האוצר: 2,900 דירות חדשות נמכרו באוקטובר - שיא של כמעט שנה

בחודש אוקטובר נרכשו בישראל 8,400 דירות (חדשות ויד שנייה), זינוק של 33% לעומת אוקטובר אשתקד שבו חל חג הסוכות, וזינוק חד של 55% גם לעומת חודש ספטמבר 2018 שבו חלו כל חגי תשרי השנה. בממוצע דו-חודשי של חגי תשרי, דהיינו החודשים ספטמבר-אוקטובר, נרשמה יציבות במספר העסקאות לאחר רצף ירידות מאז פברואר אשתקד. כך מדווח אגף הכלכלן הראשי באוצר בסקירת ענף הנדל"ן למגורים באוקטובר 2018.

מבחינת דירות חדשות מקבלנים – כ-2,900 דירות נמכרו באוקטובר – הרמה הגבוהה ביותר מאז חודש דצמבר 2017. מכלל הדירות החדשות שנמכרו, 873 דירות היו במחיר למשתכן וכ-2,000 בשוק החופשי. בדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי נרשם זינוק של 39% לעומת אוקטובר אשתקד אך רוב העלייה מוסברת במיעוט ימי העבודה שהיו באוקטובר אשתקד על רקע חג הסוכות. בסיכום דו-חודשי של חגי תשרי (ספטמבר-אוקטובר) נרשמה עלייה מתונה של 5% במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בחלוקה גיאוגרפית של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודשים ספטמבר-אוקטובר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ניתן לראות עלייה חדה במכירות באזור רחובות וירידה בשאר אזורי הביקוש למעט ת"א. המכירות ברחובות עלו בחודשיים ב-32% לעומת ירידה של 25% בירושלים למשל. האוצר טוען כי העלייה החדה ברחובות באה בגלל מבצע מכירות של אחת החברות המיועד לזכאי מחיר למשתכן , וכן בשל רמות שכר יחסית גבוהות של רוכשים ברחובות. עוד טוען האוצר כי הקבלנים מתקשים למכור דירות בשוק החופשי ולכן עשו מבצע כזה בגלל הצורך לייצר תזרים מזומנים, אבל בעצם יש כאן סתירה כי המבצע היה רק לזכאי מחיר למשתכן. נתון חשוב נוסף הוא כי ברחובות ישנה תקופת המתנה קצרה יחסית לקבלת דירה מרגע החתימה על החוזה ביחס לשאר אזורי הביקוש.

באופן כללי, לדברי האוצר, כאשר בוחנים ברמה הארצית את התפלגות פרק הזמן עד לקבלת הדירה ברכישות של דירות חדשות בשוק החופשי, ניתן להבחין בעלייה בפרק זמן זה בקצה העליון של ההתפלגות. כך למשל, אם בחודש ינואר השנה רק 12% מהדירות שנמכרו היו עם תקופת המתנה של למעלה משנתיים, בחודש אוקטובר האחרון עמד משקלן של דירות אלו על 40%. ממצאים אלו עשויים להעיד על גידול במשקלן של מכירות "פריסייל" מסך מכירות הקבלנים. 

עלייה חודשית ברכישות המשקיעים

רכישות המשקיעים באוקטובר הסתכמו בכ-1,100 דירות, גידול של 5% לעומת אוקטובר אשתקד (במונחים כמותיים נרכשו 50 דירות יותר),וזינוק של 60% לעומת ספטמבר 2018 שהתאפיין במיעוט ימי עבודה. בחישוב דו-חודשי (ספטמבר-אוקטובר) בשל הבדלי עיתוי של חגי תשרי, נרשמה ירידה חדה של 24% ברכישות המשקיעים בחודשיים אלו. משקל המשקיעים מסך הרכישות נותר ברמה נמוכה של 12.9% - פחות או יותר כמו בחודשים האחרונים.

מכירות המשקיעים באוקטובר הסתכמו ב-1,500 דירות, עלייה של 23% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וזינוק של 36% לעומת ספטמבר. בחישוב דו-חודשי (ספטמבר-אוקטובר) נרשמה ירידה של 7% במכירות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

"מלאי" הדירות בידי משקיעים ירד באוקטובר בכ-400 דירות, כפליים מהכמות שנגרעה ממלאי זה באוקטובר אשתקד וכמות דומה למספרן בספטמבר. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו כ-14 אלף דירות.

האוצר מכחיש: בקרב רוכשי מחיר למשתכן אין הרבה "משקיעים סמויים" 

כאמור, כ-873 דירות נרכשו באוקטובר במסגרת מחיר למשתכן - כפליים מהכמות שנמכרה באוקטובר אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נראה כי 40% מהן היו באזור הפריפריה, לאחר מספר חודשים בהן היה נמוך מאד משקל הרכישות באזורי הפריפריה מסך המכירות של מחיר למשתכן.

האוצר מכחיש את הטענות לפיהן בקרב רוכשי מחיר למשתכן מסתתרים בעצם כמות גדולה של "משקיעים סמויים" (שרוכשים ולא גרים בדירה) וטוען כי משקלם אינם שונה ממשקל שאר המשקיעים "המוצהרים". ואולם, האוצר מבסס את הטענה שלו רק על נתון אחד בבאר שבע לפיו 70% מרכישות מחיר למשתכן היו ע"י מי שמתגורר באזור זה, ומכאן הכליל לגבי כל הפריפריה בטענה כי "מי שמתגורר באזור בהסתברות גבוהה גם יגור בדירה אותה רכש". איך האוצר הגיע להסתברות זו – לא ברור. "ממצא זה מעמיד בסימן שאלה את הטענה לפיה תכנית מחיר למשתכן מעודדת רכישת דירות להשקעה, בפרט בפריפריה", טוען האוצר בסקירה. 

הזוגות הצעירים רכשו באוקטובר 4,300 דירות לעומת 2,900 דירות בספטמבר. בניכוי רכישות במסגרת מחיר למשתכן הסתכמו רכישות אלו ב-3,500 דירות, עלייה של 46% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בחישוב דו-חודשי (ספטמבר-אוקטובר) מצטמצם גידול זה ל-11%. את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי הוביל אזור רחובות (גידול של 36% בחישוב דו-חודשי) כאמור. מנגד, באזור חיפה ובאזור המרכז הוסיפו לרדת רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודשיים האחרונים.

רכישות משפרי הדיור בחודש אוקטובר הסתכמו ב-3,000 דירות, עלייה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, לאחר ירידה בשיעור דומה בחודש הקודם שבו משפרי הדיור רכשו 1,800 דירות (פער של 66%!). בסיכום דו חודשי של חגי תשרי (ספטמבר-אוקטובר) נותרו ללא שינוי רכישות משפרי הדיור בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת מחיר למשתכן ) בחודש אוקטובר הגיע ל-4.6 מיליארד שקל, רמתו הגבוהה ביותר מאז דצמבר אשתקד ועלייה ריאלית של 45% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. עם זאת, בממוצע דו-חודשי של חגי תשרי (ספטמבר-אוקטובר) מצטמצם שיעור גידול זה ל-10%. כרבע מסך תזרים המזומנים של הקבלנים באוקטובר נובע ממכירות מחיר למשתכן, לעומת שיעור של 13% באוקטובר אשתקד.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה