התקשרתם בהסכם לפרויקט תמ"א 38 ב-2021? תוכלו להמשיך ליהנות מהטבות המס שתוקפן פג בסוף השנה

"בימים אלו נעשית עבודה על הגשת תזכיר להארכת התוקף של הוראות פרק 5", אומר עו"ד ורו"ח יוסי אלישע ממשרד יוסי אלישע קלדרון ושות', בעקבות הודעת רשות המיסים שפורסמה הערב (ב') בנוגע לוראת השעה המתייחסת להטבות מס שבח בתמ"א 38. "בימים הקרובים, להערכתי, התזכיר יונח על שולחן הכנסת, וינסו להעביר אותו בחקיקת בזק - כדי שתהיה רציפות באופן שיקביל לתוקף תמ"א 38 , קרי אוקטובר 2022".

עו"ד ורו"ח יוסי אלישע (יח"צ)

כפי שפרסמנו מוקדם יותר, רשות המיסים פרסמה הודעה חשובה לבעלי דירות וליזמים שהתקשרו יחד בפרויקטים מסוג תמ"א 38 במהלך שנת 2021: על פי ההודעה שיצאה היום (ב'), הצדדים "יוכלו להמשיך ליהנות מהטבות מס שתוקפן יפוג ב-31 בדצמבר 2021, אם הסכמי המכר ביניהם נחתמו לפני פקיעת תוקף ההטבות אך הבנייה בפועל תחל רק לאחר פקיעת תוקפן". 

ההחלטה התקבלה בימים האחרונים ברשות המיסים. בהודעה נכתב עוד כי "כידוע, במסגרת תמ"א 38 מתקשרים יזמי בנייה עם בעלי דירות בבניינים. על פי פרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין , בעלי הדירות זכאים להקלה משמעותית בתשלום מס שבח על התמורה שמעניק להם היזם בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות. כמו כן, נקבע בפרק זה כי יום המכירה יחול רק לאחר התקיימות התנאים המתלים שבהם הותנו הסכמי המכר (כמו קבלת היתרי בנייה, למשל), ולא ביום החתימה של הסכמי המכר עצמם. קביעה זו מאפשרת ליזמים ולבעלי הדירות לדחות את תשלום מס השבח ומס הרכישה בגין העסקה.

פרק זה נוסף לחוק במסגרת הוראת שעה - שתוקפה יפוג בסוף השנה האזרחית. עם התקרבות מועד פקיעת התוקף של הוראת השעה, נוצרה אי ודאות בנוגע לעסקאות שנחתמו לפני פקיעת תוקפה של הוראת השעה, אך התנאים המתלים שבהם הותנו יתקיימו רק לאחר פקיעת תוקפה של הוראת השעה.

לכן מפרסמת כעת מחלקת מקרקעין וקבלנים מהחטיבה המקצועית ברשות המיסים עמדה רשמית, שלפיה ההטבות הניתנות במסגרת פרק 5 לחוק יחולו גם על עסקאות שנחתמו לפני פקיעת תוקפה של הוראת השעה, אשר התנאים המתלים לקיומן יתקיימו רק לאחר פקיעת תוקפה של הוראת השעה המדוברת. 

על העסקה להיחשב לעסקה במסגרת תוכנית תמ"א 38 ; הסכם המכר נחתם לפני 31 בדצמבר 2021 והיזמים ובעלי הדירות עמדו בחובת ההודעה והדיווח הקבועים בסעיף 49לב2 לחוק מיסוי מקרקעין ; על הסכמי המכר לכלול תנאים מתלים שלא התקיימו ולא צפויים להתקיים עד 31 בדצמבר 2021; ועל כל הצדדים לעמוד בכל התנאים המצוינים בפרק 5 לחוק"

עם זאת, החלת ההטבות מותנית בעמידה בכמה תנאים מצטברים: על העסקה להיחשב לעסקה במסגרת תוכנית תמ"א 38 ; הסכם המכר נחתם לפני 31 בדצמבר 2021 והיזמים ובעלי הדירות עמדו בחובת ההודעה והדיווח הקבועים בסעיף 49לב2 לחוק מיסוי מקרקעין ; על הסכמי המכר לכלול תנאים מתלים שלא התקיימו ולא צפויים להתקיים עד 31 בדצמבר 2021; ועל כל הצדדים לעמוד בכל התנאים המצוינים בפרק 5 לחוק".

ברשות המיסים מדגישים עוד כי אם בעתיד יתוקן החוק, יוארכו המועדים הקבועים בו או שתתפרסם החלטה חדשה בנושא – החלטה זו לא תחול על פעילות שתיעשה לאחר מועד השינוי בחקיקה או במדיניות רשות המיסים.

"כל עוד לא עוברת החקיקה, רק מי שיחתום על פי הוראת רשות המיסים, עד סוף השנה, יחולו עליו הוראות הפרק", מדגיש עו"ד ורו"ח אלישע. "גם אם שר האוצר רוצה מאוד, ומצהיר שיפעל לכך, מספיק שאין אצבע אחת זה לא יעבור. זה ממש על קוצו של יו"ד במצב הנוכחי.

נכון לעכשיו הפתרון הוא לנסות, עד כמה שאפשר, לחתום על הסכם המכר עד לסוף השנה - בעוד כמה ימים, להזכירכם, ולהעביר דיווח, ואם זה לא קורה, לקוות שהחקיקה תעבור, וזה משהו שאף אחד כרגע לא יכול להבטיח".