כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

תמ"א 38 – מה קרה לתוכנית, מה החליף אותה, ומה זה אומר לכם

מה זה תמ"א 38 וכיצד היא נוצרה?

תקציר:

• מה זה תמ"א 38 וכיצד היא נוצרה? תוכנית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, שנועדה לעודד התחדשות באמצעות תמריצי בנייה.

• מתי פקעה התמ"א?  התמ"א פקעה ברוב הארץ באוגוסט 2024, עם הסדרי מעבר והארכות מקומיות.

• איפה תמ"א 38 עדיין בתוקף?  נכון ל-2026 אין תמ"א 38 ארצית תקפה, אך קיימות תוכניות מקומיות המאפשרות התחדשות בניינית.

• האם עדיין אפשר לקדם תמ"א 38 בעיר שלי? לא ניתן להגיש בקשות חדשות מכוח התמ"א הארצית, אך ניתן לקדם פרויקטים במסלולים המקומיים ובחלופת שקד.

• מה קורה לפרויקט תמ"א 38 שכבר בהליך?  פרויקטים שהגיעו לשלבים מתקדמים או שהוגשה עבורם בקשה להיתר עשויים להמשיך מכוח הוראות המעבר.

• תמ"א 38 – תיקונים ונוסחים:  לאורך השנים התוכנית עודכנה כדי להרחיב זכויות בנייה, לשפר כדאיות ולשנות את הסדרי המיסוי וההשבחה.

• חלופת שקד , מה זה ואיך זה עובד: החלופה מאפשרת התחדשות בניינית באמצעות מסלולים מקומיים, הריסה ובנייה מחדש, חיזוק ותוספת זכויות.

• מה ההבדל בין תמ"א 38 /1 ותמ"א 38/2?תמ"א 38 /1 מחזקת ומשדרגת את הבניין הקיים, ואילו תמ"א 38/2 כוללת הריסה ובנייה מחדש.

• מה השלבים של תהליך תמ"א 38 ? התהליך כולל הסכמת דיירים, איתור יזם, בדיקת היתכנות, תכנון, חתימה על הסכם וקידום היתר.

• איך מתחילים פרויקט תמ"א 38 ? מתחילים בהשגת הרוב הדרוש מבעלי הדירות ובבחירת יזם ועורך דין שייצגו את הדיירים.

• הסכם תמ"א 38 : ההסכם מגדיר את התמורות, הביטחונות, העלויות, לוחות הזמנים, האחריות וההתחייבויות של היזם והדיירים.

• היקף תמ"א 38 בישראל: התוכנית הובילה לאורך השנים לאלפי היתרי בנייה ולפרויקטים רבים, בעיקר באזורי הביקוש.

תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית) היא תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה בממשלה בשנת 2005 ונכללים בה מבנים שהיתר לבנייתם ניתן לפני תחילת 1980. ההנחה היא שבניינים אלה לא נבנו אז בהתאם לתקן העדכני שנועד להבטיח את עמידותם בפני רעידות אדמה (תקן 413). לפי הערכות ישנם אלפי בניינים כאלה ברחבי ישראל, ולמעלה ממיליון דירות הזקוקות לחידוש. נכון ל-2026 המחליפות שלה חלופת שקד ותוכניות התחדשות בניינית מקומיות, שחלק הגדול לא אושר.

כשתוכנית תמ"א 38 אושרה לראשונה, התוקף שלה נקבע ל-5 שנים ומאז הוא הוארך כמה פעמים. מטרתה של התוכנית היא חיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה חזקות - היא קובעת כללים תכנוניים לחיזוק מבנים ומעודדת זאת באמצעות מתן היתרים לתוספות בנייה בבניינים קיימים וכן הריסת בניינים ישנים שדורשים חיזוק ובנייתם מחדש, שניתן להם היתר לפני 1981. בתוכנית מפורטים כל התנאים למימוש תוספת הבנייה האלה, כללים המפרטים מה מותר ומה אסור לבצע במסגרת התוכנית מבחינת חיזוק הבניינים, וכן ההסדרים התכנוניים להריסת מבנה ובנייתו מחדש. 

התוכנית מחולקת היום לשני חלקים: תמ"א 38 /1 - חיזוק בניין קיים ותוספת בנייה בו; תמ"א 38/2 -הריסת בניין הדורש חיזוק ובנייתו מחדש בהתאם לקריטריונים של התוכנית.

מדינת ישראל נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה ולדעת מומחים זו לא שאלה של האם תתרחש כאן רעידת אדמה חזקה, אלא שאלה של מתי - ולזאת מצטרפות השאלות באיזו עוצמה ומה יהיה היקף הנזקים.ו.

על רקע זה, תוכנית חיזוק המבנים בישראל תמ"א 38 עלתה לסדר היום בעשור הקודם, בשל החשש מרעידות אדמה שיביאו לקריסה והתמוטטות של מאות בניינים בישראל, ובהתאם לעשרות אלפים ואולי גם מאות אלפי הרוגים באוכלוסיה המקומית כתוצאה מכך. עם זאת היא פקעה מכמה סיבות, עומס על תשתיות, היעדר כלכליות בפריפריה וחוסר מענה מספק לרעידות אדמה.

מתי פקעה התמ"א?

תמ"א  38 פקעה ברוב הארץ באוגוסט 2024. עם זאת, ניתנו לרשויות המקומיות אפשרות להאריך את התמ"א עד שיאשרו תוכנית מקומית חלופיץ

איפה תמ"א 38 עדיין בתוקף?

המועצה הארצית לתכנון ובנייה אפשרה לרשויות מקומיות שהגישו תוכניות התחדשות עירונית כוללניות (לפי סעיף 23 לתמ"א) להאריך את תוקף התוכנית הארצית בתחומן להלן:

• ברשויות שהגישו תוכנית מחליפה: תוקף התמ"א הוארך למאי 2026  אוטומטית (או לחלופין עד אישור התוכנית המקומית, המוקדם יותר). 

• ברוב הארץ התוכנית פקעה לחלוטין ואי אפשר להגיש בקשות חדשות להיתר מכוחה.

כך שהיום אין תמ"א 38 תקפה.

האם עדיין אפשר לקדם תמ"א 38 בעיר שלי

לא ניתן עוד להגיש בקשות חדשות להיתרי בנייה מכוח התוכנית הארצית האחידה.

לעומת זאת, פרויקטים של התחדשות בניינית (על בניין בודד) קיימים דרך חלופת שקד או התוכנית המקומית..

רשימת הערים המרכזיות שבהן אושרו תוכניות מקומיות המאפשרות להמשיך לקדם התחדשות ברמת הבניין הבודד (בדומה לעקרונות תמ"א 38 ):
 

רשויות שבהן חלופת תמ"א 38 מיושמת

 

מה קורה לפרויקט תמ"א 38 שכבר בהליך

מצב פרויקט תמ"א 38 שנמצא כבר בהליך נקבע לפי השלב שבו הוא נמצא: פרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה, נמצאים בבנייה בפועל, או שהוגשה עבורם בקשה רשמית להיתר לפני מועד פקיעת התוכנית, מוגנים תחת "הוראות מעבר" ויימשכו עד השלמתם.

לעומתם, פרויקטים שנמצאים בשלבים ראשוניים בלבד, כגון תכנון, איסוף חתימות או משא ומתן, שבהם טרם הוגשה בקשה להיתר  לא יוכלו להמשיך במסלול הישן. פרויקטים אלו יידרשו להתקדם במסלולים החדשיםף "חלופת שקד"  והתוכניות המקומיות.

תמ"א 38 – תיקונים ונוסחים

תכליתה של תוכנית תמ"א 38 היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית מבקשת לעודד חיזוק של בניינים ישנים בישראל וכדי להשיג את היעד הזה המדינה מעניקה ליזמים וחברות נדל"ן תמריצים שיאפשרו את המימון של החיזוק – אך תוך כדי שמירה על איזון בין צורך זה לבין שיקולים מקומיים וארציים רחבים יותר. 

התמריצים האלה באים לידי ביטוי בזכויות בנייה בתנאים מועדפים בבניינים עצמם שעוברים חיזוק, או בבניינים החדשים שייבנו לאחר הריסת ובנייה מחדש לשם חיזוק. וכאן נעוץ ההבדל בין תמ"א 38 /1 ותמ"א 38/2 – תיקונים 1 ו-2 לתוכנית. בהמשך נסביר מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2, וכן נסביר מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי.

לתוכנית תמ"א 38 היו במשך השנים מספר תיקונים ועדכונים. העדכון הראשון היה ב-2010, אז נכנס תיקון 2 לתוכנית ( תמ"א 38/2 ) – שאיפשר ליזמי התמ"א לסגור קומה מפולשת בבניין בנוסף לבנייה של קומה נוספת או אגף נוסף, וכן איפשר להרוס בניין הדורש חיזוק ולבנותו מחדש מכוח התוכנית. 
ב-2012 פורסם עדכון שני לתוכנית לאחר שהכנסת אישרה את תיקון 3 לתמ"א 38 ( תמ"א 38 /3) שבו הורחבו זכויות הבנייה מכוח התוכנית לתוספת של 2.5 קומות מעל בניין קיים (קומה אחת מעבר למה שהיה לפני התיקון). 

ב-2014 פורסם עדכון נוסף הקשור לתיקון בחוק המע"מ, לפיו מתן שירותי בנייה במסגרת תמ"א 38 וכן בפינוי בינוי - לא יחויב בתשלום מס וכן לא יחויב במס מכירה של יחידת מגורים חלופית במתחם פינוי בינוי . 

ב-2016 פורסם עדכון נוסף לתוכנית – תיקון 3א' לתמ"א 38, המתייחס למסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח התוכנית. התיקון בא לפשט את הוראות תמא38 ולהגדיל את הוודאות בחישוב זכויות הבנייה, וכן הגדלת תמריצי הבנייה לעידוד מסלולי הריסה ובנייה מחדש. כך, ועדה מקומית תהיה רשאית להתיר מספר יחידות דיור הגבוה מהקבוע בתכניות החלות במגרש.

ב-2017 פורסם עדכון חמישי לתוכנית לפיו רשויות מקומיות יהיו רשאיות לגבות היטל השבחה של 25% בגין כל קומה הנוספת לבניין קיים במסגרת תמ"א 38 . עד תיקון זה, כל פרויקטי תמ"א 38 היו פטורים מהיטל השבחה . נציין כי היטל ההשבחה יחול רק על הדירות התוספתיות ולא על אלה המחוזקות או הנבנות במקום הקיימות. 

לאחר תיקונים אלה, המדינה עדכנה את שם התוכנית ברישומיה ובדוחות שהיא מוציאה מעת לעת ל" תמ"א 38 - נוסח משולב", ובפירוט נכללים כל התיקונים שבוצעו בתוכנית מאז גובשה. יזם או דיירים ששוקלים לבצע הליך של תמ"א 38 בבניין מסוים צריכים להתאים את בדיקת ההיתכנות לנוסח המשולב של התוכנית וכן את התכנון הסופי של הפרויקט.

בנובמבר 2019 החליטה המועצה הארצית לבנייה על סיומה הרשמי של תכנית תמ"א 38 ב-1 באוקטובר 2022. בהודעת המנהל נכתב: "הוועדה השתכנעה כי התמ"א במתכונתה הנוכחית לא השיגה את המטרה המרכזית שלשמה הוקמה - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מהנתונים שהוצגו בפני הוועדה עולה כי התמ"א כמעט לא מיושמת באזורי הסיכון. התמ"א לא השיגה את מטרתה גם מבחינה תכנונית - היא מאפשרת מתן היתר למגורים בלבד, זאת מבלי לתת מענה לתשתיות ולצורכי הציבור הדרושות לתושב. נוסף על כך מתן היתר נקודתי לבניין הבודד, ללא ראייה תכנונית ברמת המתחם, יכול לסכל התחדשות עירונית במתחם כולו". המועצה הכריזה כי המדינה תנסח תכנית חלופית אשר תיושם לאחר התכנית הנוכחית, המעדיפה מתחמים שלמים על פני בניינים בודדים.

חלופת שקד - מה זה ואיך זה עובד

ביולי 2021 הצהירה שרת הפנים איילת שקד על החלופה המוצעת שלה לתכנית תמ"א 38 , במסיבת עיתונאים משותפת עם מנהל התכנון . באוגוסט 2021 אושרה התכנית שכונתה 'חלופת שקד' על ידי ועדת השרים לענייני חקיקה. תמצית התיקונים שאושרו הם הוספה של מסלול חיזוק באמצעות הריסה ובנייה מחדש בו ניתן לאשר תכנית בסמכות ועדה מקומית, תוך קביעת סמכות לתוספת זכויות בנייה ומתן אפשרות לעירוב שימושים, מסלול לחיזוק תוספת ועיבוי אם הועדה המקומית הגיעה למסקנה כי פעולה זו עדיפה, תוך קביעת סמכות לתוספת זכויות בנייה ומתן אפשרות לעירוב שימושים, אפשרות לאשר בתכנית בסמכות הועדה המקומית הגדלה של שטחי בנייה במגרשים אחרים המיועדים למגורים, זאת בתנאי שהתכנית כוללת ביצוע עבודות חיזוק היכן שנדרש, קביעת כללים לעניין חבות בהיטל השבחה על תכניות, סמכות לאישור תכנית במסגרת החלטת הוועדה המקומית לצד החלטה על מתן היתר לפי תכנית בכפוף לתקנות שיותקנו על ידי שר הפנים, ובנוסף הסדר עדכני ויעיל באשר לקבית ייעוד ציבורי בחלק מהמבנה, על מנת לספק מענה לאתגרים וליעדים של מוסדות התכנון.

מה ההבדל בין תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2?

בתמ"א 38/1 מתבצע חיזוק הבניין הקיים מפני רעידות אדמה, הכולל הוספת ממ"ד לכל דירה וכן מעלית, ולרוב גם מרפסות, המהווים לכשעצמם אלמנטים קונסטרוקטיביים המחזקים ומשדרגים את הבניין. אם מתאפשר, אז הדיירים מקבלים גם מחסן וחניה. במסגרת חיזוק הבניין מתבצע שיפוץ חיצוני למבנה ולסביבתו, בנייה או שיפוץ של הלובי, שיפוץ של חדר המדרגות, של תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב, הגז וכדומה.

בתמורה, מתירה התוכנית תוספת יחידות דיור חדשות שהיזם או החברה יוכלו למכור בשוק החופשי – בדרך של סגירת קומת עמודים, הוספת קומות או הוספת אגף והרחבה של יחידות הדיור הקיימות בבניין עד 25 מ"ר לכל דירה. 

תיקון תמ"א 38/2 בוצע לאחר שנמצא כי בניינים רבים לא יעמדו בתקן 413 גם אם יבוצע בהם חיזוק במסגרת תמ"א 38 /1, ולכן התיקון מאפשר הריסה של הבניין ובנייתו מחדש תוך עמידה בתקנים הנדסיים מחמירים שהוגדרו בתוכנית. 

בתמ"א 38/2 בדרך כלל נבנה בניין גבוה יותר מזה שנהרס, אשר מכיל מספר יחידות דיור גדול בהרבה מזה שהיה קודם. כמות הדירות וגובה הבניין כפופים למדיניות הרשות המקומית ויכולה להשתנות מעיר לעיר. את הדירות החדשות, היזם מוכר בשוק החופשי.

בעלי הדירות מקבלים בניין חדש לגמרי, דירה חדשה לגמרי שלרוב גם גדולה יותר מהדירה הישנה שלהם עם עיצוב ותכנון חדיש. לרוב גם נבנות בבניין חניות מקורות לכל בעלי הדירות (לרוב מדובר בחניות תת-קרקעיות). במהלך הבנייה הדיירים מפונים מדירתם ומשוכנים לדירות בשכירות, כשאת שכר הדירה משלם היזם לאורך כל התהליך. בשני הסוגים השונים של התמ"א, כל העלויות משולמות על ידי היזם ואינן חלות על הדיירים – מיסים, אגרות, היטלים, וכן עלויות מחיה.

בין תמ"א 38/2לפינוי בינוי ההבדל המרכזי הוא כי בתמ"א 38/2 ניתן להרוס ולבנות מחדש בניין אחד בודד, בעוד שפינוי בינוי בדרך כלל מתייחס למתחמים שלמים. המדינה עודדה הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38/2 גם כן במתחמים שלמים ואף שכונות שלמות, וגם היזמים נוטים יותר לבחור במסלול זה שמקנה שיעורי רווחיות גבוהים יותר. הרוב הדרוש מצד הדיירים כדי לעשות תהליך פינוי בינוי הוא 80%, כמו בתמ"א 38/2, בעוד שבתמ"א 38/1 נדרשת הסכמה של שני שלישים מהדיירים – 67%. 

הבדל נוסף נעוץ בהוצאת היתר בנייה לפרויקט. פינוי בינוי כפוף לתוכנית בניין עיר (תב"ע) מול ועדה מחוזית בעוד שתמ"א 38/2 היא בסמכות ועדה מקומית. ואולם, הוצאת היתר מועדה מקומית לפרויקט תמ"א הפך בשנים האחרונות למשימה לא פשוטה בכלל שאורכת לעתים שנים רבות. כדי שיתאפשר תהליך של פינוי בינוי , המתחם חייב להיות מוכרז ע"י הרשויות לכזה המיועד לפינוי בינוי וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות. 

הבדל אחר הטמון בזכויות הבנייה ליזמים בשתי התוכניות הוא שבתמ"א 38/2 בד"כ מתווספות 18-25 דירות חדשות בבניין החדש, בעוד שבפינוי בינוי מספר יחידות הדיור התוספתיות עשוי להגיע למאות. 

מה השלבים של תהליך תמ"א 38?

כאמור, בניינים שדייריהם יכולים לקדם תהליך תמ"א 38 הם כאלה שהיתר לבנייתם ניתן לפני תחילת 1980 ובניינים שלא עומדים בתקן בפני רעידות אדמה (תקן 413). כל התיקונים בתמ"א 38 ותוספות הבנייה שאושרו במרוצת השנים הפכה את מימוש התוכנית לאטרקטיבית במיוחד ליזמים – אבל בעיקר באזורי הביקוש ולא בפריפריה – וכן עבור הדיירים שמקבלים דירה מוגדלת ומשודרגת בבניין מחוזק ומשופץ, או דירה חדשה בבניין חדש.

ואולם, למרות האטרקטיביות הזו חוזקו בישראל הרבה הרבה פחות דירות מהפוטנציאל. בין הסיבות לכך הם משך הזמן הארוך מאוד שלוקח לבצע תהליך תמ"א 38 , וחסמי ביורוקרטיה כבדים מאוד שהיזמים וחברות הבנייה נתקלים בהם בבואם לקדם פרויקטי תמ"א.

יזמים רבים שפועלים באזורי הביקוש, שם הדרישה לדירות חדשות גבוהה, הקרקעות הפנויות מעטות מאוד ומחיריהם בהתאם, אומרים כי פרויקטים מתעכבים לעתים 10-12 שנה! בגלל ביורוקרטיה של הרשויות המקומיות. הכוונה היא להוצאת היתר הבנייה לפרויקטי תמ"א שרשויות רבות לא מתלהבות לקדם בעירן. הסיבה היא כי תוספת של יחידות דיור מעמיסה הוצאות לא מבוטלות על העיריות והן מצידן לא מקבלות תשלום מהמדינה עליהן (למעט במתחמים מועדפים). 

התוצאה היא כי העיריות מעמיסות קשיים על היזמים ומעכבות את מתן ההיתר שנים רבות, שלעתים הופכות את כל הפרויקט ללא כדאי כלכלית. התיקונים החדשים בתוכנית תמ"א 38 וכן בתיקונים לחוק התכנון והבנייה באים לסייע במקצת בתחום זה. גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אמורה לסייע בשחרור חסמי בירוקרטיה. 

איך מתחילים פרויקט תמ"א 38?

אז כדי להתחיל בקידום תהליך תמ"א 38 בבניין מסוים, יש להשיג תחילה הסכמה של הדיירים – 67% בתמ"א 38/1 ו-80% בתמ"א 38/2 – ואז לפעול לאיתור יזם מתאים.

במקביל מומלץ להיוועץ בעורך דין תמ"א 38 שמתמחה בתהליכי תמ"א 38 שילוו את הדיירים לאורך התהליך וידאגו לאינטרסים שלהם מול היזמים. חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין פרטי ולא להיעזר בעורך דין מטעם היזם, למרות שיזמים רבים מציעים זאת בחינם וכך בעצם מפתים דיירים. עורך דין מטעם היזם מטבע הדברים יהיה בסוג של ניגוד עניינים ולא בהכרח ישרת נאמנה את האינטרסים של הדיירים. 

היזם מצידו מבצע בדיקת היתכנות כלכלית לבניין ובוחן האם כדאי לו לקדם בו תהליך תמ"א 38 . המשתנים במקרה הזה רבים וקשורים לאיזה תב"ע קיימת לאזור, מה מדיניות הרשות המקומית לגבי התחדשות עירונית, מה מותר ומה אסור בכל עיר, אזור או שכונה, ומהי התשואה הצפויה לו ממכירת הדירות התוספתיות בבניין. 

באם היזם מעוניין וגם הדיירים, נערכת פגישה ראשונה בין הצדדים שבה היזם מציג בדרך כלל מה הוא ייתן ולמה הדיירים יצטרכו להסכים. לאחר מכן, היזם פועל לתכנון אדריכלי של הפרויקט ובסיום מציג את התוכנית לדיירים. באם התוכנית מקובלת על בעלי הדירות בד"כ בשלב זה ממשיכים לחתימת הסכם מחייב.

הסכם תמ"א 38

ההסכם בפרויקט תמ"א 38 מסדיר את כלל ההיבטים הרלוונטיים במערכת היחסים בין יזם תמ"א 38 לבין בעלי הזכויות, מתחילת הפרויקט ועד סופו. אל ההסכם מצורף המפרט הטכני והתכניות בנוסח שעליו הצדדים הסכימו ביניהם. ההסכם כולל בטוחות מצד היזם (למקרים בהם היזם פושט רגל או עוצר את ביצוע העבודות),התחייבות לייפוי כוח מצד הדיירים לקידום הפרויקט, עסקת נטו (סעיף המבהיר כי כל ההוצאות הקשורות לפרויקט יחולו על היזם כולל מיסים, אגרות, תכנון, היטלים, שכר עורך דין),התמורות הניתנות לבעלי הדירות, לוח זמנים לשלבי הפרויקט והתנאים לביטול ההסכם במקרה של חריגה, אחראית היזם לכל נזק לגוף או רכוש בשטח הבניין, ביטוחים ומינוי מפקח בנייה. בנוסף, חשוב להסדיר בהסכם את הליך הטיפול בדיירים סרבנים והסדרת מנגנון בוררות לצורך אכיפת ההסכם ולמקרי של מחלוקת. מומלץ למנות מלבד עורך דין מטעם הדיירים וגם מפקח מקצועי מטעמם שילווה את הפרויקט וידאג לבקרת איכות.

היקף תמ"א 38 בישראל

לפי הרשות להתחדשות, נככון לשנת 2026, פרויקטים של התחדשות עירונית מהווים כ-29.5% עד 30% מכלל התחלות הבנייה למגורים בישראל. מתוך כלל הבנייה במסגרת התחדשות עירונית , הרוב המכריע, כ-75.9%, מבוצע ומקודם במסלולים של תמ"א 38 (בניינים בודדים) ופינוי-בינוי.

תמ"א 38 תל אביב

תמ"א 38 פקעה בתל אביב והעיר מעדיפה לקדם לפי תוכנית הרבעים. קרוב ל-60 שכונות מגורים בתל אביב מתחלקות בין 9 רבעים המאכלסים כ-450 אלף תושבים ובתהליך הגיבוש של תוכנית המתאר עבור תמ"א 38 תל אביב נלקחים בחשבון פרמטרים שונים כמו הצפיפות אשר מאפיינת את הבניינים בעיר או הכבישים הצרים בשכונות מסוימות.

בשנים 2005-2020, מספר המבנים שקיבלו היתר בתמ"א 38 בתל אביב עומד על 384 מבנים של חיזוק ועיבוי (7,447 יח"ד) ו-266 מבנים של הריסה ובנייה מחדש (4,435 יח"ד),ובמצטבר 650 מבנים עם 11,882 יח"ד.

תמ"א 38 רמת גן

במרוצת השנים רמת גן נהייתה לעיר המובילה בישראל מבחינת היקף הפרויקטים של תמ"א 38 המתקיימים במחוזותיה. ניתן לומר אפילו שהיא זו ש"נבחרה" לככב כמובילה של תמ"א 38 על מנת לשמש כאבן בוחן של התוכנית.

בשנים האחרונות נרשמה ירידה מהותית בפעילות תמ"א 38 בעיר, בעקבות המדיניות החדשה של ראש העיר. לטענת הקבלנים, המדיניות נועדה לצמצם בפועל את היקפי הפעילות של הפרויקטים המבוצעים על פי התכנית, מתוך טענה כי תוספת יחידות הדיור ללא הוספת תשתיות מספקות של חינוך ותחבורה, היא החלטה שתפגע באיכות החיים של תושבים העיר. באפריל 2021, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מדיניות תמ"א 38 חדשה ברמת גן.

על פי הנתונים המצטברים בין 2005 ל-2020, ברמת גן ניתנו היתרים ל-171 פרויקטים של חיזוק ועיבוי (3,073 יח"ד) ו-355 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (9,681 יח"ד). כיום מקודמת בה התוכנית החלופית.

תמ"א 38 גבעתיים

על פי הנתונים המצטברים בין 2005 ל-2020, בגבעתיים ניתנו היתרים ל-34 פרויקטים של חיזוק ועיבוי עם 604 יח"ד ו-77 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש עם 1,814 יח"ד.

במרץ 2021 הקפיאה עיריית גבעתיים את ההתחדשות העירונית בתחומה, בעקבות היעדר תשתיות. ועדת המשנה לתכנון ולבנייה המליצה על הקפאת הדיונים והליך האישור לבקשות חדשות עד למציאת פתרונות להוספת שטחי ציבור. לדברי הוועדה המקומית, עלה החשש כי אם לא ייבנה בית ספר חדש בצפון העיר, העירייה לא תוכל לספק מענה חינוכי לכמות התושבים באזור. מהעירייה נטען כי גבעתיים היא עיר צפופה וכי חובת העירייה לשמור על העיר ועל צביונה ולספק שירותים איכותיים.

ביולי 2021, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה קיבלה תכנית חלופית אשר מגבילה באופן משמעותי את תמ"א 38 בגבעתיים, ומאפשרת תוספת של 250 יח"ד לעיר במשך 3 שנים.  בינואר 2025 אושרה חלופה סופית

תמ"א 38 בת ים

העיר בת ים לא נחשבת אוהדת גדולה במיוחד של תוכנית תמ"א 38 . למעשה, בחודש יולי 2020 הודיעה עיריית בת ים על מדיניות חדשה לפיה יוגבלו זכויות הקבלנים וכן תופחת ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בבת ים – לרבות פרויקטים עבורם הוגשו בקשות להיתר בניה. אך בשל לחץ של היזמים שהגישו עתירה נגד מדיניות התמ"א של עיריית בת ים, העירייה חזרה בה מהודעתה הקודמת והשהתה את המדיניות החדשה עד תחילת שנת 2021, כך שפרויקטים אשר הגישו בקשה להיתר בניה לפני השנה הנוכחית עדיין ימשיכו להתקדם כמתוכנן.

עשרות רויקטים שונים זכו להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38 בבת ים, מספר נמוך יחסית לעיר בסדר גודל של בת ים. באופן כללי, ניכר כי העירייה מכוונת בעיקר להתחדשות עירונית במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ובשל כך נתנה את האור הירוק למדיניות החדשה שלה.

תמ"א 38 חולון

בדיוק כמו אצל שכנותיה בת ים ורמת גן, גם בעיר חולון נתקבלה ההחלטה להטיל תנאים אשר יעצרו לחלוטין את הפרויקטים של תמ"א 38 בכל רחבי העיר. טענת העירייה היא לגביי החריגות מקווי הבניין במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 בבת ים (חריגות הנובעות מתוספת חדר הממ"ד) אשר לעיתים מנכסות לבניין שבפרויקט בין 3-4 מטרים מהמרחב הציבורי. לפיכך, גם עיריית חולון נוטה לקדם יותר פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש. חולון הייתה העירייה הראשונה לקדם חלופה.

תמ"א 38 ראשון לציון

 הפרויקטים של תמ"א 38 בראשון לציון מתנקזים בעיקר לשכונות הוותיקות שבמזרח ובמערב העיר (אברמוביץ', רמז, נווה הדרים, רמב"ם ורמת אליהו).  ב-2024 אושרה החלופה

תמ"א 38 אשדוד

אשדוד נחשבה לאחת הערים הבולטות ביותר בישראל עבור יישומה של תוכנית תמ"א 38 , במיוחד כשזה מגיע לתוכניות של חיזוק ותוספת בניהץ

בכל הנוגע לפרויקטים של תמ"א 38 באשדוד, ישנו נתון בולט במיוחד שהופך את כדאיות הפרויקטים למשתלמת במיוחד בעיר. הנתון מדובר הוא ממוצע תוספת הדירות החדשות לבניין שעובר פרויקט תמ"א 38 באשדוד אשר עומד על 16 דירות חדשות – מספר גבוה באופן משמעותי מהממוצע הארצי (12 דירות חדשות). גם בה אושרה החלופה.

הטבות המס בהתחדשות עירונת

• למרות שתמ"א 38 הארצית הסתיימה, חוק מיסוי מקרקעין עודכן כך שהטבות המס הייחודיות למסלולי התחדשות בניינית הוארכו באופן גורף עד ל-31 בדצמבר 2033.
• עמדת רשות המסים (מרץ ואוגוסט 2026): בהמשך לנייר העמדה הרשמי שפורסם (נייר עמדה 03/2026), רשות המסים חידדה באוגוסט 2026 את "יום המכירה" הקובע עבור יורשים. יורש שקיבל דירה שההסכם לגביה נחתם לפני פטירת המוריש, יוכל למכור את דירת התמורה החדשה בפטור ממס שבח של דירת ירושה (לפי סעיף 49ב(5)), כל עוד מועד ההורשה קדם למועד התקיימות התנאים המתלים בעסקה. 
• הטבות מס לקשישים (עדכון 2026): תוקנו לוחות הזמנים; קשישים (מעל גיל 75) המבקשים לבצע שנמוך דירה או לקבל דירה מחוץ למתחם בפטור ממס, אינם מחויבים עוד לבחור בחלופה זו בשלב מוקדם של קליטת הבקשה להיתר, אלא יכולים לממש את זכאותם עד למועד "יום המכירה" הרשמי של העסקה

מה עושים היום בעלי דירות בבניין ישן

לבעלי דירות בבניין ישן כמה אפשרויות אם יש תוכנית בתוקף, חלופת תמ"א או חלופת שקד. עליהם לבדוק אם הבניין כלול בתוכנית והאלמנטים הבאים:

• בדיקת שנת היתר הבנייה

• בדיקת מדיניות הרשות המקומית

• בדיקת התוכנית העירונית החלה על המגרש

• ארגון בעלי הדירות

• מינוי עו"ד מטעם הדיירים — ולא מטעם היזם

• פנייה למספר יזמים והשוואת הצעות

• מינוי מפקח מטעם הדיירים

למה התוכנית  הסתיימה

החלטת המועצה הארצית מ־2019 שלא להאריך את תמ"א 38 , על רקע הבעיות שנמצאו במנגנון: קושי לתת מענה מיטבי לחיזוק מבנים באזורים שבהם הסיכון הסייסמי גבוה, היעדר מענה מספק לתשתיות ולצרכים הציבוריים הנוצרים מתוספת יחידות דיור, והתמקדות בהתחדשות של בניינים בודדים במקום בראייה עירונית ומתחמית. דוח מבקר המדינה מ־2023 הוסיף ביקורת על אופן יישום ההתחדשות העירונית, ובהם פערים בין הרשויות, היעדר תכנון כולל ותשתיות שאינן מותאמות תמיד להיקף ההתחדשות. 

ההסכם מול היזם – מה חייב להופיע

• בטוחות וערבויות המתאימות לסוג הפרויקט, לרבות ערבויות חוק מכר ובדק כשנדרש.
• עסקת נטו ומיסוי - מי נושא בכל מס והוצאה.
• ייפויי כוח מוגבלים וברורים.
• לוחות זמנים ואבני דרך עם סנקציות במקרה של עיכוב.
• תנאי ביטול ההסכם ויציאה מהעסקה.
• מנגנון לטיפול בדיירים סרבנים.
• מנגנון ליישוב מחלוקות ובוררות.
• ביטוחים ואחריות היזם.
• דיור חלופי ושכר דירה בתקופת הבנייה.
• מינוי מפקח מטעם הדיירים שילווה את הפרויקט.

שאלות ותשובות

סיכום

תוכנית תמ"א 38 החלה כצעד מנע שאמור להתייחס למקרים של רעידות אדמה חזקות שעלולות להרוס בניינים ישנים ולגרום לנזק גדול בנפש וברכוש. עם השנים היא התפתחה לכלי של התחדשות עירונית והגדלת מספר הדירות באזורי ביקוש, והפכה לעתיד של ענף הנדל"ן הישראלי. אם אתם בעלי דירה בבניין ישן ויש לכם סבלנות ואורח רוח, קידום תהליך תמ"א 38 עשוי לשדרג משמעותית את הבניין והדירה שלכם, באופן שיניב לכם הצפת ערך של עשרות אחוזים לשווי הדירה. מצד שני, יש לקחת בחשבון שמדובר בתהליך ארוך ולעתים מייגע, שבו תצטרכו לגור באתר בנייה או לנייד את עצמכם ואת כל רכושכם לדירה חלופית למשך מספר שנים. נכון ל-2026 התוכנית פקעה ויש חלופות כמו חלופת שקד ותוכניות של רשויות מקומיות שלא כולן אושרו.

מקורות

• המועצה הארצית לתכנון ולבנייה / מינהל התכנון – (החלטת 2019 על סיום תמ"א 38 והנימוקים לכך)

• תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה ("חלופת שקד")

• מינהל התכנון 

• הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

• עיריית תל אביב-יפו

• עיריית רמת גן 

• עיריית גבעתיים 

• רשות המסים / חוק מיסוי מקרקעין