תכניות בנייה כוללניות (כגון תא/5000 ) מהגדרת התכניות המחייבות תשלום היטל השבחה מצד בעל הנכס. על פי התיקון, יהיה ניתן לקבוע את גובה היטל ההשבחה רק לאחר אישור תכנית מפורטת, וכי תשלום היטל ההשבחה יחול על רוכש הנכס, גם אם רכש את הנכס לאחר אישור התכנית הכוללנית.

על פי התיקון, לאחר אישור תכנית המתאר המקומית או המפורטת, תתווסף לשומה גם ההשבחה הנובעת מהתכנית הכוללנית.
עוד נכתב בתיקון כי אם הזכויות בנכס נמכרו לפני 18 ביולי, 2018, התיקון לא יחול, אך במקרה שכזה, בעל הנכס יוכל לבקש את ההערה והתשלום של השומה רק לאחר אישור תכנית מפורטת או מקומית, במקרה בו בעל הנכס עדיין לא שילם היטל השבחה לפי שומה סופית.

מי קובע את היטל ההשבחה?

לאחר קבלת אישור של תכנית הבנייה, הוועדה המקומית שולחת שמאי מקרקעין מטעמה, אשר בוחן את עליית הערך של הדירה או הקרקע, ועל פי הערכת השווי שלו נקבע סכום התשלום להיטל. בהמשך, הוועדה מפרסמת לוח שומה, בו נמצאים פרטי המקרקעין ושיעור ההשבחה. פרסום לוח השומה נחשב בתור עדכון בעל הנכס על גובה ההיטל, ובנוסף על זכותו לערער על ההחלטה. 

חישוב היטל השבחה

שיטת החישוב לרוב פשוטה וישירה: השמאי בוחן את השטח הנוסף לנכס ומכפיל את הנתון בשווי מ"ר בנוי באזור. לדוגמה, אם בוצעה תוספת בנייה של 30 מ"ר וכל 1 מ"ר שווה באותו אזור כ-10,000 שקל - שווי ההשבחה עומד על 300,000 שקל לפני קיזוז הוצאות ההשבחה כגון עלות בנייה, חומרים וכו'.
אם בדוגמה הנ"ל הוצאות הבנייה והחומרים הגיעו ל-100,000 שקל, שווי ההשבחה בפועל יעמוד על 200,000 שקל, והיטל ההשבחה יעמוד על מחצית מהסכום - 150,000 שקל.

לוח השומה הוא פירוט השומה של כלל בעלי הנכסים באזור מסוים (לרבות שיעור ההשבחה),אשר מוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית, תוך 6 חודשים לכל המאוחר מזמן אישור התכניות. לוועדה המקומית ישנה אפשרות לדחות את הערכת שיעור ההשבחה עד למימוש הזכויות בנכס בעת מכירתו, התחלת השימוש בו על פי התכנית, או קבלת היתר בנייה. על הוועדה לעדכן את בעל הנכס במקרה של דחיית עריכת השומה עד למימוש. במקרה שכזה, בעלי הנכס מורשים לערער ולדרוש לשלם את ההיטל באופן מיידי. במקרה זה, על הוועדה המקומית לערוך שומת השבחה לגבי אותם מקרקעין תוך 90 יום מקבלת הדרישה מצד הבעלים.

עד לתשלום היטל ההשבחה (או קבלת פטור),בעל הנכס לא יורשה לבצע בפנקסי המקרקעין פעולות הכוללות מימוש זכויות, כמו מכירה, הוצאת היתר בנייה למקרקעין, הקלה או שימוש חורג . 

מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח?

על אף השם הדומה, מדובר על תשלומים שונים לחלוטין: ראשית, מס השבח משולם לרשות המיסים, בעוד שהיטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית העירונית. שנית, מס שבח מחושב על רווח בעת מכירת דירה, על פי ההפרש בין המחיר בו הדירה נקנתה, לבין המחיר בו נמכרה. כלומר, הגידול בשווי הכולל של הדירה מאז שרכשתם אותה.

עם זאת, ישנה חפיפה כלשהי בין היטל ההשבחה למס השבח: בעת חישוב מס שבח , ניתן לקזז את ההוצאות שהושקעו בדירה במהלך השנים וכחלק מתהליך המכירה, כגון עמלת טרחה לעורך דין, הריבית על המשכנתא, תשלום למתווך, וגם הוצאה על היטל השבחה . 

איך ניתן לערער על היטל השבחה?

לאחר פרסום השומה, בעל הנכס יכול להגיש בקשה לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך שנה ממועד הצגת לוח השומה. במקרה זה, לוועדה המקומית יש זכות לרשום הערות אזהרה על חובת הבעלים או החוכר לשלם היטל השבחה . הוועדה יכולה לקבל את הערר במלואו, בחלקו, או לדחות אותו. 

חשוב לציין כי הגשת הערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה או הגשת ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים, אינה מעכבת את מימוש הזכויות בנכס, אם החייב שילם את היטל ההשבחה שנקבע. במקרה של היתר בנייה, הגשת ערר אינה מעכבת את מתן ההיתר, בתנאי שהחייב סיפק ערובה לתשלום סכום ההיטל הנידון בערר.

ועדת ערר שהוגש בפניה ערעור בנוגע להיטל השבחה , רשאית לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין ולבקש ממנו מינוי של שמאי מייעץ, אשר יגיש חוות דעת בכתב בנושא. שכר הטרחה של אותו שמאי ייקבע בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ),התשס"ט-2009 (פלוס מע"מ),כאשר שני הצדדים משלמים עליו בחלקים שווים, אלא אם השמאי המייעץ החליט לחייב צד אחד בסכום המלא.

במקרה בו מונה שמאי מייעץ, לוועדה המקומית תינתן הזדמנות לשטוח את טענותיה באשר לחוות הדעת, ובעל הנכס החייב בהיטל רשאי לערוך שומה מטעמו, באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך. לאחר שמיעת הטיעונים של שני הצדדים, ועדת הערר תקבל החלטה בנושא. על החלטה זו של ועדת הערר הצדדים ראשים לערער מול בית המשפט לעניינים מנהלתיים תוך 45 יום.

בעל נכס החייב בהיטל, במקרה בו הוא מקבל את עצם ההיטל אך מערער על היקפו, רשאי לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין תוך 45 יום (במקרה בו נדחתה הערכת שיעור ההשבחה) או תוך שנה ממועד הצגת לוח השומה (במקרה ולא נדחתה הערכת שיעור ההשבחה),ולהגיש בקשה למינוי שמאי מכריע מתוך רשימה באישור שר המשפטים. ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין 15 יום מקבלת הפנייה להודעה על זהות השמאי המכריע. תפקידו של השמאי המכריע הוא לדון ולהכריע באשר לגובה ההיטל, ועליו להודיע על כך לוועדה ולחייב תוך 60 יום מקבלת התגובה האחרונה של הצדדים, או מיום הדיון הקודם.

שני הצדדים רשאים לערער על החלטת השמאי המכריע מול ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה , תוך 45 יום מפרסום ההחלטה של השמאי המכריע.
שכר הטרחה של השמאי המכריע נקבע בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ),התשס"ט-2009 (פלוס מע"מ). שני צדדים ישלמו אותו בחלקים שווים, אלא אם יחליט השמאי המכריע על חיוב אחד הצדדים במלוא הסכום.

לצד הערעורים, ישנם מקרים בהם מוגשת בקשה לתיקון השומה מצד בעל הנכס, בעקבות טעויות שנעשו בתהליך קביעת שיעור ההשבחה. 
טעויות אלו עשויות להיות בפרטי המקרקעין המדובר, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, תכניות החלות עליו, והזכויות שיש לחייב במקרקעין. לאחר הגשת בקשה לתיקון, השמאי של הוועדה המקומית יבדוק את הטענות, ואם אכן נפלה טעות, בסעיפים המדוברים בלבד, ובהתאם לטענת החייב – השמאי יערוך שומה מתוקנת אשר תועבר לבעל המקרקעין החייב בהיטל.

מידע על השבחה בעיריות

היטל השבחה תל אביב

בעמוד היטל ההשבחה של עיריית תל אביב מפורטים כל הפרטים הנדרשים על מנת להבין את אופן קביעת היטל ההשבחה ותשלום ההיטל בעת ביצוע השבחה של נכס הנמצא בשטח המוניציפלי של העיר. 

היטל השבחה ירושלים

עמוד היטל השבחה של עיריית ירושלים כולל הסברים על תהליך חיוב היטל ההשבחה, שאלות ותשובות נפוצות, ואפשרות לפנות לעירייה בנושא היטל השבחה .

היטל השבחה ראשון לציון

עיריית ראשון לציון מספקת באתר שלה פרטים על תפקידי אגף היטל השבחה ותביעות פיצויים של העירייה, טפסים לבקשת מידע מוקדם, ופרטי קבלת קהל.

היטל השבחה חולון

עמוד היטל השבחה בחולון כולל פירוט והנחיות בכל הנוגע להיטל השבחה על נכסים בעיר, אופן בירור חובת תשלום על נכסים, והמסמכים הנדרשים בפנייה לעירייה בנושא.