"יזם ללא חוסן פיננסי לא ישרוד את התחרות"

בנוף הנוכחי של תחום ההתחדשות העירונית, היכולת להוציא לפועל פרויקטים רחבי היקף היא מרכיב קריטי במיוחד. על רקע הסיום הצפוי של תכנית תמ"א 38 באוקטובר 2022 והחלופות אותן הציעה שרת הפנים איילת שקד, פעילות ההתחדשות העירונית צפויה להתמקד במתחמי פינוי-בינוי גדולים בלבד. 
עבור החברות הפעילות בענף, המשמעות היא שכל אותם יזמים קטנים יחסית אשר בנו פרויקטים נקודתיים, חייבים לאחד כוחות על מנת להוציא לפועל פרויקטים מאסיביים של התחדשות עירונית ולתמוך אותן בחוסן ועוצמה כלכליים מתאימים.

חלק ניכר מהיכולת ליישם פרויקטים רחבי היקף במקביל, הוא היקף ההון הזמין העומד לרשות החברה היזמית. עבור החברות בתחום, מדובר בגורם קריטי שיכול לאפשר להן להמשיך להיות גורם רלוונטי וצומח בשוק.

הקבוצה היזמית ש. גיטלמן-שדות בע"מ , חברה לאחרונה לחברת "גרניט גיוס הון בנדל"ן", על מנת לאתר את הגוף הפיננסי הנכון שייתן להן גב פיננסי והון זמין במטרה לתמוך את צמיחתן המהירה בשנים האחרונות. 

מה היו השיקולים בהחלטה להכניס משקיע בתמורה לאחזקות בפרויקטים? ומהי המשמעות האסטרטגית של החיבור במבט לעתיד? 

עו"ד אביב גיטלמן, מנכ"ל משותף ובעלים של חברת ש. גיטלמן השקעות בע"מ, מספר כי "בשנתיים-שלוש האחרונות עשינו קפיצה דרמטית בהיקפי הפעילות שלנו, ולכן היינו צריכים להתאים את צרכי ההון שגדלו פי כמה וכמה. חיפשנו גוף אסטרטגי  עם ידע ויכולות מימון משמעותיות". לדבריו, "השיקולים בהכנסת שותף הם ניהול סיכונים - במקום לקחת חוב, אנחנו לוקחים שותף שעובד אתנו כתף אל כתף. בנוסף, מדובר במהלך שפותח אופק חדש לפעילות משותפת , צמיחה משמעותית והתמודדות ברמות הגבוהות ביותר של הענף. המחיר עשוי להיות מעט גבוה בטווח הקצר, אבל נותן ערך מוסף בהיבט אסטרטגי ארוך טווח ומקפיץ את החברות קדימה".

Depositphotos

ניר אברהמי, מנכ"ל חברת שדות יזמות והתחדשות עירונית בע"מ, מוסיף כי "אם המהלך היה טקטי לצורך פרויקט אחד או שניים, זה לא היה קורה" לדבריו, "הקושי בהחלטה הוא בעיקר מנטלי, עבור מי שלא רגיל להכניס שותף פיננסי  ששם כסף וזכאי  לחלק מהרווחים. בסופו של דבר היתרונות הברורים עלו על החששות".

ארבל דר, שותף מנהל בחברת גרניט גיוס הון בנדל"ן, מסביר כי "יזמים רבים פונים למשקיעים לא מקצועיים כמו חברים ומשפחה לגיוס כספים. משקיעים כאלה לא יודעים לתמחר את הסיכון הכרוך ביזמות בתחום ההתחדשות העירונית, ומקבלים החלטות על בסיס היכרות אישית בלבד ולא על רקע מקצועי. בנוסף הם עלולים לקרוא לכסף דווקא בטיימינג הכי פחות נכון מבחינת הפרויקט.  משקיע מקצועי, לעומת זאת, יודע שיש סיכון בלוחות זמנים, שכל תכנית היא בסיס לשינויים והוא מבין ומתמחר את זה בהתאם".

חיבור אסטרטגי כמנוף פיננסי לצמיחת החברה

המטרה של החיבור, לדברי גיטלמן, היא "ליצור תשתית אסטרטגית לחיבור ארוך טווח. מדובר במהלך שהופך אותנו לשחקנים משמעותיים בשוק, שפותח אפשרויות חדשות לגמרי, מאפשר לנו לקחת על עצמנו עסקאות גדולות בהרבה ובטווחי זמן קצרים - גם מחוץ להתחדשות עירונית". אברהמי מוסיף כי "השותפות נותנת לנו את היכולת לפרוץ קדימה. כיום אין לי הגבלה על גודל פרויקט - אם הייתי לוקח בעבר עד 100-200 יח"ד, היום אני יכול לקחת פרויקט של 1,000 יח"ד".

גיטלמן מוסיף כי "ברגע שיש היכרות, ניסיון מוצלח בפרויקטים ואמון שנבנה, בפרויקט הבא לא מתחילים בנקודת האפס. אפשר לקרוא לכסף בטווחים קצרים ובסכומים גדולים, ולקבל מענה. לא צריך להציג את היזם פעם נוספת בפני הגוף הפיננסי  אלא להגיע ישר להצגת העסקה הפוטנציאלית".

הגורם מאחורי החיבור האסטרטגי

החברה האחראית לחיבור החברות היזמיות עם המשקיע האסטרטגי היא "גרניט", המתמחה ביצירת שיתופי פעולה אסטרטגיים בין יזמים ומשקיעים מקצועיים בשוק הנדל"ן. 

אברהמי מגדיר את גרניט בתור "השושבין הראשי של המהלך", ״ גרניט ובראשה ארבל ידעו לפתור את הסוגיות ולגשר על הפערים בין הצדדים. בסופו של דבר ההחלטה על שותפות מסוג זו מלווה בחשש, עקב איבוד העצמאות וחלק מהרווח – אבל "גרניט" ידעו להיות גורם תומך לאורך כל הדרך ולקחו את שני הצדדים  יד ביד עד לעסקה מוצלחת". 

דר מסביר כי "התהליך כולל היכרות מעמיקה עם החברות, פגישות מרובות בשטח ובמשרדים, הבנה של צרכי ההון של החברה, לא רק לפי מה שקיים היום אלא בעיקר לפי מה שצפוי להידרש להם בשנים הקרובות". בהמשך, אומר דר, "פנינו למשקיעים מקצועיים איתם יש לנו היכרות עסקית מוצלחת וארוכת שנים. עשינו מעין Road Show כדי להכיר לגורמי ההשקעה המקצועיים הפוטנציאליים את הקבוצה היזמית. כאשר כל עסקה עשויה להגיע לעשרות מיליוני שקלים, המשמעות היא שלגוף הפיננסי יש גב של מאות מיליוני שקלים המפוזרים על פני עשרות פרויקטים. מדובר על בתי השקעות משפחתיים או קרנות אקוויטי גדולות .
"העסקה בנויה ממנגנונים המאפשרים להגיע לשלם הגדול מסך חלקיו. לכל צד יש היבטים חשובים עבורו, וכל אחד מקבל את מה שהכי חשוב לו. היזם ״מכוון גבוה״ וצריך תזרים, לגוף הפיננסי חשובה תשואה בסיסית שהוא יכול להציג למשקיעי העוגן. ההתמחות שלנו היא להגיע לנוסחה הנכונה שמשרתת את כולם", מוסיף דר.

דר מדגיש כי "בבסיס של כל חיבור יש היבט בין-אישי. בסוף, ההסכמות המסחריות משניות לעומת ההתאמה ברמת ה-DNA ובראייה העסקית המשותפת."

"מי שימשיך לפעול כמו בעבר ולא יעשה מהלך אסטרטגי – ייעלם מהענף"

לדברי גיטלמן, "השוק צפוי להיות שוק של חברות גדולות, או יזמים קטנים ונישתיים. כל "האמצע" צריך לקבל החלטה – האם לעשות קפיצת מדרגה שמלווה בהשקעה גדולה וצרכים הוניים אדירים שיתמכו בכך, או להיפלט מהשוק". אברהמי מוסיף כי "ע״מ להיות שחקן משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית צריך ל״כוון גבוה״ וליזום כמות פרויקטים שהולכת וגדלה, אי אפשר בכל פעם ללכת על פרויקט אחד. מי שימשיך לפעול כמו בעבר, ייעלם מהענף. חייבים גב פיננסי חזק כדי לקדם פרויקטים במקביל, וגם לצורך הרחבת המערכת בתפעול השוטף".

דר מסביר כי "נכון לעכשיו יש בענף כ 1,400 יזמי התחדשות עירונית בישראל, וכמות החברות הזו צפויה לרדת בעשרות אחוזים. חברה שלא תשקול מהלך אסטרטגי של שותפויות וגיוס משקיע עוגן - ולא תאפשר לעצמה מנוע צמיחה שכזה, לא תשרוד את התחרות בענף ". לדבריו, "בחברות הגדולות משקיעות חברות ביטוח ומשקיעים מוסדיים. עבור יזמים בסדר גודל בינוני, יש כסף חכם שמחפש יעד להשקעה, ויכול לאפשר ליזמים להוציא לפועל פרויקטים בסדרי גודל גדולים, בלב אזורי הביקוש, בדיוק כמו השחקנים המובילים בענף".