תהליך תמ"א 38

מה זה תמ"א 38?

תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית) היא תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה בממשלה בשנת 2005 ונכללים בה מבנים שהיתר לבנייתם ניתן לפני תחילת 1980. ההנחה היא שבניינים אלה לא נבנו אז בהתאם לתקן העדכני שנועד להבטיח את עמידותם בפני רעידות אדמה (תקן 413). לפי הערכות ישנם אלפי בניינים כאלה ברחבי ישראל, ולמעלה ממיליון דירות הזקוקות לחידוש.

כשתוכנית תמ"א 38 אושרה לראשונה, התוקף שלה נקבע ל-5 שנים ומאז הוא הוארך פעמיים על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה עד שנת 2020, ובהמשך עד אוקטובר 2022. מטרתה של התוכנית היא חיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה חזקות - היא קובעת כללים תכנוניים לחיזוק מבנים ומעודדת זאת באמצעות מתן היתרים לתוספות בנייה בבניינים קיימים וכן הריסת בניינים ישנים שדורשים חיזוק ובנייתם מחדש. בתוכנית מפורטים כל התנאים למימוש תוספת הבנייה האלה, כללים המפרטים מה מותר ומה אסור לבצע במסגרת התוכנית מבחינת חיזוק הבניינים, וכן ההסדרים התכנוניים להריסת מבנה ובנייתו מחדש. 

התוכנית מחולקת היום לשני חלקים: תמ"א 38 /1 - חיזוק בניין קיים ותוספת בנייה בו; תמ"א 38/2 -הריסת בניין הדורש חיזוק ובנייתו מחדש בהתאם לקריטריונים של התוכנית.

מדינת ישראל נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה ולדעת מומחים זו לא שאלה של האם תתרחש כאן רעידת אדמה חזקה, אלא שאלה של מתי - ולזאת מצטרפות השאלות באיזו עוצמה ומה יהיה היקף הנזקים. המיקום הגיאוגרפי של ישראל הוא זה שמעמיד אותה בסיכון - השבר הסורי-אפריקאי שעובר לאורך כל הגבול המזרחי של המדינה - אזור בעל היסטוריה עגומה של רעידות אדמה חזקות שהחריבו ערים ומדינות. ההיסטוריה והמחקר מלמדים שרעידת אדמה חזקה מאוד תתרחש בישראל, גם אם לא ניתן לדעת מראש איפה, מתי ובאיזו עוצמה. המומחים טוענים כי זה עניין של מחזוריות וכי בערך כל 100 שנה מתרחשת רעידת אדמה עוצמתית – ועכשיו אנחנו מתקרבים למועד ויש שטוענים כי כבר עברנו אותו.

על רקע זה, תוכנית חיזוק המבנים בישראל תמ"א 38 עלתה לסדר היום בעשור הקודם, בשל החשש מרעידות אדמה שיביאו לקריסה והתמוטטות של מאות בניינים בישראל, ובהתאם לעשרות אלפים ואולי גם מאות אלפי הרוגים באוכלוסיה המקומית כתוצאה מכך.

תמ"א 38 – תיקונים ונוסחים

תכליתה של תוכנית תמ"א 38 היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית מבקשת לעודד חיזוק של בניינים ישנים בישראל וכדי להשיג את היעד הזה המדינה מעניקה ליזמים וחברות נדל"ן תמריצים שיאפשרו את המימון של החיזוק – אך תוך כדי שמירה על איזון בין צורך זה לבין שיקולים מקומיים וארציים רחבים יותר. 

התמריצים האלה באים לידי ביטוי בזכויות בנייה בתנאים מועדפים בבניינים עצמם שעוברים חיזוק, או בבניינים החדשים שייבנו לאחר הריסת ובנייה מחדש לשם חיזוק. וכאן נעוץ ההבדל בין תמ"א 38 /1 ותמ"א 38/2 – תיקונים 1 ו-2 לתוכנית. בהמשך נסביר מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2, וכן נסביר מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי.

לתוכנית תמ"א 38 היו במשך השנים מספר תיקונים ועדכונים. העדכון הראשון היה ב-2010, אז נכנס תיקון 2 לתוכנית ( תמ"א 38/2 ) – שאיפשר ליזמי התמ"א לסגור קומה מפולשת בבניין בנוסף לבנייה של קומה נוספת או אגף נוסף, וכן איפשר להרוס בניין הדורש חיזוק ולבנותו מחדש מכוח התוכנית. 
ב-2012 פורסם עדכון שני לתוכנית לאחר שהכנסת אישרה את תיקון 3 לתמ"א 38 ( תמ"א 38 /3) שבו הורחבו זכויות הבנייה מכוח התוכנית לתוספת של 2.5 קומות מעל בניין קיים (קומה אחת מעבר למה שהיה לפני התיקון). 

ב-2014 פורסם עדכון נוסף הקשור לתיקון בחוק המע"מ, לפיו מתן שירותי בנייה במסגרת תמ"א 38 וכן בפינוי בינוי - לא יחויב בתשלום מס וכן לא יחויב במס מכירה של יחידת מגורים חלופית במתחם פינוי בינוי . 

ב-2016 פורסם עדכון נוסף לתוכנית – תיקון 3א' לתמ"א 38, המתייחס למסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח התוכנית. התיקון בא לפשט את הוראות תמא38 ולהגדיל את הוודאות בחישוב זכויות הבנייה, וכן הגדלת תמריצי הבנייה לעידוד מסלולי הריסה ובנייה מחדש. כך, ועדה מקומית תהיה רשאית להתיר מספר יחידות דיור הגבוה מהקבוע בתכניות החלות במגרש.

ב-2017 פורסם עדכון חמישי לתוכנית לפיו רשויות מקומיות יהיו רשאיות לגבות היטל השבחה של 25% בגין כל קומה הנוספת לבניין קיים במסגרת תמ"א 38 . עד תיקון זה, כל פרויקטי תמ"א 38 היו פטורים מהיטל השבחה . נציין כי היטל ההשבחה יחול רק על הדירות התוספתיות ולא על אלה המחוזקות או הנבנות במקום הקיימות. 

לאחר תיקונים אלה, המדינה עדכנה את שם התוכנית ברישומיה ובדוחות שהיא מוציאה מעת לעת ל" תמ"א 38 - נוסח משולב", ובפירוט נכללים כל התיקונים שבוצעו בתוכנית מאז גובשה. יזם או דיירים ששוקלים לבצע הליך של תמ"א 38 בבניין מסוים צריכים להתאים את בדיקת ההיתכנות לנוסח המשולב של התוכנית וכן את התכנון הסופי של הפרויקט.

בנובמבר 2019 החליטה המועצה הארצית לבנייה על סיומה הרשמי של תכנית תמ"א 38 ב-1 באוקטובר 2022. בהודעת המנהל נכתב: "הוועדה השתכנעה כי התמ"א במתכונתה הנוכחית לא השיגה את המטרה המרכזית שלשמה הוקמה - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מהנתונים שהוצגו בפני הוועדה עולה כי התמ"א כמעט לא מיושמת באזורי הסיכון. התמ"א לא השיגה את מטרתה גם מבחינה תכנונית - היא מאפשרת מתן היתר למגורים בלבד, זאת מבלי לתת מענה לתשתיות ולצורכי הציבור הדרושות לתושב. נוסף על כך מתן היתר נקודתי לבניין הבודד, ללא ראייה תכנונית ברמת המתחם, יכול לסכל התחדשות עירונית במתחם כולו". המועצה הכריזה כי המדינה תנסח תכנית חלופית אשר תיושם לאחר התכנית הנוכחית, המעדיפה מתחמים שלמים על פני בניינים בודדים.

ביולי 2021 הצהירה שרת הפנים איילת שקד על החלופה המוצעת שלה לתכנית תמ"א 38 , במסיבת עיתונאים משותפת עם מנהל התכנון . באוגוסט 2021 אושרה התכנית שכונתה 'חלופת שקד' על ידי ועדת השרים לענייני חקיקה. תמצית התיקונים שאושרו הם הוספה של מסלול חיזוק באמצעות הריסה ובנייה מחדש בו ניתן לאשר תכנית בסמכות ועדה מקומית, תוך קביעת סמכות לתוספת זכויות בנייה ומתן אפשרות לעירוב שימושים, מסלול לחיזוק תוספת ועיבוי אם הועדה המקומית הגיעה למסקנה כי פעולה זו עדיפה, תוך קביעת סמכות לתוספת זכויות בנייה ומתן אפשרות לעירוב שימושים, אפשרות לאשר בתכנית בסמכות הועדה המקומית הגדלה של שטחי בנייה במגרשים אחרים המיועדים למגורים, זאת בתנאי שהתכנית כוללת ביצוע עבודות חיזוק היכן שנדרש, קביעת כללים לעניין חבות בהיטל השבחה על תכניות, סמכות לאישור תכנית במסגרת החלטת הוועדה המקומית לצד החלטה על מתן היתר לפי תכנית בכפוף לתקנות שיותקנו על ידי שר הפנים, ובנוסף הסדר עדכני ויעיל באשר לקבית ייעוד ציבורי בחלק מהמבנה, על מנת לספק מענה לאתגרים וליעדים של מוסדות התכנון.

מה ההבדל בין תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2?

בתמ"א 38/1 מתבצע חיזוק הבניין הקיים מפני רעידות אדמה, הכולל הוספת ממ"ד לכל דירה וכן מעלית, ולרוב גם מרפסות, המהווים לכשעצמם אלמנטים קונסטרוקטיביים המחזקים ומשדרגים את הבניין. אם מתאפשר, אז הדיירים מקבלים גם מחסן וחניה. במסגרת חיזוק הבניין מתבצע שיפוץ חיצוני למבנה ולסביבתו, בנייה או שיפוץ של הלובי, שיפוץ של חדר המדרגות, של תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב, הגז וכדומה.

בתמורה, מתירה התוכנית תוספת יחידות דיור חדשות שהיזם או החברה יוכלו למכור בשוק החופשי – בדרך של סגירת קומת עמודים, הוספת קומות או הוספת אגף והרחבה של יחידות הדיור הקיימות בבניין עד 25 מ"ר לכל דירה. נכון להיום התוכנית מתירה תוספת של קומה וחצי באזור המרכז ושל 2.5 קומות באזורי הפריפריה.

תיקון תמ"א 38/2 בוצע לאחר שנמצא כי בניינים רבים לא יעמדו בתקן 413 גם אם יבוצע בהם חיזוק במסגרת תמ"א 38 /1, ולכן התיקון מאפשר הריסה של הבניין ובנייתו מחדש תוך עמידה בתקנים הנדסיים מחמירים שהוגדרו בתוכנית. 

בתמ"א 38/2 בדרך כלל נבנה בניין גבוה יותר מזה שנהרס, אשר מכיל מספר יחידות דיור גדול בהרבה מזה שהיה קודם. כמות הדירות וגובה הבניין כפופים למדיניות הרשות המקומית ויכולה להשתנות מעיר לעיר. את הדירות החדשות, היזם מוכר בשוק החופשי.

בעלי הדירות מקבלים בניין חדש לגמרי, דירה חדשה לגמרי שלרוב גם גדולה יותר מהדירה הישנה שלהם עם עיצוב ותכנון חדיש. לרוב גם נבנות בבניין חניות מקורות לכל בעלי הדירות (לרוב מדובר בחניות תת-קרקעיות). במהלך הבנייה הדיירים מפונים מדירתם ומשוכנים לדירות בשכירות, כשאת שכר הדירה משלם היזם לאורך כל התהליך. בשני הסוגים השונים של התמ"א, כל העלויות משולמות על ידי היזם ואינן חלות על הדיירים – מיסים, אגרות, היטלים, וכן עלויות מחיה.

בין תמ"א 38/2לפינוי בינוי ההבדל המרכזי הוא כי בתמ"א 38/2 ניתן להרוס ולבנות מחדש בניין אחד בודד, בעוד שפינוי בינוי בדרך כלל מתייחס למתחמים שלמים. בשנה האחרונה המדינה מעודדת הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38/2 גם כן במתחמים שלמים ואף שכונות שלמות, וגם היזמים נוטים יותר לבחור במסלול זה שמקנה שיעורי רווחיות גבוהים יותר. הרוב הדרוש מצד הדיירים כדי לעשות תהליך פינוי בינוי הוא 80%, כמו בתמ"א 38/2, בעוד שבתמ"א 38/1 נדרשת הסכמה של שני שלישים מהדיירים – 67%. 

הבדל נוסף נעוץ בהוצאת היתר בנייה לפרויקט. פינוי בינוי כפוף לתוכנית בניין עיר (תב"ע) מול ועדה מחוזית בעוד שתמ"א 38/2 היא בסמכות ועדה מקומית. ואולם, הוצאת היתר מועדה מקומית לפרויקט תמ"א הפך בשנים האחרונות למשימה לא פשוטה בכלל שאורכת לעתים שנים רבות. כדי שיתאפשר תהליך של פינוי בינוי , המתחם חייב להיות מוכרז ע"י הרשויות לכזה המיועד לפינוי בינוי וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות. 

הבדל אחר הטמון בזכויות הבנייה ליזמים בשתי התוכניות הוא שבתמ"א 38/2 בד"כ מתווספות 18-25 דירות חדשות בבניין החדש, בעוד שבפינוי בינוי מספר יחידות הדיור התוספתיות עשוי להגיע למאות. 

מה השלבים של תהליך תמ"א 38?

כאמור, בניינים שדייריהם יכולים לקדם תהליך תמ"א 38 הם כאלה שהיתר לבנייתם ניתן לפני תחילת 1980 ובניינים שלא עומדים בתקן בפני רעידות אדמה (תקן 413). כל התיקונים בתמ"א 38 ותוספות הבנייה שאושרו במרוצת השנים הפכה את מימוש התוכנית לאטרקטיבית במיוחד ליזמים – אבל בעיקר באזורי הביקוש ולא בפריפריה – וכן עבור הדיירים שמקבלים דירה מוגדלת ומשודרגת בבניין מחוזק ומשופץ, או דירה חדשה בבניין חדש.

ואולם, למרות האטרקטיביות הזו, עד שנת 2018 חוזקו בישראל ב-13 השנים שבהן תוכנית תמ"א 38 היתה קיימת רק כ-50 אלף דירות בכל הארץ, הרבה פחות מהפוטנציאל. בין הסיבות לכך הם משך הזמן הארוך מאוד שלוקח לבצע תהליך תמ"א 38, וחסמי ביורוקרטיה כבדים מאוד שהיזמים וחברות הבנייה נתקלים בהם בבואם לקדם פרויקטי תמ"א.

יזמים רבים שפועלים באזורי הביקוש, שם הדרישה לדירות חדשות גבוהה, הקרקעות הפנויות מעטות מאוד ומחיריהם בהתאם, אומרים כי פרויקטים מתעכבים לעתים 10-12 שנה! בגלל ביורוקרטיה של הרשויות המקומיות. הכוונה היא להוצאת היתר הבנייה לפרויקטי תמ"א שרשויות רבות לא מתלהבות לקדם בעירן. הסיבה היא כי תוספת של יחידות דיור מעמיסה הוצאות לא מבוטלות על העיריות והן מצידן לא מקבלות תשלום מהמדינה עליהן (למעט במתחמים מועדפים). 

התוצאה היא כי העיריות מעמיסות קשיים על היזמים ומעכבות את מתן ההיתר שנים רבות, שלעתים הופכות את כל הפרויקט ללא כדאי כלכלית. התיקונים החדשים בתוכנית תמ"א 38 וכן בתיקונים לחוק התכנון והבנייה באים לסייע במקצת בתחום זה. גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שהוקמה לפני כשנה אמורה לסייע בשחרור חסמי בירוקרטיה. 

איך מתחילים פרויקט תמ"א 38?

אז כדי להתחיל בקידום תהליך תמ"א 38 בבניין מסוים, יש להשיג תחילה הסכמה של הדיירים – 67% בתמ"א 38/1 ו-80% בתמ"א 38/2 – ואז לפעול לאיתור יזם מתאים.

במקביל מומלץ להיוועץ בעורך דין תמ"א 38 שמתמחה בתהליכי תמ"א 38 שילוו את הדיירים לאורך התהליך וידאגו לאינטרסים שלהם מול היזמים. חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין פרטי ולא להיעזר בעורך דין מטעם היזם, למרות שיזמים רבים מציעים זאת בחינם וכך בעצם מפתים דיירים. עורך דין מטעם היזם מטבע הדברים יהיה בסוג של ניגוד עניינים ולא בהכרח ישרת נאמנה את האינטרסים של הדיירים. 

היזם מצידו מבצע בדיקת היתכנות כלכלית לבניין ובוחן האם כדאי לו לקדם בו תהליך תמ"א 38 . המשתנים במקרה הזה רבים וקשורים לאיזה תב"ע קיימת לאזור, מה מדיניות הרשות המקומית לגבי התחדשות עירונית, מה מותר ומה אסור בכל עיר, אזור או שכונה, ומהי התשואה הצפויה לו ממכירת הדירות התוספתיות בבניין. 

באם היזם מעוניין וגם הדיירים, נערכת פגישה ראשונה בין הצדדים שבה היזם מציג בדרך כלל מה הוא ייתן ולמה הדיירים יצטרכו להסכים. לאחר מכן, היזם פועל לתכנון אדריכלי של הפרויקט ובסיום מציג את התוכנית לדיירים. באם התוכנית מקובלת על בעלי הדירות בד"כ בשלב זה ממשיכים לחתימת הסכם מחייב.

הסכם תמ"א 38

ההסכם בפרויקט תמ"א 38 מסדיר את כלל ההיבטים הרלוונטיים במערכת היחסים בין יזם תמ"א 38 לבין בעלי הזכויות, מתחילת הפרויקט ועד סופו. אל ההסכם מצורף המפרט הטכני והתכניות בנוסח שעליו הצדדים הסכימו ביניהם. ההסכם כולל בטוחות מצד היזם (למקרים בהם היזם פושט רגל או עוצר את ביצוע העבודות),התחייבות לייפוי כוח מצד הדיירים לקידום הפרויקט, עסקת נטו (סעיף המבהיר כי כל ההוצאות הקשורות לפרויקט יחולו על היזם כולל מיסים, אגרות, תכנון, היטלים, שכר עורך דין),התמורות הניתנות לבעלי הדירות, לוח זמנים לשלבי הפרויקט והתנאים לביטול ההסכם במקרה של חריגה, אחראית היזם לכל נזק לגוף או רכוש בשטח הבניין, ביטוחים ומינוי מפקח בנייה. בנוסף, חשוב להסדיר בהסכם את הליך הטיפול בדיירים סרבנים והסדרת מנגנון בוררות לצורך אכיפת ההסכם ולמקרי של מחלוקת. מומלץ למנות מלבד עורך דין מטעם הדיירים וגם מפקח מקצועי מטעמם שילווה את הפרויקט וידאג לבקרת איכות.

היקף תמ"א 38 בישראל

על פי דו"ח ההתחדשות העירונית ל-2020 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ב-2020 ניתנו היתרי בנייה ל-10,517 יח"ד במסגרת תכנית תמ"א 38 ברחבי הארץ. הערים המובילות בתמ"א 38 בשנת 2020 הן תל אביב, רמת גן, ירושלים, פתח תקווה, אשדוד, חיפה, חולון, בני ברק, רעננה ובת ים.

תמ"א 38 תל אביב

תמ"א 38 בתל אביב פועל מעט שונה משאר הערים. קרוב ל-60 שכונות מגורים בתל אביב מתחלקות בין 9 רובעים המאכלסים כ-450 אלף תושבים ובתהליך הגיבוש של תוכנית המתאר עבור תמ"א 38 תל אביב נלקחים בחשבון פרמטרים שונים כמו הצפיפות אשר מאפיינת את הבניינים בעיר או הכבישים הצרים בשכונות מסוימות.

על פי דו"ח ההתחדשות העירונית ל-2020 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ניתנו 69 היתרים במסלול הריסה ובנייה מחדש בתל אביב במהלך 2020, כאשר מספר היתרי הבנייה לפרויקטים של חיזוק ועיבוי עמד על 49. נכון ל-2021, מקודמים בתל אביב כ-550 פרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב.

על פי מדד ההתחדשות עירונית של מרכז הנדל"ן לשנת 2021, תוספת דירות עתידיות לעיר בפרויקטי התחדשות עירונית עומדת תוספת של 12,075 דירות במסגרת תמ"א 38 .

בשנים 2005-2020, מספר המבנים שקיבלו היתר בתמ"א 38 בתל אביב עומד על 384 מבנים של חיזוק ועיבוי (7,447 יח"ד) ו-266 מבנים של הריסה ובנייה מחדש (4,435 יח"ד),ובמצטבר 650 מבנים עם 11,882 יח"ד.

על פי מדד ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן ל-2021, החברות המובילות בתחום התמ"א 38 בתל אביב הן אקו סיטי , אורבן נדל"ן, החברה לחיזוק מבנים, אנשי העיר , קן התורהתחדשות עירונית , רם מוגרבי ארדיטי , אלמי יזמות נדל"ן, יעז יזמות ובניה, קבוצת י.ד.ר ובית וגג.

תמ"א 38 רמת גן

במרוצת השנים רמת גן נהייתה לעיר המובילה בישראל מבחינת היקף הפרויקטים של תמ"א 38 המתקיימים במחוזותיה. ניתן לומר אפילו שהיא זו ש"נבחרה" לככב כמובילה של תמ"א 38 על מנת לשמש כאבן בוחן של התוכנית.

בשנתיים האחרונות נרשמה ירידה מהותית בפעילות תמ"א 38 בעיר, בעקבות המדיניות החדשה של ראש העיר. לטענת הקבלנים, המדיניות נועדה לצמצם בפועל את היקפי הפעילות של הפרויקטים המבוצעים על פי התכנית, מתוך טענה כי תוספת יחידות הדיור ללא הוספת תשתיות מספקות של חינוך ותחבורה, היא החלטה שתפגע באיכות החיים של תושבים העיר. באפריל 2021, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מדיניות תמ"א 38 חדשה ברמת גן.

על פי דו"ח התחדשות עירונית ל-2020 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, רמת גן עמדה במקום השני בדירוג הערים המובילים בתמ"א 38 ל-2020, עם היתרים ל-4 פרויקטים של חיזוק ועיבוי (71 יח"ד) ו-51 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, הכוללים 1,272 יח"ד.

על פי הנתונים המצטברים בין 2005 ל-2020, ברמת גן ניתנו היתרים ל-171 פרויקטים של חיזוק ועיבוי (3,073 יח"ד) ו-355 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (9,681 יח"ד).

על פי מדד ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן 2021, החברות המובילות בפרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן הן קבוצת טל בר, חברת קרינסקי-גוטליב, בית וגג , אשדר , ישראמיש , אפריקה התחדשות עירונית , אנגלאינווסט התחדשות עירונית , קבוצת טלניר, פגודה מתנאל, צ.פ ייזום ובנייה, קרן נדל"ן , קבוצת בכר , תמיד נדל"ן, אורבן נדל"ן, צליח רוטשילד, בנייני משולמי, קבוצת גבסו ואוחנה גרופ.

תמ"א 38 גבעתיים

על פי דו"ח התחדשות עירונית ל-2020 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ב-2020 בגבעתיים ניתנו היתרי בנייה ל-7 מבנים של תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש עם 147 יח"ד.

על פי הנתונים המצטברים בין 2005 ל-2020, בגבעתיים ניתנו היתרים ל-34 פרויקטים של חיזוק ועיבוי עם 604 יח"ד ו-77 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש עם 1,814 יח"ד.

במרץ 2021 הקפיאה עיריית גבעתיים את ההתחדשות העירונית בתחומה, בעקבות היעדר תשתיות. ועדת המשנה לתכנון ולבנייה המליצה על הקפאת הדיונים והליך האישור לבקשות חדשות עד למציאת פתרונות להוספת שטחי ציבור. לדברי הוועדה המקומית, עלה החשש כי אם לא ייבנה בית ספר חדש בצפון העיר, העירייה לא תוכל לספק מענה חינוכי לכמות התושבים באזור. מהעירייה נטען כי גבעתיים היא עיר צפופה וכי חובת העירייה לשמור על העיר ועל צביונה ולספק שירותים איכותיים.

ביולי 2021, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה קיבלה תכנית חלופית אשר מגבילה באופן משמעותי את תמ"א 38 בגבעתיים, ומאפשרת תוספת של 250 יח"ד לעיר במשך 3 שנים.

תמ"א 38 בת ים

העיר בת ים לא נחשבת אוהדת גדולה במיוחד של תוכנית תמ"א 38 . למעשה, רק בחודש יולי 2020 הודיעה עיריית בת ים על מדיניות חדשה לפיה יוגבלו זכויות הקבלנים וכן תופחת ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בבת ים – לרבות פרויקטים עבורם הוגשו בקשות להיתר בניה. אך בשל לחץ של היזמים שהגישו עתירה נגד מדיניות התמ"א של עיריית בת ים, העירייה חזרה בה מהודעתה הקודמת והשהתה את המדיניות החדשה עד תחילת שנת 2021, כך שפרויקטים אשר הגישו בקשה להיתר בניה לפני השנה הנוכחית עדיין ימשיכו להתקדם כמתוכנן.

44 פרויקטים שונים זכו להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38 בבת ים, מספר נמוך יחסית לעיר בסדר גודל של בת ים. באופן כללי, ניכר כי העירייה מכוונת בעיקר להתחדשות עירונית במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ובשל כך נתנה את האור הירוק למדיניות החדשה שלה.

תמ"א 38 חולון

בדיוק כמו אצל שכנותיה בת ים ורמת גן, גם בעיר חולון נתקבלה ההחלטה להטיל תנאים אשר יעצרו לחלוטין את הפרויקטים של תמ"א 38 בכל רחבי העיר. טענת העירייה היא לגביי החריגות מקווי הבניין במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 בבת ים (חריגות הנובעות מתוספת חדר הממ"ד) אשר לעיתים מנכסות לבניין שבפרויקט בין 3-4 מטרים מהמרחב הציבורי. לפיכך, גם עיריית חולון נוטה לקדם יותר פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.

תמ"א 38 ראשון לציון

נכון לשנת 2021, קרוב ל-70 פרויקטים של תמ"א 38 יצאו לדרך בראשון לציון, ועוד כ-140 פרויקטים נוספים ממתינים להיתר בניה. הפרויקטים של תמ"א 38 בראשון לציון מתנקזים בעיקר לשכונות הוותיקות שבמזרח ובמערב העיר (אברמוביץ', רמז, נווה הדרים, רמב"ם ורמת אליהו). בראשון לציון לא מבזבזים זמן כשזה נוגע לתמ"א 38: הזמן הממוצע מהגשת בקשה לפרויקט תמ"א 38 בראשל"צ ועד לקבלת היתר בניה הוא קצת יותר משנה. כמו כן, הזמן הממוצע מקבלת היתר הבניה ועד לאכלוס עומד על 30 חודשים בלבד.

תמ"א 38 אשדוד

אשדוד נחשבת לאחת הערים הבולטות ביותר בישראל עבור יישומה של תוכנית תמ"א 38 , במיוחד כשזה מגיע לתוכניות של חיזוק ותוספת בניה – בגזרה הזו אשדוד ממוקמת ראשונה עם כ-150 פרויקטים שונים (חלקם הושלמו וחלקם ממתינים להיתר בניה). עד כה בתוכנית תמ"א 38 באשדוד אוכלסו כ- 15 פרויקטים שונים, קרוב ל-30 פרויקטים קיבלו היתר בניה ולמעלה מ-100 פרויקטים נוספים ממתינים לקבלת ההיתר שלהם.

בכל הנוגע לפרויקטים של תמ"א 38 באשדוד, ישנו נתון בולט במיוחד שהופך את כדאיות הפרויקטים למשתלמת במיוחד בעיר. הנתון הוא מדובר הוא ממוצע תוספת הדירות החדשות לבניין שעובר פרויקט תמ"א 38 באשדוד אשר עומד על 16 דירות חדשות – מספר גבוה באופן משמעותי מהממוצע הארצי (12 דירות חדשות).

סיכום

תוכנית תמ"א 38 החלה כצעד מנע שאמור להתייחס למקרים של רעידות אדמה חזקות שעלולות להרוס בניינים ישנים ולגרום לנזק גדול בנפש וברכוש. עם השנים היא התפתחה לכלי של התחדשות עירונית והגדלת מספר הדירות באזורי ביקוש, והפכה לעתיד של ענף הנדל"ן הישראלי. אם אתם בעלי דירה בבניין ישן ויש לכם סבלנות ואורח רוח, קידום תהליך תמ"א 38 עשוי לשדרג משמעותית את הבניין והדירה שלכם, באופן שיניב לכם הצפת ערך של עשרות אחוזים לשווי הדירה. מצד שני, יש לקחת בחשבון שמדובר בתהליך ארוך ולעתים מייגע, שבו תצטרכו לגור באתר בנייה או לנייד את עצמכם ואת כל רכושכם לדירה חלופית למשך מספר שנים.