ועדת הערר: "חדר מחוזק לא נהנה מהתמריצים שניתנו למרחב מוגן; אין הצדקה לאשר בנייתו על חשבון שטחי שירות"

פסיקה מעניינת מהימים האחרונים של ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז ירושלים "מתכתבת" בצורה ישירה עם הצעת החוק שהועלתה במהלך מבצע "שומר החומות" בעזה, וקוראת להכליל חדר מחוזק בהגדרת "מרחב מוגן" בחוק התכנון והבנייה.

המדובר הוא בערר נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הראל, בנוגע לבית ברחוב הגר"א 20 בקריית יערים, ולפיה אושרה חלקית בקשה לתוספת בנייה ליחידת דיור קיימת. הוועדה דרשה להציג את פתרון המרחב המוגן במבנה כשטח עיקרי ולא כשטח שירות.

לטענת העוררים, שיוצגו על ידי עו"ד אהרון אגסי, "חישוב שטחי המרחב המוגן כשטחי שירות תואם את הוראות התוכנית החלה על המקרקעין (הל/530א). בנספח חישובי השטחים של התוכנית ניתן לראות כי המרחב המוגן חושב כשטח שירות ולא כשטח עיקרי".

הוועדה, שיוצגה בהליך על ידי עו"ד יאיר איתן, טענה בתגובה כי "חדר מחוזק אינו שטח שירות על פי הדין ואין מקום לקבוע אחרת. הבקשה להיתר כוללת חדר מחוזק ולא מרחב מוגן, שאליו מתייחסת התוכנית; התוכנית לא קבעה שניתן לחשב את זכויות החדר המחוזק כשטח שירות".

כראיה צירפה המשיבה לערר את הצעת החוק האמורה שעליה פרסמנו כאן במאי האחרון, של חברי הכנסת משה ארבל וינון אזולאי מש"ס, ולפיה חדר מחוזק יוגדר כמרחב מוגן. "כל עוד החוק לא שונה", טענה המשיבה, "הרי שחדר מחוזק אינו מרחב מוגן ואין לגזור גזירה שווה ביניהם".

ועדת הערר, בראשות היו"ר עו"ד עמית אופק, כתבה כי סעיף 4.1.2(ג)(6) לתקנון התוכנית קובע - "מרחב מוגן ישולב בתוך התוספות לכל דירה, כמפורט בנספח הבינוי". בהקשר זה ציינה הוועדה כי "בנספח הבינוי מסומנת תוספת המרחב המוגן. הטענה של העוררים היא כי משאושר על ידי פיקוד העורף תחליף למרחב המוגן, הרי שלנוכח סימונו של המרחב המוגן בתוכנית וחישוב שטחו בתוכנית כשטח שירות, יש לכלול גם את החדר המחוזק כשטח שירות, כתחליפו המאושר של המרחב המוגן.

חדר מחוזק אינו מרחב מוגן, והוא לא נהנה מהתמריצים שניתנו להקמת מרחב מוגן. התוכנית בענייננו דנה בהוספת מרחב מוגן, וגם נספח הבינוי עוסק במרחב מוגן. העובדה שהעוררים מסיבותיהם החליטו לבקש תחליף למרחב המוגן וכי פיקוד העורף אישר את התחליף, לא מתגברת על ההבחנה הבסיסית שטעמיה עימה בין חדר מחוזק למרחב מוגן"

איננו מקבלים את טענת העוררים. חדר מחוזק אינו מרחב מוגן, והוא לא נהנה מהתמריצים שניתנו להקמת מרחב מוגן. התוכנית בענייננו דנה בהוספת מרחב מוגן, וגם נספח הבינוי עוסק במרחב מוגן. העובדה שהעוררים מסיבותיהם החליטו לבקש תחליף למרחב המוגן וכי פיקוד העורף אישר את התחליף, לא מתגברת על ההבחנה הבסיסית שטעמיה עימה בין חדר מחוזק למרחב מוגן.

התמריצים שניתנו להקמת מרחב מוגן לא ניתנים לחדרים מחוזקים ועל כן אין כל הצדקה גם במקרה דנן לאשר את בניית החדר המחוזק על חשבון שטחי השירות. במקרה זה, התוכנית מוסיפה שטחי שירות לבניית מרחב מוגן במקום מסוים; אין בכך כדי לאפשר חיזוק חדר, שיכול לחול על כל חדר בדירה, בשטחי השירות".

גם ועדת הערר התייחסה בפסיקתה להצעת החוק המדוברת, וקבעה: "אכן יש בהצעת החוק שהביאה המשיבה כדי לחזק את המסקנה כי אין לגזור גזירה שווה בין מרחב מוגן וחדר מחוזק. בהסבר להצעת החוק צוין מפורשות כי היא באה להבהיר שהגדרת מרחב מוגן חלה גם על חדר מחוזק. בנסיבות אלה לא מצאנו שנפל פגם בהחלטת המשיבה כי יש להראות פתרון לחדר המחוזק מהשטחים העיקריים, לנוכח המצב החוקי התקף כיום".

לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן

הכתבה הוכנה בשיתוף עו"ד עפר טויסטר, ראש משרד עו"ד עפר טויסטר ושות' העוסק בדיני תכנון ובנייה.