פודקאסט "החזית העירונית", פרק 6: דניאלה פז-ארז על העולם של תקן 21 - בהתחדשות עירונית ובכלל

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אירח אילי בר (מנכ"ל משותף ב-'Ecocity') את דניאלה פז-ארז, בעלים ומנכ"לית של חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה, חברה שחוגגת בימים אלו 25 שנה. בפרק זה דיברו השניים על העולם המרתק שנוצר סביב תקן 21, על הסעיפים שמרכיבים אותו, על הבעיות שנגזרות ממנו ועל הפתרונות האפשריים מנקודת מבטה.

להאזנה בספוטיפיי - https://spoti.fi/3dHfgyl

להאזנה באפל פודקאסטים - https://apple.co/3hwtrHK

להאזנה בגוגל פודקאסטים - https://bit.ly/2Tqwqtv

תכנון בעולם ההתחדשות העירונית – וההיתכנות הכלכלית

"בהתחדשות עירונית נושא התכנון מורכב ומאתגר יותר מאשר תכנון על שטח ריק. התוכנית נשענת כמובן על שלוש רגליים: דיירים, הנושא התכנוני והנושא הכלכלי. כיום רשויות שמקדמות תוכניות מתאר כוללניות, או רשויות שעוסקות בנושא של עריכת תוכנית מתאר, כוללות פרק שמתייחס לרקמה הוותיקה ולשכונות הוותיקות, ועוסקות גם בהתחדשות עירונית. יש רשויות שעורכות תוכניות נפרדות, תוכניות אם או תוכניות אב, ואלו תוכניות שכוללות גם בדיקת היתכנות לפי נושא המכפילים. אבל חשוב לציין שיכולת הספיגה של שכונה מסוימת מוגבלת, אז גם אם הפרויקט לא כלכלי או תוכנית לא תהיה כלכלית זה לא אומר שלא תתממש – כלים לסייע, כמו מגרשי השלמה או תקציבים".

הממשק שבין תכנון לכלכלה, תקן 21 ומציאת נקודת האיזון הנכונה

"בגלל שמדובר במסמך שלוקח זמן להכין אותו, ומאחר שיש מקום לפרשנות כזו או אחרת, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשיתוף פז כלכלה והנדסה, פרסמה מודל דינמי לתקן 21 שפתוח לכל אחד. אפשר להיכנס אליו דרך האתר של משרד הבינוי והשיכון , והוא למעשה יוצר מודל של תקן 21 בצורה ראשונית, בהתאם לנתונים שמוזנים אליו. 

זה באמת משהו שנעשה בשלב ראשוני מאוד, כשעוד אין תכנון מפורט ו-ודאות לגבי עמדת מוסדות התכנון. זהו כלי לדיירים, ליזמים, לרשויות, לרשות להתחדשות עירונית ולכל העוסקים בתחום, ומסייע ליצור איזושהי יציאה לדרך. 

אחרי שיש תכנון ראשוני הוועדה המקומית מבקשת לראות סימולציה של תקן 21 או תקן 21 מלא, שייבדק על ידי שמאי הוועדה. בוועדה המקומית לא חייבים להציג תקן 21, אבל הוועדות דורשות את זה, ורק אחרי שזה עובר אותן ואת השמאים שלהן מכינים את תקן 21 לוועדה המחוזית, עם מסמכי התוכנית".

שיעור הרווח הראוי

"שיעור הרווח הראוי שנהוג בתקן, בנוסח המאושר היום, הוא בין 20 ל-25 אחוזים בשלב הכניסה של התוכנית לוועדה, שלב הפקדת התוכנית. הכוונה היא לאחוז רווח יזמי מהעלויות. בעת מתקן תוקף הוא יכול לרדת ל-20%. התיקון לתקן 21 שאמור להיות מפורסם ממש בקרוב, יטפל בנושא הזה ויגדיר רווח נמוך יותר, כנראה.

נכון שהרווח נשמע גבוה, גם יותר מהמקובל בדו"ח אפס – ש םלרוב סדר הגודל הוא 17% רווח יזמי - אבל מה ששוכחים הוא שתקן 21 לא כולל הכול. למשל, התחייבות של יזם במסגרת סעיף 197 לחוק, וההתחייבות לשפות את הרשות המקומית אם היא נתבעת לפי סעיף זה; גם עלויות ההשקעה בתכנון התב"ע; כל הנושאים שקשורים לזמן שהשקיע היזם בתוכנית – כל אלו עלויות שלא מחושבות במסגרת התקן, ולכן הרווח לא גבוה יותר באמת. הוא נושא עוד רכיבים שלא נכללים בעלויות. הרווח הגבוה יותר, על הנייר, בתקן 21, נובע מכך שהחשיפה הזו קיימת, והיא לא חלק מהעלויות ולכן הרווח שמופיע מעט גבוה יותר.

אני חושבת שמי שמוריד את הרווח, בעדכון הצפוי לתקן 21, לוקח בחשבון שהמצב ישתפר בעתיד – מחירי המכירה ימשיכו לעלות, העלויות ירדו ועוד. הוא לוקח בחשבון רכיבים שישפרו את הפרויקט, כי רכיבים שמרעים את הפרויקט לא נכללים בו".

על עלויות הבנייה ו"תפקידן" בתקן 21

"הנושא של עלויות הבנייה גורם לקשיי אמידה או לחיכוך לא רק סביב תקן 21, אלא גם סביב דו"חות אפס, ואני חושבת שכמו שהשוק התקדם לגבי מאגרי מידע של מחיר המכירה - גם בעלויות בנייה ישנה התקדמות. אנחנו משתפים פעולה בעניין עם קבוצת דקל, כבר כמה שנים, כדי לעודד יצירת מחירון דיגיטלי מתוחכם הרבה יותר מזה שפרסמו לאורך השנים. 

המחירון הזה הוא בעצם תחשיב מורכב מאוד שנתמך כל הזמן בעלויות שוק אמיתיות, מתייחס למקום, לסוג הקרקע, לסוג הבינוי, לגודל הדירות, לתצורת המבנה, למפרט הטכני, להרבה מאוד רכיבים. הוא מפיק תמחור הרבה יותר מדויק. משתמשים בו הרבה מאוד, כדי להציג לוועדות את התוצאות למטר מבחינת עלויות הבנייה.

צריך להבין שהעלויות היום זו לא תשובה גנרית: יש חשיבות גדולה מאוד לגודל הדירות, למשל: אם זה בניין עם דירות קטנות יש יותר ארונות חשמל, יותר תריסי גלילה, יותר יחידות מיזוג, מטבחים, ממ"דים... זה מייקר מאוד את הפרויקט. גם בנייה בדירוג, בניינים עם קירות מסך או בנייה בתוך רקמה קיימת עם צורך בדיפונים מיוחדים – כל אלו משפיעים.

לכן אני לא רוצה לציין כאן עלויות למ"ר. כמו שלא אגיד כמה שווה דירה במרכז הארץ, כי ברור שזה יכול להשתנות גם במרחק של כמה מאות מטרים משכונה לשכונה. חשוב שגם השוק לא ידבר במונחים של תמחור כזה. זה הופך את הדיון לדיון של אומדנים, ובפועל אלו מספרים שניתן לזרוק אותם לאוויר רק מתוך החלטה של שמאי כזה או אחר".

העבודה מול שמאי הוועדות

"אנחנו לרוב מציגים לשמאי הוועדה המקומית או המחוזית תוצאות של מכרזי קבלנים . בתור אחד המשרדים הגדולים בארך - אנחנו מלווים קרוב ל-250 פרויקטים בכל רגע נתון, ומלווים 25-20% מכלל הפרויקטים שנבנים במדינה – אנחנו יודעים כמה עולה לבנות, ולכן אנחנו יכולים להציג את החוזים מאותם מכרזים. 

הרי בסופו של דבר יזם לא ישלם לקבלן מפתח, אחרי תהליך של מכרז, יותר ממה שהוא צריך לשלם, ואם הוא משלם מחיר מסוים - זה המחיר. אם אני יודעת להציג כמה מכרזים, זה יכול להציע אפקט גדול יותר. אני לא אומרת שהשמאים תמיד מקבלים את העמדה שלנו, אבל קשה מאוד להתווכח עם נתונים כאלה. כך או כך, השיח צריך להיות שיח מקצועי, לא חילופי מספרים שלא נתמכים בשום דבר, בדיוק כמו שאי-אפשר להגיד: 'נראה לי שאלו יהיו מחירי המכירה'".

מטלות ציבוריות – סעיף אחד קטן שיכול לכלול בתוכו עולם שלם של הוצאות

"פרויקטים של פינוי-בינוי, במיוחד עם המכפילים הגבוהים, צריכים את הקרקע, זקוקים לתא השטח במלואו כדי לייצר בינוי איכותי ותכנון ראוי וטוב. אבל רשות מקומית זקוקה לשטחים כדי לאפשר את שטחי הציבור הפתוחים והבנויים. 

יש מעט פרויקטים שיודעים באמת להקצות היקף שטחים מלא לפי פרוגרמה, והדרך לפתור את זה היא להכניס את השטחים לתוך הבניינים: גן ילדים שלא ייבנה בנפרד על ידי העירייה, אלא בתוך הבניין, על ידי היזם, והמגרש עצמו יישאר ללא הפרשה או הפקעה . המטלות האלה הם חלק מעלויות הפרויקט והן מוכרות במסגרת העלויות בתקן 21. 

זה חלק ממה שאנחנו מכירים ועם זה אנחנו לא רואים בעיה. יש לדברים האלה עלויות מקובלות, וההסכמים מגובשים טרם כניסה לדיון בוועדה, ואז בעצם אפשר את התחשיב להטמיע במסגרת המספרים בפועל. אלו מספרים זניחים בדרך כלל, ולרוב לגביהם אין ויכוח".

הסתכלות ב-360 מעלות

" פז כלכלה והנדסה עובדת גם עם המגזר הציבורי וגם עם המגזר העסקי, ומטבע הדברים מסתכלת על הדברים במבט רוחבי מאוד. השירותים שאנחנו מספקים הם גם ליווי פיננסי, גם שמאות מקרקעין על כלל מטרותיה, גם ייעוץ למשרדי ממשלה, גם תכנון סטטוטורי וניהול תב"עות – כולל כאלו התחדשות עירונית , שירותי הנדסה, כיאה לשם שלנו, ועוד. הראייה שלנו היא 360 מעלות, למגוון רחב מאוד של נושאים, ובנושא התחדשות עירונית הראייה הזאת נדרשת מאוד".