ועדת הערר: שיפור תכנוני של ממ"ד אינו מחייב השבחה; סגירת מרפסת והפיכתה לשטח עיקרי – לא מעלה בהכרח את שווי הנכס

ועדת הערר לענייני פיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב, פסקה בשבוע שעבר נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה ב-13 עררים שונים שהגישה על שמאויות מכריעות בנושא היטל השבחה , וחייבה אותה בהוצאות משפט בסך כ-130 אלף שקל. מדובר בהיטלי השבחה שדרשה הרשות המקומית בגין אישור הקלות בקווי בניין שאפשרו שיפור תכנון והגדלה של הממ"דים בדירות, וכן בגין השבחה על סגירת מרפסות כשטח שירות והפיכתן לשטח עיקרי.

החלטה של ועדת הערר הכריעה בשתי שאלות מרכזיות: האחת - האם אישור ממ"דים בחריגה מקווי בניין בתמ"א 38 באמצעות הקלה מייצרת שיפור תכנוני שמחייב היטל השבחה ולא זכאי לפטור מכוח הוראות התמ"א. הסוגיה השנייה היא האם סגירת מרפסות שבוצעה בהיתר במסגרת תוכנית המתאר העירונית הר/2213 בתחילה כשטחי שירות, שלאחר מכן הפכו הלכה למעשה לחלק מהמרחב הציבורי הביתי, מחייבת היטל השבחה .

ביהמ"ש קבע כי בכל הקשור לממ"דים, יש להחיל את הפטור מהיטל השבחה שמקנה תמ"א 38 לא רק כשאין אפשרות פיזית או הנדסית למקם את הממ"ד בתוך קווי הבניין בהתאם לתמ"א 38, אלא גם אם מדובר בהקלה לצורך שיפור צורתו או מיקומו של הממ"ד בתוך הדירה. ועדת הערר אימצה את פס"ד העליון בעניין זה, וקבעה כי "שיקולים של הוועדה המקומית היכן למקם ממ"ד, ראויים ככל שיהיו, כגון חזות פני העיר ושיקולים הנדסיים, לא יכולים להוות עילה לגביית היטל השבחה , מה גם שלא הוכח שהשיפור התכנוני הנטען הביא לעליית ערכם של המקרקעין. גביית היטל במקרים כאלה יש בה בכדי לזהם את השיקולים הראויים של הרשות, ונראה כי המטרה היא הגדלת הכנסותיה ולא רווחת תושביה", נקבע.

גם בסוגיית המרפסות ועדת הערר קבעה כי לא הוכח שמדובר בשיפור תכנוני שהעלה את ערכם של המקרקעין ולכן אין לחייב בגינו השבחה . במקרים הנדונים המרפסות נבנו לפני עשרות שנים מקורות וסגורות על פי היתר הבנייה המקורי, ובמצב התכנוני החדש לא שונה הגובה שלהן, מיקומן או השימוש בהן. ולכן, זה אמנם אירוע מס, אך הוא אינו תנאי מספיק לקבוע שערך המקרקעין עלה ולכן זה אינו אירוע המחייב השבחה. היו בסוגיה זו מספר שמאויות החלוקות בדעתן, ולכן ועדת הערר הכריעה וקבעה כי הסבת המרפסות משטח שירות לשטח עיקרי לא הביאה לעליית ערך המקרקעין וכי התועלת מהן נשארה זהה.

בסיכום הדיון, ועדת הערר לענייני פיצויים והיטל השבחה ביטלה את חיובי 13 היטלי ההשבחה שהגישה הוועדה המקומית הרצליה וחייבה אותה בהוצאות של כל המשיבים בסך כולל של 130 אלף שקל כאמור. חברת רינובו יוצגה על ידי עו"ד ענת בירן ומור אגיב-קשרי ממשרד ענת בירן – עורכי דין.

לדברי עו"ד ענת בירן : "מדובר בהחלטות עקרוניות של ועדת הערר בעלות משמעות רחבת היקף, המגבילות את הרשויות המקומיות בגביית היטל השבחה ככל העולה על רוחן מבלי הצדקה מעשית ורק כדי להעשיר את קופתן. בנוסף, הוועדה בחנה את כל השומות הסותרות ותפקדה כגורם מקצועי הבקיא בעניינים שמאיים והגיעה להכרעה ראויה לפי עקרונות השווין והצדק החלוקתי".

מעיריית הרצליה נמסר בתגובה: העירייה מכבדת את החלטת ועדת הערר

לעיון בהחלטה המלאה של ועדת הערר לחצו כאן