עדכון מדרגות מס רכישה 2024

מה זה מס רכישה ? מס רכישה הוא מס שמשלם מי שקונה דירה או זכות במקרקעין. שיעורי המס אינם מוחלטים ומתחלקים למדרגות מס רכישה המעודכנות אחת לשנה. כמו כן יש אוכלוסיות הזכאיות להנחה או לפטור ממס רכישה (ראו המדריך המלא למס רכישה 2022).

מדרגות מס רכישה 2022 לעומת 2021

לדוגמה, בינואר 2022 עודכן שיעור מס הרכישה בהתאם לשיעור עליית מדד. כך ב-2022 פחת מס הרכישה. כלומר המחיר שבגינו מתחילים לשלם מס רכישה עלה. והחל משנת 2022 לא ישולם מס רכישה על דירה יחידה במחיר של עד 1,805,545 שקל, לעומת שנת 2021 שבה המחיר המזכה ממס רכישה היה 1,747,865 שקל בלבד לדירה יחידה. כמו כן התעדכנו יתר סכומי מדרגות מס הרכישה.

מדרגות מס רכישה לדירות למגורים

הגדרת דירה יחידה

דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים היחידה בבעלות הקונה. היא מוגדרת דירה יחידה גם אם ברשותו דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש. כמו כן אם קיבל הקונה דירה בירושה שחלקו בה אינו על 50% לא תיחשב זו דירה נוספת. כך גם דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת החל מ-1997. בנוסף, בני זוג וכן ילדיהם מתחת גיל 18 נחשבים רוכש אחד.

כמו כן קבע המחוקק כי אם הדירה שבבעלות הקונה נמכרה תוך 24 חודשים (בעבר 18) מיום הקנייה, לא תיחשב זו דירה נוספת.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה

בשנת 2023 נקבעו התנאים הבאים למס רכישה לדירה יחידה:

1. שווי עד 1,919,155 ש"ח פטור ממס

2. מס של 3.5% על זכות מקרקעין בשווי 1,919,155 ש"ח ועד 2,276,360 ש"ח (לעומת 1,805,545 שקל עד 2,141,605 שקל בשנת 2022)

3. מס של 5% על זכות מקרקעין בשווי יותר מ-2,276,360 ש"ח ועד 5,872,725 ש"ח (לעומת 2,141,605 שקל ועד 5,525,070 שקל בשנת 2022)

4. מס של 8% על דירה יחידה בשווי הגדול מ-5,872,725 ש"ח ועד 19,575,755 ש"ח (לעומת 5,525,070 שקל ועד 18,416,900 שקל).

5. מס של 10% על דירה יחידה בשווי העולה על 19,575,755 ש"ח (לעומת 18,416,900 שקל ב-2022).

חישוב מס רכישה לדירה יחידה - דוגמאות

לדוגמה, אם התמזל מזלכם ומצאתם דירה בשווי 1,700,000 שקל, אתם פטורים ממס רכישה, כיוון שהסכום נמוך מהסכום שנקבע לפטור ממס: 1,919,155 שקל. זאת בתנאי כמובן שאין דירה נוספת בבעלותכם.

אך אם מצאתם למשל דירה בשווי 2,100,000 שקל, תשלמו מס של 3.5% על הסכום שמעל תקרת הפטור, כלומר 6,330. מי שקנה דירה ב-3,000,000 שקל ישלם מס כולל של קרוב ל-49 אלף שקלים.

מס רכישה לדירה שנייה

דירה שנייה הוא שם קצת מטעה. השם הנכון יותר הוא דירה נוספת, כי זהו מס שמשלמים על כל דירה נוספת ולא רק על דירה שנייה. על פי העדכונים ל-2022 אלו מדרגות מס הרכישה לדירה נוספת:

1. על חלק השווי של עד 5,872,725 שקל ישולם מס של 8%

2.  על חלק שווי של מעל 5,872,725 ישולם מס של 10% על כל דירה נוספת

חישוב מס רכישה לדירה שנייה או דירה נוספת - דוגמאות

כך לדוגמה אם בבעלותכם נכס או דירה וקניתם דירה נוספת למשל ב-2 מיליון שקלים, תשלמו מס של 8%, כלומר תשלמו מס של 160 אלף שקל. על כל דירה נוספת בשווי של עד 5,872,725 תשלמו מס נוסף בגובה 8%.

אך אם קניתם דירה נוספת מעל מחיר זה, תשלמו מס של 10% על כל דירה נוספת ששוויה מעל 5,872,725 שקל.

מס רכישה לקרקע שאינה למגורים ולקרקע למגורים

עבור קרקע שאינה מיועדת למגורים יש מס קבוע של 6%, ואילו לקרקע המיועדת לבנייה יש מס קבוע של 5% בתנאי שאושרה בה דירה אחת לפחות למגורים בתוך שנתיים מאז רכישת הקרקע.

שאלות ותשובות

מדרגות מס הרכישה וההגדרות לדירה יחידה יוצרות בלבלול ומעלות שאלות רבות, במרכז הנדל"ן סיכמנו לכם כמה מהשאלות הנפוצות והתשובות להן.

האם אני יכול לקבל פטור ממס רכישה או הנחה עד שאמכור את הדירה בבעלותי?

החוק מכיר במשפרי דיור שרוצים למכור דירה ולקנות בתמורתה דירה אחרת. במקרה שהדירה בבעלותנו מוצעת למכירה מס הרכישה יוקפא ל-24 חודשים (בעבר 18 חודשים). אם הדירה תימכר בפרק זמן זה, הדירה הנמכרת תהיה פטורה ממס רכישה. אך אם לא הצלחתם למכור את הדירה, ישולם מס הרכישה כולל ריבית והצמדה.

אני נכה. האם אני זכאי להנחה או פטור ממס רכישה?

נכה, עיוור או בן משפחה שכול של חייל זכאי לפטורים והנחות מס רכישה , בהתאם למדרגות הבאות:

בהתאם למדרגה הראשונה - עד ל-1,805,545 שקל - לא ישולם מס רכישה . מעל סכום זה ישולם מס של 0.5% גם על דירה יחידה. על דירה נוספת ישולם מס של 0.5% מהשקל הראשון. לא ניתן לעשות שימוש בהנחה יותר מפעמיים.

קניתי בעבר חלק בקבוצת רכישה. האם זה נחשב דירה יחידה או נוספת?

בחלק מהמקרים בעלי דירה מקבוצת רכישה ייחשבו קוני דירה יחידה, בהתקיים אחד התנאים הבאים:

1. הדירה בקבוצת הרכישה נמכרה 6.5 שנים לפני קניית הדירה הנוספת, והחלק בקבוצת הרכישה עדיין לא הועבר לקונה.

2. הדירה הנוספת נמכרה 4.5 שנים לאחר קניית הדירה בקבוצת הרכישה, בהתקיים כל התנאים הבאים: הדירה נמכרה לאחר 25 ביוני 2018; בניית הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה או שהחלה ורשות המיסים סבורה שחל עיכוב משמעותי בהשלמתה; העיכוב חל בנסיבות שאינן בשליטת הקונה ואינן בידיעתו.

כמו במקרה של משפרי הדיור דירה בקבוצת רכישה לא תיחשב דירה נוספת אם נמכרה תוך 24 חודשים מיום הקנייה.

רכשתי דירת מגורים מקבלן. איך המס יחושב?

מס הרכישה במקרה זה יחושב לפי שווי הדירה כולל מע"מ.

אני סבור ששילמתי מס גבוה שלא בצדק. איך ניתן לקבל החזר?

רשות המיסים מפעילה אפליקציה שבה תוכלו לבדוק אם קיימת יתרה לזכותכם עקב נכסים שרכשתם בעבר. אם יש לזכותכם יתרת זכות, תוכלו למלא את הפרטים ולקבל החזר. ניתן גם להגיש ערעור על החלטת מנהל השומה תוך 30 יום.

אנחנו בני זוג בהסכם ממון, כך שבמקרה גירושין אין לי זכויות על הדירה. האם הדירה הנוספת תיחשב לי דירה יחידה?

כן, בתנאי שיוצג הסכם ממון בפני רשות המיסים ושבני הזוג יראו שאכן הפרדת הרכוש בוצעה בפועל.

אני עולה חדש. האם אני זכאי להנחה במס רכישה?

עולה חדש זכאי להנחה במס רכישה בשנה הראשונה שלפני עלייתו ושבע שנים לאחריה. במקרה זה מס הרכישה יהיה 0.5% על חלק השווי של עד 1,902,945 שקל. ומעל סכום זה ישלם 5% מס.

קיבלתי דירה בירושה. האם עליי לשלם מס רכישה ?

קבלת דירה בירושה אינה נחשבת עסקת נדל"ן, לכן אינה חייבת במס רכישה. אך אם בבעלותך דירה שקיבלת בירושה בחלק שעולה על 50%, דירה נוספת שתרכוש תחויב במס רכישה.

איך ומתי משלמים מס רכישה?

יש שני סוגי שומות רכישה, שומה אחת היא השומה הממולאת על יד הנישום בהתאם לחישוביו. את תשלום זה יש לשלם תוך 60 יום. אם מנהל, נציג מנהל מס מקרקעין, מצא שהשומה גבוהה מהמס שהצהיר הנישום, יש לשלם את ההפרש תוך 30 יום.

את התשלום ניתן לשלם באגף הגבייה במנהל מס מקרקעין באזור המגורים או באופןמקוון, בכרטיס אשראי או דרך הבנק. ערעור ניתן להגיש תוך 30 יום מביצוע העסקה

מחשבונים מס רכישה

בימים אלו אנו עובדים במרכז הנדל"ן על מחשבון שיוכל למצוא לכם את מס הרכישה המדויק עבורכם. בינתיים אנחנו ממליצים להשתמש בסימולטורשלמסהכנסה, שהוא המדויק ביותר.