מחשבון תשואה - כיצד תחשבו תשואה על נכס נדל"ן - המדריך השלם לשנת 2024

מחשבון תשואה - חישוב תשואה על דירה

על רקע העלייה המתמשכת במחירי הדיור והריביות האפסיות המקלות על לקיחת משכנתא, ישראלים רבים בוחרים להשקיע את כספם בנדל"ן, מתוך כוונה להשכיר את הנכס.

אחד הפרמטרים החשובים ביותר בעולם מושגים בנדלן, או מושגי יסוד בנדלן בכל הנוגע להשקעה וחיסכון, אם לא החשוב מכל, הוא התשואה על ההון המושקע. כאשר אנחנו בוחרים בהשקעות נדל"ן, חישוב תשואה הוא משימה לא פשוטה, המושפעת מפרמטרים רבים, חלקם קשים להערכה מראש. איך מיישמת מחשבון תשואה על נכס נדל"ן, כדי להשוות לחלופות להשקעה?

ASSET_YIELD_CALC

איך מבצעים חישוב תשואה שנתית ממוצעת על נכס נדל"ן?

עבור רבים, הנטייה היא לבצע חישוב תשואה שנתית באופן פשטני, הכולל חישוב דמי השכירות השנתיים, חלקי שווי הדירה. כלומר, אם דמי השכירות הם 3,000 ₪ לחודש, שהם 36,000 ₪ בשנה, והדירה עצמה שווה 1,000,000 מיליון ₪, התשואה, לכאורה, עומדת על 3.6% בשנה.

עם זאת, מדובר בחישוב שחסרים בו פרמטרים רבים הנדרשים לחישוב מדויק יותר של תשואה על נדל"ן. על מנת לבצע מחשבון תשואה של נדל"ן, יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנדרשות ברכישה ובתחזוקה של הדירה. לצד זאת, חישוב זה לא לוקח בחשבון את עליית הערך הממוצעת בכל שנה, אשר יכולה להיות גבוהה (או שלילית).

לכן, חישוב תשואה על נכס נדל"ן צריך לקחת בחשבון את כל העלויות הרלוונטיות: תשלום לעורך דין מקרקעין, תשלום למתווך, מס רכישה ברכישת דירה שניה (או מס רכישה ברכישת דירה ראשונה, אם ההשקעה נעשית במקביל למגורים בשכירות),הוצאות על הכנת דירה להשכרה, מס על ההכנסה משכר הדירה, ביטוח משכנתא, ביטוח דירה ותשלומי משכנתא.

ההמלצה היא לבצע חישוב תשואה משוקלל לתקופה של 5 שנים לפחות, ולכלול תחזית משוערת של עליית ערך, עם מרווח ביטחון של תנודתיות. רק כך ניתן להעריך, עד כמה שניתן, את התשואה הנכונה הצפויה מהשקעה בנכס נדל"ן. בכל מקרה, חשוב להבין שחישוב הכולל תחזית עליית מחירים הוא תיאורטי בלבד.

יועצי השקעות מומחים בתחום הנדל"ן יכולים לעזור למשקיע להעריך את רמת התשלומים השוטפים על אחזקת הבית, ולקבוע מפתח הגיוני לחישוב ההוצאה הצפויה, למשל - על כל 300 אלף ₪ משווי הדירה, ההוצאה השוטפת גדולה ב-400 ₪ בחודש.

חישוב תשואה על דירה עם משכנתא

כך, החישוב צריך להיות בנוי מסך ההשקעה (שווי הנכס, עלות ריבית משכנתא , עלויות שיפוץ, עורך דין, מתווך, תחזוקה צפויה, מס נדל"ן),מול ההכנסה החודשית משכ"ד.

חישוב תשואה נדלן - התייחסות לסיכונים

לצד כל זאת, בהשכרת נכס נדל"ן יש תמיד סיכון לכך שהנכס יעמוד ריק מסיבות שונות (שיפוצים כפויים, עזיבה של דיירים קיימים וקושי במציאת דיירים חדשים וכו'),מה שיגרור עצירה בהכנסה משכר דירה. ישנם גם מקרי קצה בו הדיירים לא עומדים בתשלום שכר הדירה, מה שעוצר את ההכנסה משכר דירה, ובנוסף עשוי להכניס אותו למאבק משפטי מול הדיירים.

לבסוף, בנוסף לכל ההוצאות הכספיות, יש לקחת בחשבון את הזמן שהושקע באיתור הנכס, הליך הרכישה והתחזוקה. לא ניתן להכניס את הנתון למחשבון תשואה, אך יש לקחת בחשבון שכל שעה שהושקעה בדירה שווה כסף, בעיקר עבור עצמאיים.

את החישוב של תשואה על נכס נדל"ן חשוב לעשות כבר בשלב ההתחלתי, לקראת הרכישה ולאחר ידיעת המחיר, שכר הדירה הצפוי, היקף ההון העצמי ועלות ריבית משכנתא. חשוב להבין כי חישוב התשואה באחוזים מתוך שווי הנכס נותן תשואה נכונה לשווי בעת הרכישה- אם שווי הנכס יעלה, מצד אחד הנכס יהיה שווה יותר, אך מצד שני השכירות תהווה אחוז קטן יותר משווי הנכס בעתיד. על מנת לגשר על פער זה ניתן כמובן להעלות את שכר הדירה, אך שוק השכירות לא תמיד תואם לשוק מחירי הנכסים לרכישה.

ההמלצה היא לבצע חישוב ריאלי יחסית של התשואה השנתית הצפויה, יחד עם חישוב פסימי יותר, הלוקח בחשבון תרחיש הכי פחות רווחי, וכך להבין את טווח התשואה הפוטנציאלי.

מה נחשבת תשואה טובה על נדל"ן?

התשואה הממוצעת על דירה להשקעה בישראל עומדת על 3%-4% בשנה (ללא חישוב עלייה בשווי הנכס, אשר צפוי להמשיך לעלות אך עלול גם לקפוא ואף לרדת). באופן כללי, בדומה לכל אפיק השקעה אחר- ככל שהסיכונים גדולים יותר, כך התשואה הפוטנציאלית גבוהה יותר.

לכן, בערי הפריפריה התשואות נוטות להיות גבוהות יותר, אך עם הבחירה בהשקעה בפריפריה ישנם סיכונים אחרים, המהווים חלק מהסיבה לתשואה הגבוהה - פחות ביקוש לדיור, רמה סוציו-אקונומית נמוכה יותר של שוכרים, ועוד.

עבור מי שמתעניין בהשקעות נדל"ן בחול, לעתים ניתן לראות בפרסומים תשואות שנתיות גבוהות בהרבה, אך במקרים אלו חשוב לוודא את אופן חישוב התשואה על ההון המושקע, מהן הבטוחות לתשואה ולהכנסות, ומהן העלויות המוטלות על בעלי הנכסים, כגון חברת ניהול, תשלומי מס מקומי ועוד.

בנוסף להשקעה בנדל"ן למגורים, קיימת אפשרות גם של השקעה במשרדים ונדל"ן מניב. העלות למ"ר לרוב גבוהה יותר, אך בעקבות השטח הקטן הנדרש למשרד, סך העלות נמוכה יותר, וכך הצורך במשכנתא נמוך יותר, למשל - לצד מחירי שכירות גבוהים יחסית, המשפיעים באופן ישיר על גובה התשואה. תשואה ממוצעת על נכס מסחרי עומדת על כ-7% לעתים יותר מכך. בהשקעה בנדל"ן מסחרי, בדומה להשקעה בנכסי נדל"ן למגורים, חשוב להיכנס למחשבון תשואה ולעשות חישובים זהירים וריאליים.

גורמים נוספים שמשפיעים על התשואה

חישוב תשואה מדויקת על נכס נדל"ן היא משימה קשה, בעקבות גורמים רבים המשפיעים על ההכנסה וההוצאה החודשית לאורך זמן.

הדוגמאות רבות ומגוונות: עלות עורך הדין והמתווך ידועות בעת הרכישה, אך יש לחשב גם את העלויות בעת המכירה, כאשר האחוזים המקובלים בשוק עשויים להשתנות.

באופן דומה, יכול להיות שבעל הנכס יזדקק לבצע שיפוץ לקראת המכירה (בנוסף לשיפוץ לפני השכרה),כאשר אין לדעת מה יהיה ההיקף שלו, ומה יהיו עלויות בעלי המקצוע בעוד מספר שנים. הימנעות משיפוץ עשויה להוביל למכירה בשווי נמוך בהרבה מהשוק, כך שהגורם של עליות המחירים במשוואה עשוי להיפגע.

עלות התיקונים הנמצאים באחריות בעל הנכס עשויה להשתנות בין מאות שקלים בשנה, לפרויקטים של עשרות אלפי שקלים של תיקונים בבניין, החלפת תשתיות וכו'.

עוד גורם שצריך לקחת בחשבון הוא עלויות ריבית בלקיחת משכנתא - החישוב הרווח הוא החזר של 150% מהסכום הנלקח, לאורך כל תקופת המשכנתא- כלומר, אם לוקחים 100 אלף ₪, תחזירו במשך 20 שנה סכום מצטבר של כ-150 אלף ₪. לכן, כאשר עושים חישוב ל-5 שנים, לצורך העניין, צריך לחשב את הסכום הנוסף שאתם משלמים להחזר הריבית. בנוסף, חלק מהמשכנתא נקבע על פי ריבית משתנא, כאשר נכון להיום הריבית אפסית ויכולה רק לעלות- מה שיגדיל גם את ההחזר החודשי על המשכנתא.

בנוסף למס רכישה, צריך לקחת בחשבון את מס השבח שתשלמו בעת המכירה- כאשר תקנות המס עשויות להשתנות במהלך השנים, ולהגדיל את חבות המס בתור אחוז משווי הדירה (או להקטין).

בכל הנוגע לחישוב הכנסה צפויה משכר דירה - נכון להיום יש פטור על הכנסה משכר דירה עד סכום מסוים, אך הוא עשוי להשתנות, מה שישנה את ההכנסה החודשית נטו מהשכרת הנכס.

כל העובדות האלו מובילות למסקנה על כך שחישוב תשואה בפועל היא משימה קשה, ולכן צריך לקחת בחשבון טווח רחב של שינויים, לצד מעקב שוטף אחרי התשואה בפועל, כדי לקבל החלטות בהמשך הדרך.

סיכום - איך מחשבים תשואה

לסיכום, חישוב תשואה על נכס נדל"ן הוא משימה לא פשוטה, הכוללת מרכיבים רבים של אי ודאות, תחזיות והערכות. בכל מקרה, חישוב פשוט המבוסס על שכר דירה ושווי הנכס בלבד, לא יכול לתת תמונה מדויקת על התשואה הצפויה על הנכס. חשוב להיכנס למחשבון תשואה על נכס נדל"ן לפני קבלת החלטות על השקעה גדולה בדמות רכישת נדל"ן, על מנת לקבל את ההחלטה המושכלת והמבוססת ביותר.