בפעם החמישית, ועדת הערר קבעה שאין לחרוג מגובה הבניינים בשכונת שיכון ותיקים בחולון

ועדת הערר במחוז תל אביב קיבלה לאחרונה את עררם של תושבי השכונה על החלטת הוועדה המקומית בחולון, לאשר לחברה יזמית לחרוג מגובה הבנייה המותר בשכונה. לדברי התושבים מדובר בהישג, שכן בהחלטתה זו מנעה ועדת הערר ניסיון נוסף של העירייה לערוך מחטף, כביכול, ולהפוך שכונה שלווה ופסטורלית עם בתים צמודי קרקע לשכונה צפופה בבנייה רוויה.

לדברי עו"ד עומר חלמיש, שייצג את תושב השכונה, הפעם ביקשו היזמים את החריגה שלא באמצעות בקשה לפי תמ"א 38 , אלא באמצעות הקלות לפי תקנות שב"ס (תקנות סטייה ניכרת). תקנות אלה מאפשרות ליזמים לבקש לערוך שינויים במבנה, הנוגדים את תכנית הבנייה העירונית ( תב"ע ). מסיבה זו, הדיון היה מתוח, משום שמשמעות דחיית הערר על שימוש בתקנות סטייה ניכרת מצד העירייה, היה מאפשר לה ליזום הקמת בניינים גבוהים נוספים בשכונה – וזאת לפי אותה שיטה, שוב ושוב.

לדברי התושבים מניעיה של הוועדה המקומית בחולון לא ברורים, והם מכנים אותם "מפוקפקים". לדבריהם, לא ברור מדוע פועלת עירייה נגד תושבי העיר עצמה, ובמנוגד לתב"ע שהיא עצמה קיבלה, ומבטיחים להמשיך ולהילחם על גורל פני השכונה, ואף להגיע במאבק זה לערכאות משפטיות עליונות. על פי תושבי השכונה, בהתאם לתב"ע, ניתן לבנות על המגרש בניין בן 2 קומות בלבד וחדר יציאה לגג כך שיהיו בו חמש דירות.

אלא שהיזמים הגישו בקשה להיתר, לבניית קומה וחצי נוספת, בקשה שאושרה כאמור בוועדה המקומית – כך שמספר הדירות בבניין יעלה לשמונה. על החלטה זו הגישו חלק מהמתנגדים ערר לוועדת הערר המחוזית, שבו טענו, בין היתר, כי ההקלות שאישרה הוועדה המקומית ליזמים, חורגות מהותית מהתוכניות החלות על השכונה, תוך התעלמות מהכרעות רבות של וועדות ערר בעבר.

יו"ר ועדת הערר עו"ד תמר עיני ורנון,  קיבלה את טענת הדיירים באשר למספר הקומות המוצע בתוכנית, וקבעה בהחלטתה, כי אין מקום לסטייה המבוקשת. "תוספת הקומה המוצעת מהווה שינוי שלא ראוי לאשר, נוכח ההשלכה שיש לו על הסביבה", קבעה ועדת הערר, "יש לשמור על גובה המבנים כפי שנקבעו בתוכניות החלות במקום".

באשר לטענת החברה היזמית והוועדה המקומית, לפיה בתחומי השכונה כבר אושרו מספר בקשות לתוספת קומות במסגרת תוכניות עתידיות, קבעה ועדת הערר, כי אישורים אלה אינם רלוונטיים. התושבים מציינים כי מדובר במבנה אחד אשר לגביו נוהל הליך התנגדות וערר ללא עורך דין, ומשכך 'הצליח' המבנה להתחמק ונבנה מבנה בן 5 קומות בלב שכונה של בתים צמודי קרקע.

בהקשר זה ציינה הוועדה בהחלטתה, כי אם אושרו בקשות כאלה, הן אושרו, ככל הנראה, רק מכוח תמ"א 38 , המאפשרת סטייה מהתוכניות החלות בשל אינטרס החיזוק. "מכל מקום, העובדה שהוועדה המקומית אישרה בקשות דומות בעבר, אינה שוללת את חובתה להפעיל שיקול דעת ביחס לכל בקשה בהתאם לנסיבותיה", קבעה ועדת הערר.

גם טענה נוספת של החברה היזמית – לפיה יש מקום לאשר לה את החריגה במספר הקומות, במטרה לנצל באופן מרבי את זכויות הבנייה במגרש – נדחתה. ועדת הערר קבעה, כי היכולת לנצל את שטחי הבנייה מושפעת, בין היתר, מכך שבקומת הקרקע מוצע לתכנן מקומות חנייה. "ברור שתכנון יעיל יותר של הקרקע היה על ידי חניון תת קרקעי, כפי שמתוכנן בתכנון עדכני של מבנים בבנייה רוויה", קבעה הוועדה.

באשר להקלה במספר הדירות, טענו בחברה היזמית ובוועדה המקומית, כי מדובר בתוספת שולית. לטענתן, ההקלה אושרה בוועדה המקומית, בהתבסס על עבודה שנעשתה במסגרת קידום התוכניות העתידיות, ובהן נבדק באופן יסודי ביותר כושר הנשיאה של התשתיות ביחס לתוספת הדירות המוצעת. לחילופין, ביקשו השתיים, לאשר תוספת קטנה יותר של שבע דירות, וזאת מכוח 'תקנות סטייה ניכרת'.

אלא שוועדת הערר דחתה גם טענות אלה, ובלמה בכך ניסיון של החברה היזמית לקבל תוספת זכויות בנייה במסלול עוקף תמ"א 38 . ועדת הערר קבעה בהקשר זה, כי לא הוצגה בדיקה תכנונית שבחנה את הדברים בהתאם לתוכניות העתידיות. עוד קבעה ועדת הערר, כי החישוב שהוצג על ידי החברה היזמית והוועדה המקומית לעניין היקף תוספת הדירות, שניתן לאשר מכוח 'תקנות סטייה ניכרת' –  אינו נכון.

"אישור של שבע דירות מהווה תוספת העולה על 10 אחוז, ואינה אפשרית מכוח הוראות חוק התכנון. במקרה שלפנינו לא ראוי לאשר כל הקלה ביחס למספר הדירות", קבעה ועדת הערר, "תכנון ראוי של הדירות בבניין אינו מצדיק תוספת אף לא של דירה אחת".

לסיכום קבעה ועדת הערר, כי על החברה היזמית לבצע שינויים מהותיים בבקשה כך שמספר הקומות ומספר הדירות לא יחרוג מהקבוע בתוכניות החלות על המקרקעין. את הבקשה המתוקנת, קבעה ועדת הערר, על החברה היזמית להגיש לבחינה מחדש של הוועדה המקומית.