התחדשות עירונית במתחם רובינשטיין ביפו: לאחר שבעזרה וביצרון התייאשו, הדיירים תפסו יוזמה ויקדמו את הפרויקט

לא צריך לחכות ליזמים. בשנת 2016 עיריית תל אביב החלה לקדם פרויקט התחדשות עירונית במתחם  רובינשטיין באמצעות חברת עזרה וביצרון. היא ערכה כנסים לבעלי הדירות, החלה הליך תכנוני ואף ביצעה הליכים של שיתוף ציבור. אבל דברים לא התקדמו.

המתחם ממוקם בשכונת יפו ד' על גבול בת ים, באזור המתפתח של העיר תל אביב שבו כבר קיימת מגמה של התחדשות עירונית . מבחינה תחבורתית, המתחם שוכן בין קו רכבת ישראל ונתיבי איילון לבין נתיב הקו האדום של הרכבת הקלה. זהו אחד המתחמים הגדולים לפינוי בינוי בתל אביב- יפו. מדובר במתחם הכולל 16 בניינים ברחוב הרב רובינשטיין 33 עד  63 שבהם יותר מ- 300 דירות במצב פיזי ירוד, ללא ממ"דים ושאינן ממוגנות כנגד רעידת אדמה.

עם זאת בינואר 2020 ערכה העירייה כנס אחרון לבעלי הדירות ובו הודיעה להם כי היא משחררת אותם מהחתימות לעזרה וביצרון ונכנסת לתמונה כיוזמת ומתכננת התוכנית. אך גם העירייה התעכבה ויזמים אחרים החלו בקשרים ראשוניים עם הדיירים.

לכן קבוצה גדולה של בעלי דירות החליטה להתארגן ולאתר גורם מקצועי שייצג אותם בלבד. בעלי דירות אלו התארגנו כנציגות מתנדבת ובשלב הראשון בחנו מספר חלופות ייצוג.

לאחר בחינה זו, החליטו נציגים אלו להמליץ לבעלי הדירות למנות את "החברה לפיתוח והתחדשות עירונית", מפתחת "המודל החברתי" בפינוי בינוי, כגורם מקצועי שייצג אותם יחד עם עו"ד ליאור עמידור אשר נבחר ע"י בעלי הדירות כעו"ד מייצג מטעמם.

בחודשים האחרונים נערכו כנסים רבים של בעלי הדירות במסגרת כל בניין ובניין ונבחרו באופן רשמי נציגים ב- 13 בניינים במתחם. נציגים אלו יחד מהווים היום את הנציגות הרשמית של בעלי הדירות.

בגלל שמצב הבניינים פה הוא בכי רע ובחלק מהרחוב כבר החלו לקבל מכתבי התראה על בניין מסוכן. אנחנו החלטנו לא לוותר ולהמשיך לקדם את ההתחדשות העירונית בכוחות עצמנו"

אלי ועקנין, נציג הבניין  ברחוב הרב רובינשטיין 63, מספר שהיה ממובילי הפרויקט מול עזרא וביצרון והיה שותף להליכים שקידמה, "הם פעלו כאן כמה שנים וניסו לקדם אבל בסוף הרימו ידיים וזה מאכזב, בגלל שמצב הבניינים פה הוא בכי רע ובחלק מהרחוב כבר החלו לקבל מכתבי התראה על בניין מסוכן. אנחנו החלטנו לא לוותר ולהמשיך לקדם את ההתחדשות העירונית בכוחות עצמנו"

שמואל הנדלר, בעל דירה במתחם: "אחרי שהעירייה הרימה ידיים החלטנו לנסות ולבחור יזם באמצעות מכרז. ערכנו מכרז ובחרנו יזם, אולם הבנו שעלול להיות פער גדול מאוד בין מה שהיזמים מציעים בשלב מוקדם זה לבין מה שנוכל לקבל לאחר אישור התב"ע. הבנו שנכון יותר לקחת חברה מנהלת שהיא תייצג אותנו מול העירייה בהתאם לצרכים שלנו, דיירי השכונה, ורק אחרי אישור התב"ע ייערך מכרז יזמים, שיוכלו להתמודד ולהציע הצעות מדויקות יותר בהתאם לתב"ע, הצעות שהם יוכלו גם לעמוד בהן. חשוב לי לציין שאין לנו התנגדות ליזם כזה או אחר אך אנחנו מאמינים שהתהליך של קידום הפרויקט באמצעות חברה שמייצגת רק את בעלי הדירות ופועלת בשקיפות בהתאם לאינטרסים שלנו נכון יותר ויביא בסופו של דבר למימוש הפרויקט בפרק הזמן המהיר ביותר".

החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מייצגת אך ורק בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי , החל משלב ההתארגנות וגיבושם תחת המטריה המקצועית שלה ועד לשלב אכלוס הדירות החדשות בבניינים החדשים. החברה מעניקה מעטפת ביצועית רחבה ונותנת מענה לבעלי הדירות בתחום החברתי, הכלכלי, האדריכלי, השיווקי השמאי וההנדסי.

החברה פיתחה ומיישמת את "המודל החברתי" בפינוי בינוי, אשר מיישם ומשלב מרכיבים חברתיים וכלכליים וממזג אותם לכדי תהליך אחד. מטרת המודל היא  למקסם עבור בעלי הדירות את התמורה, תוך הגדלה משמעותית של סיכויי המימוש של הפרויקט.

עד כה אישרה החברה במתווה זה 9 תוכניות בינוי ערים ( תב"ע ) בפרויקטים שונים, שמהן אוכלסו בהצלחה גדולה 3 פרויקטים ונוספים נמצאים בשלבי הוצאת היתר, בחירת יזם והתארגנות של בעלי דירות.

מהו המודל החברתי

המודל החברתי הוא מודל שבו הדיירים הם שפונים ליזמים ולגורמים שיבדקו היתכנות משפטית, כלכלית ואדריכלית. הם גם שמגישים ומטפלים בתב"ע ומוציאים מכרז ליזמים.