משכנתא למסורבים - המדריך השלם לשנת 2024

משכנתא למסורבים

בחלק מהמקרים, ישראלים הפונים לבנק בבקשה למשכנתא מקבלים מהבנק סירוב לבקשה שלהם, ממגוון רב של סיבות. לעתים הסיבות לסירוב אינן תלויות במגיש הבקשה, ובמקרים רבים ניתן לפתור את המצב לאחר אבחון הסיבה לסירוב, ניתוח צרכי הלקוח והתנהלות נבונה מול הבנק.

בעקבות העובדה כי הסירוב לא תמיד נובע מבעיה פיננסית אמיתית, כל אדם יכול לעמוד מול סירוב לקבלת משכנתא, החל מזוג צעיר שעומד לפני רכישת הדירה הראשונה שלו, דרך משקיע ועד משפרי דיור.
במקרה בו נחתם כבר הסכם רכישה מול המוכר, ההשלכות של משכנתא מסורבת הן ביטול עסקת הרכישה או תשלום קנסות כבדים על הפרת חוזה מול הקבלן או המוכר.

משכנתא למסורבים היא משכנתא שאת הבקשה אליה מגישים לאחר קבלת סירוב, בעקבות תיקון הבקשה או נתוני האשראי של המבקש, על מנת לקבל אישור מחודש למשכנתא.

מהן הסיבות הנפוצות למשכנתא מסורבת? ומה ניתן לעשות במקרה של סירוב?

סיבות לקבלת סירוב מהבנק בבקשת משכנתא

משכנתא היא עסקה בסדר גודל משמעותי הנמשכת לאורך שנים רבות, ולכן הבנק צריך להיות בטוח ככל האפשר שהלקוח יעמוד בהתחייבות שלו בעסקה. בהתאם לכך, הבנק מבצע בדיקת רקע פיננסית על הלקוח הפוטנציאלי - במקרה בו דירוג האשראי של הלקוח נמוך, הבנק עשוי לסרב להעניק לו משכנתא.

אחת הסיבות האפשרויות לסירוב היא שהבקשה שהוגשה לא מתאימה ליכולת של מגיש הבקשה או לדרישות הבנק. במקרים כאלו, ניתן לתקן את סוג הבקשה למשכנתא ולהתאים אותה לקריטריונים של הבנק (מבחינת סכום המשכנתא, שיעור המימון ועוד),או לחפש בנק אחר המסכים לתת משכנתא בשיעור גבוה יותר. לעתים הערבים אינם מספיקים בהשוואה לדרישות הסף של הבנק, מה שמצריך הוספת ערבים להלוואה.

סיבה נוספת לסירוב עשויה להיות עבר בעייתי שלא מאפשר לקחת משכנתא. כאשר הבנק מקבל בקשה למשכנתא, הוא מוציא את נתוני האשראי של המבקש על מנת להבין את היכולת שלו לעמוד לאורך בזמן בהחזרי המשכנתא. בין הפרמטרים המופיעים בנתוני האשראי ואשר עלולים להוביל לסירוב: ותק בעבודה (אם המבקש מחליף עבודות בתדירות גבוהה, הסיכוי נמוך יותר לקבלת המשכנתא),גיל (לכל בנק מגבלות של גיל בו אפשר לבקש משכנתא, גם בהקשר של ביטוח חיים ובעיות בריאות בקרב מבוגרים, וגם מצד מבקשים צעירים מידי),היקף ההכנסות (גובה ההכנסה החודשית, היחס בין ההחזר החודשי לבין ההכנסה הכוללת),צ'קים חוזרים, מגבלות על חשבון הבנק, אי עמידה בהלוואות קודמות, אי עמידה בהוראות קבע, פשיטת רגל, הוצאה לפועל, עיקולים מול בנקים ומוסדות פיננסיים, חשיפה גבוהה לאשראי שעלולה להעיב על יכולת ההחזר ועוד.

הבנקים בישראל הופכים את חשבון הבנק ל'מוגבל' לאחר שחזרו ללקוח 10 צ'קים מסיבת 'אין כיסוי', מה שמקשה מאוד על קבלת משכנתא. נכון להיום, הבנקים נמנעים באופן כמעט גורף מעבודה מול לקוח מוגבל בנקאית או עם עיקולים פתוחים בהיקפים משמעותיים.

באשר לשיעור ההחזר מהיקף ההכנסה, הרגולציה בישראל לא מאפשרת לבנקים לאשר משכנתא ששיעור ההחזר שלה מתוך ההכנסה עולה על 50%. מרבית הבנקים נוקטים בגישה מחמירה יותר ולא מאפשרים משכנתא עם החזר גבוה מ-40% ואף שליש מההכנסה.

בנוסף, חשוב להבין כי על פי הוראה מופרשת של בנק ישראל, ניתן לחזות את החזר המשכנתא האפשרי באמצעות הכנסות מדווחות בלבד. כלומר, אם יש בחשבון הכנסות חד-פעמיות ולא יציבות, או הכנסות שאין עליהן אסמכתא, הבנק לא יכול להתייחס אליהן בתור בסיס להחזר חודשי של משכנתא בעתיד. בהקשר זה, מי שמנהל עסק שלא כתוב על שמו (בעקבות חובות או מכל סיבה אחרת),או מתנהל עם סכומים גדולים כסף מזומן שאינו מתועד בחשבון הבנק, יתקשה לקבל משכנתא למרות שההכנסות שלו בפועל עשויות לאפשר זאת.

עוד היבט שיכול להוביל לסירוב הוא בעיות ברישום הדירה, או 'בטוחה לא מאושרת' - למשל, אם רישום הדירה אינו תקין ברשות מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין, אם ישנן חריגות בנייה, דירה מחולקת, שעבוד\עיקול של הנכס, בנייה ללא היתר, הערכת שמאי מקרקעיןנמוכה מהמחיר הנמצא בשטר מכר, שימוש חורג בנכס, ועוד.

צעדים מומלצים לביצוע לאחר קבלת הודעה על משכנתא מסורבת

במקרה של סירוב לבקשת משכנתא מבנק מסוים, הצעד המומלץ ביותר הוא ראשית לעצור ולא להמשיך ולהגיש בקשה לבנקים נוספים, משום שרוב הסיכויים שגם הבקשות הנוספות יסורבו. בשורה התחתונה, הבנקים מתבססים על אותם נתונים הנאספים על מגיש הבקשה ועל הנכס עצמו, כך שהם צפויים להיתקל באותו נתון בעייתי שיוביל לסירוב.

חשוב להבין שאם מגישים בקשה לבנק ומקבלים סירוב, בהגשת הבקשה הבאה, הבנק רואה ברישומים שלו שבוצע סירוב, וקיים סיכוי גדול לכך שהוא לא יאפשר הגשה נוספת לתקופה מסוימת. לכן, אם מקבלים סירוב ממספר בנקים, יכול מאוד להיות שהמגיש הבקשה לא יוכל להגשת בקשה למשכנתא לזמן רב.

הוצאת דו"ח נתוני אשראי ומה כדאי לבחון בדו"ח

על מנת לאשר או לסרב לבקשת משכנתא, על הבנקים לאסוף כמה שיותר מידע על ההתנהלות הפיננסית של מגיש הבקשה. בעבר, מאגר הנתונים הפיננסים אוגד חברת BDI, אך מאז 2019 הבנקים משתמשים בדו"ח של מאגר מידע ממשלתי בשם '"דו"ח נתוני אשראי".

זהו הדו"ח שהבנק מקבל עבור כל מבקש משכנתא, והוא משפיע משמעותית על ההחלטה שלו. הדו"ח מעניק לבנקים גישה ישירה לנתונים הפיננסיים של מבקש המשכנתא, שבעקבותיהם הבנק קובע את האמינות של הלווה.

נתוני האשראי כוללים מידע רחב על חובות, הוצאה לפועל, עיקולים וחובות 'פתוחים'. בחלק מהמקרים, חובות שנפרעו במלואם נותרים בסטטוס 'פתוחים' על ידי הבנקים, גם אם הם נסגרו בפועל, רק משום שפקידי הבנק לא שינו את הסטטוס שלהם. על סמך התמונה הלא-מדויקת לעתים של נתוני האשראי, הבנק מקבל החלטה באשר למשכנתא. בשוק קיימות כיום חברות העוסקות במחיקה חוקית ורשמית של נתונים לא רלוונטיים מהדו"ח, כגון חובות לא סגורים.

לכן, במקרה של סירוב, יש לבקש את דו"ח נתוני האשראי באופן עצמאי מבנק ישראל, על מנת להבין האם קיימים של נתונים ברי תיקון או לא רלוונטיים, שמחיקתם תשפר את הסיכוי לקבלת אישור למשכנתא.

למה צריך לשים לב בדו"ח? ראשית יש להתייחס למספר הבעיות - תיק הוצאה לפועל יחיד מהווה פחות בעיה מסדרה של תיקים. צ'ק שחזר באופן חד פעמי שונה מאדם שהצ'קים שלו חוזרים באופן קבוע. עוד חשוב להבין מתי התרחשה הבעיה האחרונה - אם הבעיות של מגיש הבקשה הסתיימו לפני קרוב ל-3 שנים, הדבר שונה מאשר אדם שעדיין נמצא בבעיות בחודשים שלפני הגשת הבקשה, גם אם מדובר בבעיות קטנות יותר. לבסוף, יש להתייחס לעוצמת הבעיות - אדם שהיה מוגבל בצורה חמורה מהווה אתגר גדול בהרבה מאשר אדם בעל חשבון שהיה מוגבל באופן רגיל למספר חודשים.

פתרונות אפשריים לקבלת אישור למשכנתא לאחר סירוב

הפתרון לקבלת משכנתא למסורבים תלוי במידה רבה בסיבה לסירוב. בחלק מהמקרים ניתן לנסח מחדש את הבקשה בהתאם לתנאי הבנק (שינוי שיעור מימון, הוספת ערבים וכו'). פתרון אפשרי נוסף הוא משכנתא חוץ בנקאית, הניתנת על ידי גופים המורשים על ידי הרגולטור לתת משכנתא.

לעתים עומדים מבקשי המשכנתא מול קושי להבין את הסיבה המדויקת לסירוב, ולעתים קרובות הפקיד בבנק לא יוצא מגדרו כדי לעזור למגישי הבקשה שקיבלו סירוב. לכן, חשוב לדעת את הזכויות שלכם ולהכיר את הפעולות הנדרשות בדרך לאישור המשכנתא. היום קיימים גופים נוספים המציעים משכנתאות בישראל, ובנוסף ניתן לפנות ליועץ מומחה למשכנתא מסורבת, אשר יכול לנתח את הסירוב, לגבש תכנית פעולה לאישור מחדש ולהפעיל את הקשרים הנכונים כדי לקבל את האישור המיוחל. התמודדות עצמאית עם סירוב משכנתא עשויה להוביל לסירוב נוסף ולעיכוב ברכישת הנכס.

על רקע החסמים הרגולטוריים הרבים והחמרת התנאים למתן משכנתאות מצד בנק ישראל והמפקח על הבנקים, חוק רישוי צו האשראי המורחב מאפשר לקרנות נדל"ן (חלקן באחזקת חברות הביטוח הגדולות) לספק משכנתאות, תחת פיקוח הדוק של משרד האוצר. בעקבות העובדה שקרנות אלו כפופות לרגולציה של משרד האוצר ולא בנק ישראל, בקשות שצפויות לקבל סירוב מהבנק עשויות לעמוד בתנאי הסף של אותן קרנות. קרנות מימוניות מאושרות אלו יכולות לספק משכנתא לדירה בדרגה שניה או הלוואה כנגד הערת אזהרה בלבד, מה שהפותר את בעיית משכנתא מסורבת מהבנק בחלק מהמקרים. משכנתא בדרגה שניה היא הלוואה נוספת על חשבון הנכס, מבלי לגעת במשכנתא המקורית מדרגה ראשונה, אליה משועבד הנכס.

במקרה של סירוב על בסיס 'בטוחה לא מאושרת', הפתרון הוא לבקש מהבנק הפניה לשמאי ולבצע שמאות מוקדמת לפני חתימת החוזה על הדירה. לאחר קבלת השמאות, ניתן להעביר אותה למחלקת הביטחונות של הבנק ולקבל אישור מקדים לעסקה העתידית מבחינת תקינות הבטוחה (הנכס).

יועצים מומחים בתחום משכנתא למסורבים

לעתים, כאשר ניגשים לבנק באופן עצמאי כחלק מתהליך משכנתא למסורבים , רוכשי דירות לא עושים את כל הבדיקות הנדרשות מראש, כך שאם קיימת מורכבות כלשהי, הלקוח לעתים לא מודע אליה ומציג אותה בטעות (או מתוך שאיפה שהבנק יספק פתרון),מה שמוביל לסירוב נוסף.

בשוק היום ניתן למצוא יועצים המתמחים במשכנתאות למסורבים, אשר מציעים ייעוץ משכנתאות בו הם מתכננים את הפעולות הנדרשות ומיישמים אותן מול הרשויות, הבנקים והרגולטור. יועץ מומחה יאסוף את כל המסמכים הנדרשים לבנק לצורך מתן אישור ויתנהל מול המערכת. לעתים בנקים מסוימים שמים דגשים על פרמטרים מסוימים, כך שיועץ מומחה ומנוסה יודע לאיזה בנק לפנות וכיצד לבנות את בקשת המשכנתא באופן מותאם.

סיכום

לסיכום, בחלק מהמקרים, בעת בקשה לקבלת משכנתא מהבנק, הבנק מגיב בסירוב, כתוצאה ממספר סיבות אפשריות, החל מהתנהלות פיננסית של המבקש בעבר, אי עמידה בדרישות הסף של הבנק ועד בעיות ברישום הנכס. משכנתא למסורבים היא היעד שעומד בפני כל מי שקיבל סירוב ראשוני מהבנק.
ההמלצה היא לא להמשיך להגיש בקשות מבנקים אחרים, להוציא דו"ח נתוני אשראי מבנק ישראל, לבחון היטב את הסיבה לדחייה ואת האפשרות לתקן את אופן הגשת המשכנתא, או לחלופין לתקן את דו"ח נתוני האשראי כך שישקף באופן מציאותי יותר את המצב הפיננסי של המבקש.

בנוסף, קיימים בשוק יועצים מומחים המטפלים במשכנתא למסורבים, אשר מלווים את הלקוח בתהליך איסוף המידע, בחינת הסיבות לסירוב, ניסוח בקשה חדשה והתנהלות מול הבנקים.