הרשות להתחדשות עירונית – המדריך השלם לשנת 2024

הרשות להתחדשות עירונית

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר הוקמה ב-2016, מובילה את תחום ההתחדשות העירונית בדרכים מגוונות: מימון תכניות, מנהלות ותשתיות ספציפיות הנדרשות בתחום, הדרכה מקצועית לדיירים, חקיקה בתחום ההתחדשות העירונית ופיתוח כלים והנחיות ליזמים ולרשויות המקומיות בכל רחבי המדינה.

מטרותיה של הרשות הממשלתית להתחדשות הן הגדלת היקף המימוש של מיזמי התחדשות עירונית , האצת ביצוע המיזמים עצמם לטובת שיפור פני העיר, המרחב הציבורי ואיכות החיים של התושבים, הגדלת היצע הדיור באזורים עירוניים בנויים, תוך השמת דגש על חשיבות השימוש של שטחים פתוחים לרווחת הציבור, ולבסוף ייעול השימוש בקרקע וחיזוק העירוניות בישראל.

בראש הרשות עומד נכון ל-2021 אלעזר למברגר, נכון לשנת 2015 תקציב הרשות השנתי עמד על 110 מיליון ₪. על פי דו"ח התחדשות עירונית לשנת 2020, אותו הוציאה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, 28 תכניות מתאר ותכניות אב נמצאים בתהליכי תכנון ואישור, הכוללות כ-117,000 יחידות דיור נוספות על הקיימות. במהלך 2020 אושרו 35 תכניות, הכוללות 26,223 יחידות דיור חדשות. בנוסף, ב-2020 החל טיפול ב-58 מתחמים במסלולי הרשויות המקומיות והמיסוי, הכוללים 29,804 יחידות דיור חדשות.

באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ניתן לראות את כל מתחמי ההתחדשות העירונית שהוכרזו במדינה, ולעקוב אחרי סטטוס הביצוע שלהם. האתר כולל רשימת מתחמים במסלול הרשויות המקומיות, בה מוצגים מתחמים המקודמים על ידי רשויות מקומיות במימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, רשימת מתחמים במסלול מיסוי, המקודמים על ידי יזמים פרטיים (לאחר חתימה על הסכמים עם 80% מבעלי הדירות והפקדת התכנית להתנגדות הציבור) ורשימת מתחמים בביצוע במסלול הרשויות המקומיות ובמסלול מיסוי – פרויקטים שכבר החלה הבנייה שלהם או שקיבלו היתר בנייה.

תפקידים מרכזיים של הרשות להתחדשות עירונית

התפקידים המרכזיים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הם עיסוק בתחומי מימון, הדרכה מקצועית וחקיקה.

פעילות הרשות כוללת, בין היתר, קידום מיזמים להתחדשות עירונית, האצת מימוש תהליכי התחדשות עירונית , איתור אזורים אורבניים המתאימים לקידום של פרויקטי התחדשות והכנת תכניות, גיבוש המלצות לתיקוני חקיקה בתחומי הפעילות שלה וקביעת מנגנונים מסייעים.

בנוסף, הרשות מפעילה את הקרן להתחדשות עירונית, המסייעת למימון פרויקטים של התחדשות על פי פרמטרים קבועים מראש.

הרשות גם מיישמת פתרונות למיגון העורף ולטובת חיזוק מבנים מול רעידות אדמה, במסגרת הפרויקטים.

בנוסף, הרשות מקדמת פתרונות שונים של תחזוקה ארוכת טווח של הרכוש המשותף באזורים של התחדשות עירונית , ומסייעת להתארגנות דיירים לטובת מימוש וקידום של מיזמים להתחדשות עירונית.

הרשות גם מרכזת מידע בתחום ההתחדשות העירונית ומספקת ייעוץ לממשלה, לשרים ולמועצת מקרקעי ישראל בתחום ההתחדשות העירונית.

לבסוף, הרשות מבצעת מעקב אחר החלטות הממשלה לעניין הפעולות שלה והיעדים שלה בתחום ההתחדשות העירונית, וקידום פעיל של מימוש היעדים.

הרשות פועלת במקביל ובסנכרון מול מנהלות ההתחדשות העירונית בעיריות וברשויות המקומיות. הרשות מספקת אוגדן הנחיות לסיוע לרשויות המקומיות בקידום פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית. תפקיד האוגדן הוא קביעת נוהל להגשת בקשות מצד רשויות מקומיות לטובת הכרזה על מתמחי פינוי-בינוי בתחום הרשות, לקבוע סטנדרטים לבחירת רשויות מקומיות שיזכו לסיוע הנדרש לפינוי-בינוי, הסדרת מתן הסיוע לקידום הפרויקט ובנוסף הסדרת ההתנהלות של הרשויות המקומיות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית .

באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ניתן להגיש מספר בקשות הקשורות לתחום: הגשת בקשה להחלטה מקדמית במסלול מיסוי (יזמים ומארגנים),הגשת בקשה למיון ראשון במסלול רשויות מקומיות, הגשת בקשה למיון שני במסלול רשויות מקומיות, הגשת בקשה להכרזה על מתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי (יזמים ומארגנים) והגשת בקשה להכרזה על מתחמי פינוי-בינוי ( התחדשות עירונית ) במסלול מיסוי – יזמים ומארגנים.

בנוסף, ניתן לצפות בהחלטות ממונה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במגוון רחב של נושאים, כגון דיירים שאינם יודעים קרוא וכתוב, אי מתן הסבר והיעדר ייצוג דייר על ידי עורך דין בעסק פינוי בינוי , אי-קריאות הסכם טרם חתימה,

בנוסף, הרשות מאפשרת לדיירים לפנות אליה בכל נושא, דרך הממונה על פניות הדיירים. לטובת הדיירים, הרשות מציעה הסכמים מומלצים לדוגמה לעסקות התחדשות עירונית , שאלות ותשובות נפוצות בנושא התחדשות עירונית, כמו גם מחשבון לכדאיות כלכלית של מתחמי פינוי-בינוי.

מבנה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מורכבת מהמטה (חשבות, לשכה משפטית, תקציבות ואמרכלות),לשכת מנהל הראשות ומשלושה אגפים: האגף הבכיר למדיניות, האגף הכיר לתכנון והאגף הבכיר לקשרי קהילה.

תפקידי האגף הבכיר למדיניות מתמקדים בבחינת מגוון התהליכים ובניית כלים ופתרונות רוחביים לקידום יעיל ואיכותי של תהליכי התחדשות עירונית . בין היתר, האגף מייעץ לממשלה בתחום, מבגש מתווי עבודה, מזהה וממפה חסמים ומקדם פתרונות להסתרם, יוזם ומגבש המלצות לשינויי חקיקה, מקדם מחקרים ופיתוח ידע, תקנות ועקרונות מנחים, מגבש מודלים ומתווים כלכליים לבחינת כדאיות המיזמים ומעמיד מסגרות סיוע רוחביות לרשויות המקצועיות, לבעלי המקצוע, ליזמים ולדיירים.

האגף הבכיר לתכנון פועל בקידום תהליכי תכנון, הכוללים זיהוי אזורים פוטנציאליים להתחדשות עירונית, ייזום וליווי של הכנת תכנית מתאר, תכניות אב ותכניות מפורטות להתחדשות עירונית.

האגף הבכיר לקשרי קהילה אחראי להנגשה ולהפצה של המידע והידע בתחום ועל שיתוף פעולה מיטבי בין הרשות המקומית, היזם ובעלי הדירות.

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

הקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוסדרה על פי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016, שהתקבל ב-4 באוגוסט, 2016, מתוך מטרה להגדיל את היקף המימוש של מיזמי התחדשות עירונית .

על פי פרק מטרת חוק הרשות להתחדשות עירונית , "חוק זה מטרתו לקדם פעילות להתחדשות עירונית ולעודדה, להגדיל את היקף המימוש של מיזמים להתחדשות עירונית ולהאיץ את ביצועם לשם הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי, בשים לב לחשיבות שימור השטחים הפתוחים, ייעול השימוש בקרקע, חיזוק העירוניות, שיפור פני העיר ושיפור איכות החיים של התושבים לרבות מתן מענה הולם לצורכי האוכלוסייה המתגוררת במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, והכול, בין השאר, באמצעות הקמת רשות ממשלתית להתחדשות עירונית שתפעל בהתאם להוראות חוק זה".

מנהלות עירוניות להתחדשות עירונית

מנהלת עירונית להתחדשות עירונית היא יחידה הפועלת בתחום רשות מקומית מסוימת מתוך מטרה לקדם התחדשות עירונית בתחום הסמכות של הרשות.

בין היתר, תפקיד המנהלות העירוניות הוא הנגשה ופרסום של מידע וחומרי הסברה לתושבים, יזמים ובעלי מקצוע, מתן סיוע לדיירים בהתארגנות לקראת בחירת נציגות מטעמם ובחירת יזם מבצע, ביצוע בדיקות היתכנות לקידום פרויקטים, תיאום פעולות הרשות המקומית מול המחלקות הרלוונטיות בעירייה, סיוע בקידום פרויקטים במחלקת התכנון והרישוי, ועוד.

הרשות להתחדשות עירונית – מדריכים ומסמכים לדוגמה

כחלק מהניסיון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לסייע להסדרת התחום, הרשות מציעה לכל הצדדים הפעילים בתחום מדריכים ומסמכים לדוגמה, אשר יכולים לשמש בתור קווים מנחים ובסיס לפעילות.

לדוגמה, הרשות מציעה הסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים בפרויקטי פינוי-בינוי או תמ"א 38, מתוך מטרה להסדיר את ההתקשרות בין בעלי הדירות לבין עורך הדין אותו בחרו. המסמכים נועדו לתת לבעלי הדירות כלים להגדרת מסגרת השירותים המשפטיים אותם יקבלו לטובת קידום פרויקט ההתחדשות העירונית, ולהגדיר את תקופת מתן השירותים, כך שיקבלו את השירות הנדרשת עבורם.

בנוסף, ההסכם לדוגמה כולל עיגון של התחייבות עורך הדין כלפי הדיירים, עם דגש על חובת נאמנות והיעדר ניגוד עניינים, מה שמגביר את רמת האמון בין הצדדים.

מעבר לכך, ההסכם לדוגמה מתייחס לנוהג המקובל בו היזם הוא הגורם המשלם על שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים, בכך שהוא מעגן את אופן קביעת שכר הטרחה על בסיס כמות הדירות או כנגזרת של שווי דירות התמורה אותן יקבלו בעלי הדירות, את אופן תשלום שכר הטרחה ושלבי התשלום המתואמים להתקדמות הפרויקט. נוסח ההסכם לדוגמה מבהיר בנוסף כי על אף שהיזם הוא הגורם המשלם על שכר הטרחה, עורך הדין מייצג אך ורק את בעלי הדירות, ומערכת היחסים היא בין עורך הדין לדיירים בלבד.

עוד הסכם לדוגמה אותו מציעה הרשות הוא הסכם לדוגמה בין בעלי דירות ליזם בפרויקטי חיזוק ועיבוי, אשר נועד להסדיר את ההתקשרות בין בעלי דירות ויזם במסגרת תמ"א 38, וגם אחרי פקיעת תמ"א 38 , כאשר ימשיכו תהליכי 'התחדשות בניינית'.

ההסכם המומלץ אמור לספק מענה לחששות של הדיירים בנוגע לעסקה מורכבת וארוכה עד להשלמת הפרויקט, באמצעות הסדרת סוגיות של רישוי, קניין, ליווי בנקאי, רישום, מסירת מידע, שקיפות ועוד. בנוסף מפרט ההסכם לדוגמה את ההתחייבויות ההדדיות של הדיירים והיזם, כולל דרישות הדרישות בהן היזם צריך לעמוד למען מימוש הפרויקט.
 

ההסכמים לדוגמה גובשו על ידי הרשות בסיוע משרדי עורכי דין והתייעצות עם גורמים כגון לשכת עורכי הדין, התאחדות בוני הארץ , מנהלות ההתחדשות העירונית ברשויות המקומיות ונציגי ארגונים והעמותות, ובתיאום עם משרד המשפטים.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציעה גם מסמך לדוגמה של 'פנייה לקבלת הצעות לבחירת יזם לעסקת פינוי-בינוי', אשר נועד לסייע לדיירים כשהם מגיעים לבחור יזם לעסקה. בעזרת מסמך הפנייה לדוגמה, הדיירים יכולים לקבל תמונה מלאה בדבר הכשירות של היזמים, כמו גם ההתחייבות שלהם לגבי ביצוע הפרויקט ופירוט רכיבי ההצעה הייחודיים לכל יזם. בעזרת השוואה ושקלול של מספר הצעות, הדיירים יכולים לבחור את ההצעה המתאימה ביותר לצרכיהם. 

המסמך גובש לאחר היוועצות עם גורמים שונים בתחום, והוא כולל 4 פרקים מרכזיים: פרטי הפרויקט, כשירות היזם בכל הקשור לניסיון קודם ולאיתנות כלכלית, התחייבות עקרונית של היזם כלפי בעלי הדירות (אשר יעוגנו לאחר מכן במסגרת ההסכם) והצעת היזם באשר לתמורות לדיירים והתחייבויות נוספות שלו.

המסמך מפנה את תשומת הלב של הדיירים לנושאים מהותיים אותם יש לדרוש מהיזמים: ערבויות, מימון שכר הדירה בתקופת הבנייה והשתתפות בעלויות תחזוקה עתידית, עמידה בלוחות זמנים לקידום הפרויקט וחובת גילוי על חשש לניגוד עניינים והתחייבויות לאחידות במפתח החישוב של התמורות.

חשוב לציין כי נוסח המסמך משמש בתור קו מנחה בלבד.

מדריך נוסף הזמין להורדה באתר הרשות הוא מדריך להכנת דו"ח חברתי במיזמי התחדשות עירונית . דו"ח חברתי במיזמי התחדשות עירונית הוא אחד הרכיבים המשלמים את תהליך שיתוף הציבור במיזם. המדריך כולל פירוט על שלבי הכנת הדו"ח: מיפוי ראשוני, מיפוי מורחב, הכנת הדו"ח החברתי ומסמכים חשובים לסיוע בהכנת הדו"ח.   

סיכום

לסיכום, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר הוקמה בעקבות אישור החוק לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, פועלת למען קידום התחום בישראל, בין השאר באמצעות ייעוץ, קידום חקיקה, ניתוח ומחקר, סיוע לכלל הצדדים בתחום, פרסום כלים המסייעים למימוש פרויקטים, איתור אזורים פוטנציאליים להתחדשות עירונית, ועוד.